[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 재건축초과이익환수제(재초환) 도입 20년 만에 강남권 재건축 단지에 수억원 규모의 실제 부담금 청구서인 확정 고지서가 발송될지 시장의 이목이 쏠리고 있다.

주무부처인 국토교통부와 일선 지자체인 서울 서초구가 부담금 부과 시한을 두고 서로 다른 해석을 내놓으면서 혼선이 빚어지고 있다. 다만 전문가들은 지자체가 법적 의무를 이행하기 위해 소멸시효가 완성되기 전 확정 고지서를 발송할 가능성이 큰 것으로 보고 있다.

◆ 서초구 '준공 후 5년' vs 국토부 '개정법 후 5년'…부과 시한 해석 팽팽

28일 정비업계에 따르면 최근 강남권 재건축 시장에서는 서울 서초구 반포동 '반포 센트레빌 아스테리움'(옛 반포현대)을 시작으로 재초환에 따른 확정 부담금 고지서가 실제 발송될지 주목하고 있다.

재초환은 재건축으로 발생한 초과이익에서 정상적인 주택가격 상승분과 개발비용 등을 공제한 뒤, 조합원 1인당 이익이 8000만원을 초과하면 초과이익 규모에 따라 최대 50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 현재 부담금 부과가 예상되는 재건축 단지는 서울 46곳(약 1만8000가구)을 비롯해 전국 60곳 이상으로 추산된다.

원칙대로라면 재초환 부담금은 아파트를 다 짓고(준공) 5개월 안에 부과해야 한다. 하지만 지난 윤석열 정부에서 재초환 폐지를 공식 추진하면서 일선 지자체들이 고지서 발송을 미뤄왔다. 이후 이재명 정부가 들어서며 부과 절차가 재개됐는데, 문제는 부과 마감 시한(소멸시효)을 두고 서초구와 국토부의 해석이 엇갈린다.

서초구는 올해 안에 첫 고지서를 발송하겠다는 입장이다. 재초환법이 준용하는 개발이익환수법상 세금이나 부담금은 5년이 지나면 국가가 돈을 걷을 권리(징수권 소멸시효)가 사라진다. 지난 2021년 7월 입주한 반포 센트레빌 아스테리움의 경우 준공 후 5년이 지난 만큼, 올해를 넘기면 영영 부담금을 걷지 못하게 될 수 있어 연내 부과를 서두르고 있다. 서초구는 이 밖에도 반포 래미안 트리니원(옛 반포 3주구), 신반포 21차(오티에르 반포), 신반포 18차 337동(오티에르 신반포), 신성빌라 재건축 단지 등의 산정 절차를 밟고 있다.

반면 국토부는 올해를 넘겨도 고지서를 보낼 수 있다고 본다. 부담금 면제 기준 등을 완화해 지난 2023년 12월 개정되고 2024년 3월 시행된 재초환법 부칙에 소멸시효가 '법 시행 후 5년 이내'로 새로 규정됐기 때문이다. 이 기준을 적용하면 오는 2029년 3월까지만 고지서를 보내면 된다는 계산이 나온다.

◆ 전문가 "현행법상 지자체 의무…소멸시효 끝나기 전 청구서 발송될 것"

이처럼 부과 시한 계산법은 엇갈리지만, 전문가들은 지자체가 법률 자문을 거쳐 시효 만료 전 실제 청구서를 발송하는 것은 시간문제라고 진단한다.

신보연 세종대 산업대학원 부동산AI융합학과 교수는 "법적으로 부과 기간을 어떻게 산정하느냐에 따라 연내가 될지 시점이 조금 달라질 수는 있겠지만, 재초환 부과는 현행법에 명시된 지자체의 의무 사항"이라며 "구청 입장에서는 직무유기를 피하고 법적 의무를 다하기 위해 징수권 소멸시효가 끝나기 전 고지서를 발송할 것"이라고 내다봤다.

문제는 실제 고지서가 배달될 경우 조합원들이 감당해야 할 자금 압박과 조세 저항이다. 지난 8월 입주한 반포 래미안 트리니원의 경우 지난 2020년 관리처분 당시 통보받은 예정액(가구당 평균 4억200만원)보다 크게 늘어난 가구당 7억원 안팎의 부담금이 부과될 것으로 관측된다.

이 때문에 현재 매매시장에서는 부담금을 매도자가 내느냐(57억원), 매수자가 떠안느냐(51억5000만원)에 따라 전용 84㎡ 호가가 5억5000만원이나 벌어져 있다.

◆ 대출 규제 속 미실현 이익에 수억원 현금 납부 막막…'준공 시점 복불복' 반발도

특히 최근 정부의 강도 높은 가계대출 규제로 자금 조달 창구마저 막히면서, 청구서를 받은 조합원들이 납부 불능 상태에 빠질 수 있다는 우려가 크다. 신 교수는 "아파트를 팔아 현금이 손에 쥐어진 상태가 아닌 미실현 이익으로, 현금 흐름이 없는 은퇴자 등 담세력이 부족한 조합원들에게 돈을 내라고 하면서 정작 대출 규제로 대출 길까지 막아놓아 납부할 재력이 없는 상황"이라고 지적했다.

부담금 산정 기준이 되는 시점을 둘러싼 '복불복 논란'과 통계 불신도 고지서 발송 즉시 줄소송으로 이어질 뇌관이다. 재초환 부담금은 재건축이 끝나는 준공 시점의 주택 가액을 기준으로 매겨진다.

신 교수는 "종후 자산 가치를 산정할 때 1년 평균치 등이 아니라 '준공 시점' 딱 하나의 시점으로 고정해 평가하다 보니, 같은 자치구 내 단지라도 운 좋게 부동산 조정기에 준공되면 부담금을 적게 내고 상승장에 준공되면 수억원씩 내는 복불복 구조가 발생한다"고 꼬집었다.

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