[뉴스핌=이동훈 기자] 전세시장이 과열 양상을 보이며 비정상적인 모습이다. 주택 매매시장이 ‘거래절벽’으로 침체기에 빠진 것과 극명한 차이를 보이고 있다. 집값 상승에 대한 기대감이 떨어져 주택수요가 전세시장에만 몰리다보니 수요·공급의 불균형이 초래됐기 때문이다.

여기에 낮은 금리도 한 몫을 하고 있다. 소득에 큰 상관없이 전세자금대출로 집값의 70%가량을 메울 수 있어 대출을 일으켜 전세로 눌러 앉는 수요가 늘고 있다.

때문에 고소득자나 고가 주택에 대한 전세자금대출을 축소할 필요가 있다는 게 업계의 시각이다. 또 내 집을 마련하려는 수요에게 금리 인하 등 지원을 늘려 주택시장의 매매·전세 간 균형을 맞춰야 한다는 지적이다.

◆전세대출 급증..일부 규제 필요

전세자금대출 규모가 폭발적으로 증가하고 있다. 전세 매물이 ‘씨’가 말라 전세값이 천정부지로 치솟고 있지만 수요는 되레 증가세다.

15일 금융권에 따르면 신한·우리·국민·기업은행 등 7개 시중은행의 전세자금대출 잔액은 2009년 말 1조원에서 올해 6월 말 10조3800억원으로 증가했다. 3년 반 동안 10배 가량 증가한 수치다.

전세대출 금리는 신한은행 3.99%, 우리은행 4.28% 등 4% 안팎이다. 전세수요 입장에선 월세나 보증부 월세로 살기보다 전세대출을 받아 전세를 유지하는 게 유리한 상황이다.

상황이 이렇다 보니 전세대출 기준을 강화해야 한다는 목소리가 있다. 고소득자들이나 고가 전세주택의 경우 대출금리를 높게 책정하거나 대출금 규모를 줄여야 한다는 것.

정태희 부동산써브 팀장은 “9억원이 넘는 고가 전세 거주자는 취득세, 재산세 등 세금을 한 푼도 안내지만 2억~3억원 소액 주택 소유자들은 세금 부담이 있어 양측 간 형평성 문제가 불거질 수 있다”며 “서민들을 위한 저금리 정책은 유지돼야 하지만 고소득자나 자금여력이 충분한 수요에겐 대출규모를 줄여 전세수요에서 매매수요로 전환을 유도할 필요가 있다”고 말했다.

권주안 주택산업연구원 선임연구원은 “일정 범위 이상의 소득자에게 전세대출을 규제할 경우 일부 매매시장으로 이동할 가능성이 있다”며 “다만 시장 분위기가 워낙 침체돼 이 정책만으로 전세수요를 줄이기엔 한계가 있어 종합적인 대책이 필요한 상황”이라고 말했다.

◆저금리 신풍속도..집주인 월세 선호

저금리가 낳은 또다른 신풍속도는 월세시장이 커지고 있다는 것이다. 집주인들이 전세 보증금으로 기대수익률을 맞추기 힘들다보니 월세로 전환하고 있어서다. 집주인 우위의 시장에선 자연스러운 현상인 셈이다.

실제 은행에 2억원(금리 4%)을 1년간 예금해도 세금을 제하면 손에 쥐는 돈은 고작 670만원 정도다. 물가상승률을 고려하면 수익률을 더 떨어진다.

집주인들은 기대수익률을 실현하기 위해 전세 보증금 일부를 월세로 전환하거나 전세금 자체를 올리고 있다. 이 같은 움직임에도 전세수요가 줄지 않아 전셋값 비율이 60%를 넘는 주택이 크게 늘었다.

부동산써브에 따르면 7월 현재 수도권 아파트(주상복합 포함) 347만1531가구 중 매맷값 대비 전셋값 비율이 60%를 넘는 가구는 148만5659가구로 전체의 42.8%를 차지했다. 지난 2008년 동기(9만8180가구) 대비 138만7479가구가 증가한 것이다. 전체 가구 수에서 차지하는 비중도 3.2%에서 42.8%로 뛰었다. 

서울 강남구 대치동 평화공인중개소 대표는 “집주인 대부분이 월세나 보증부 월세를 선호해  전세매물이 1000가구 단지에 4~5건에 불과하다”며 “전세 세입자들이 전셋값 비율 60%가 넘으면 계약을 꺼렸지만 최근엔 매물이 없어 70%대에도 거래가 이뤄지고 있다”고 말했다.

◆매매시장 살려야 전세난 해소

사실상 전세난을 해소하기 위해선 매매시장을 살리는 방법 이외엔 뾰족한 해결책이 없다. 정부의 임대주택 물량 확대에 시간이 필요한 데다 재원이 부족해 연간 계획도 채우지 못하고 있다. 

때문에 전세로 눌러 앉은 수요자를 매매시장으로 유도하는 정부의 정책이 절실하다는 게 업계의 목소리다. 추가 대책으론 취득세 감면이나 영구 인하, 주택담보인정비율(LTV) 완화 등이 필요하다는 것. 전세로 내놓은 집주들에게도 재산세 감면 등의 혜택을 줘 서민들의 주거안정에 힘을 써야 한다는 지적도 있다.

박합수 국민은행 부동산팀장은 “한정된 주택시장에서 매매시장이 살아나야 전세난도 안정기에 들어설 것”이라며 “집을 사도 손해가 아니라는 기대심리를 살리고 주택을 사려는 수요자에게 저금리로 자금을 지원해주는 등의 정책이 필요하다"고 말했다.

이어 그는 "올해 정부가 공급키로 한 4만여가구의 매입임대주택 중 1만가구를 하우스푸어 주택으로 채우면 전세난과 하우스푸어 문제를 어느 정도 해결할 수 있을 것"이라고 덧붙였다.



[뉴스핌 Newspim] 이동훈 기자 (leedh@newspim.com)