[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 서울 아파트의 가격 격차가 줄었지만 실수요자의 내 집 마련 부담은 오히려 커진 것으로 나타났다. 집값 양극화가 완화되는 양상에도 주택구입 부담은 전 가격대에서 늘어 수요자별 규제 조정과 대체 주거상품 확대가 필요하다는 분석이다.

9일 알투코리아부동산투자자문(이하 '알투코리아')에 따르면 지난해 6월부터 올해 10월까지 16개월간 서울 아파트값은 16.8% 올랐다. 직전 16개월(2024년 2월~지난해 6월) 상승률인 12.0%를 웃돌았다.

가격대별로는 최고가 아파트보다 중간 가격대의 상승세가 두드러졌다. 서울 아파트를 가격순으로 20%씩 나눴을 때 지난해 6월~올해 10월 3분위 가격 상승률은 23.3%로 가장 높았다. 4분위는 21.8%, 2분위는 15.7% 올랐다. 최고가인 5분위는 12.0%, 최저가인 1분위는 9.9% 상승했다.

5분위 상승률은 직전 16개월의 21.0%보다 낮아졌지만 나머지 가격대는 상승 속도가 빨라졌다. 고가 아파트의 오름세가 둔화하고 중저가가 뒤따라 오르면서 가격 격차가 줄어드는 모습이다.

상위 20% 평균가격을 하위 20% 평균가격으로 나눈 '5분위 배율'은 올해 2월 6.56배로 정점을 찍은 뒤 10월 6.23배로 내려왔다. 이 수치가 낮아지면 고가와 저가 아파트의 가격 간격이 좁혀졌다는 뜻이다. 

서울 아파트값이 가구소득보다 빠르게 오르면서 내 집 마련 부담은 커졌다. 도시 거주 2인 이상 가구의 연평균 소득은 2024년 7770만원에서 올해 8246만원으로 늘었다. 같은 기간 서울 아파트 중위가격은 9억8375만원에서 12억9250만원으로 뛰었다. 

주택가격을 연간 가구소득으로 나눈 소득 대비 주택가격 비율(PIR)은 중위가격 기준 2024년 2월 12.66배에서 올해 10월 15.67배로 높아졌다. 월급을 한 푼도 쓰지 않고 모아 중간 가격의 아파트를 사는 데 걸리는 기간이 약 12년 8개월에서 15년 8개월로 3년 늘어난 셈이다.

우창영 알투코리아 개발컨설팅본부 과장은 "중저가 아파트를 중심으로 가격이 상승하면서 고가 아파트와의 가격격차 확대 속도는 둔화됐으나 전반적인 주택구입부담은 오히려 증가하고 있다"며 "실거주 의무에 따른 임대차 매물 감소가 임차수요의 매매 전환 압력을 높이는 가운데, 대출 규제로 매수 가능한 가격대가 제한돼 중저가 아파트 수요가 늘었을 것"이라고 말했다.

이어 "수요 억제 정책은 단기적으로 투기수요를 차단하는 효과가 있으나 대체 주거상품이 부재한 상황에서는 수요자의 선택지를 축소시켜 오히려 특정 상품에 대한 압력을 높이는 부작용을 낳을 수 있다"고 부연헀다.

대안으로는 전세보증 체계 정비를 통한 비아파트 임대시장 신뢰 회복과 공공·기업형 장기임대 공급 확대를 제안했다. 생애주기와 수요자 특성을 반영한 대출규제·실거주 의무의 선별적 완화, 기존 공급계획의 일정 관리를 통한 공급 공백 최소화도 주문했다.

우 과장은 "수요 관리 정책과 더불어 수요가 다양한 주거상품·점유형태로 분산될 수 있는 여건을 조성하는 방안을 검토할 필요가 있다"고 제언했다.

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