[편집자주] 이 기사는 8월 28일 오후 2시 뉴스핌의 프리미엄 뉴스 안다(ANDA)에서 표출한 기사입니다.

[뉴스핌=이동훈 기자] 부동산 경매에서 돈을 벌려면 소위 말하는 '고수'가 아니면 힘들다. 부동산 경매가 힘든 까닭은 바로 복잡한 권리분석 때문.
 
경매는 대부분 은행 빚을 갚지 못해 나온다. 때문에 경매에 나올 정도의 부동산이라면 다른 권리관계나 전월세 보증금이 끼어 있는 경우도 허다하다. 다양한 권리관계를 해결할 수 있는 지식과 '배짱'도 필요한 셈이다. 
 

자문 : 양태영 서울경매아카데미원장 전 HSBC은행 여신센터 근무 전 법무법인′우리동네′ 근무 전 국제법률경매사무소 대표 현 부산경매전문학원 원장

안모씨(35)는 서울 관악구의 전용 84㎡짜리 아파트 한 채를 경매로 샀다. 이 아파트의 최초 경매가격은 4억1800만원. 안씨가 경매에 나섰던 지난 1월 이 아파트의 실거래가격은 4억2000만원선이었다. 하지만 이 아파트는 3번 유찰됐기 때문에 안씨는 2억6700만원에 살 수 있었다.  
 
이 아파트가 세 차례나 유찰된 이유는 경매에 나온 것이 온전한 주택이 아니라 지분이었기 때문. 안씨가 낙찰받은 아파트는 전용 84㎡ 가운데 80㎡였다. 4㎡는 이미 지난 2012년 다른 사람이 사들인 상태였다.
 
이유는 이렇다. 이 아파트는 모두 20명이 약 4~5㎡씩 지분을 나눠 갖고 있었다. 이 가운데 안씨는 1명을 제외한 19명의 지분을 사들인 것. 지분 전체가 아닌 95% 지분이었기 때문에 3차례나 유찰된 것이다.
 
문제는 안씨가 못 산 4㎡ 지분이다. 이 지분을 산 사람은 2100만원이 최저 낙찰가격인 지분을 2220만원에 낙찰 받았다. 약 5% 정도 더 높은 가격에 산 것이다. 
 
이 지분을 산 50대 남자는 95%를 사들인 안씨에게 "지분을 팔테니 5000만원을 줄 것"을 요구했다. 안씨는 그때까지 말로만 듣던 '경매 알박기'를 당한 것이다. 안씨는 3000만원에 팔 것을 부탁했지만 50대 남자는 자신이 부른 가격에서 조금도 물러서지 않았다. 
 
결국 안씨가 전문가의 도움을 받아 선택한 것은 '지분 분할을 위한 경매' 신청이었다. 이는 한 부동산에 지분을 갖고 있는 사람들끼리 지분 조정을 하지 못하게 됐을 때 경매로 넘긴 후 낙찰금액을 지분 비율 만큼 받는 것이다. 지분이 조금이라도 있으면 경매를 신청할 수 있다.
 
안씨가 노린 것은 이 아파트의 실거래가격이 4억2000만원이며 최근 2년간 경매 낙찰격이 평균 3억8000만원이란 점이다. 만약 안씨가 4억2000만원에 이 집을 경매로 넘기면 이중 95%인 3억9900만원을 갖게 된다. 낙찰금(2억6700만원) 대비 1억3200만원 수익을 얻는다. 수익률은 49%에 이른다. 3억8000만원에 낙찰돼도 안씨는 35% 수익률인 9600만원을 챙길 수 있다. 안씨로선 손해를 볼 게 없는 상황이었다.
 
하지만 2220만원에 낙찰을 받은 5% 지분자는 상황이 다르다. 4억2000만원에 낙찰돼야 2100만원을 받을 수 있다. 그래도 100만원을 손해본다. 만약 3억8000만원에 낙찰되면 1900만원만 받는다. 300만원 손해를 입게 되는 것이다.
 
다급해진 5% 지분자는 안씨와 합의해 3200만원에 지분을 팔았다. 이 남자는 50%에 가까운 1000만원 수익을 얻었다. 안씨는 쓸데없는 경매를 하지 않아 수익을 더 챙길 수 있게 됐고 시간 낭비도 피했다. 두사람 다 이익을 챙겼다.
 
경매는 나름 '머리를 쓰는' 고수들이 많이 모인다. 때문에 이같은 알박기도 적잖이 볼 수 있다. 알박기를 피하려면 지분 분할을 위한 경매를 고려해볼 만 하다. 다만 안씨 사례처럼 한 두 차례 경매가 유찰돼도 수익을 챙길 수 있다는 확신이 있어야 한다.

[뉴스핌 Newspim] 이동훈 기자 (donglee@newspim.com)