[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 이재명 정부의 대표적인 주택정책으로 꼽히는 '기본주택'이 재추진될 가능성이 커지고 있다. 이 대통령의 경기도지사 시절 기본주택 구상을 주도한 것으로 알려진 홍지선 국토교통부 장관이 취임하면서 기본주택 도입 논의도 본격화할 것이란 관측이 나온다.

다만 막대한 재정 투입이 불가피한 만큼 취약계층을 대상으로 한 공공임대주택이라는 본래 취지를 유지하면서도, 무주택자의 내 집 마련을 지원하는 주거 사다리로서의 기능을 어떻게 확보할지가 과제로 꼽힌다.

◆ 보편형 임대주택으로 '기본주택' 부활…여권 '공적 자가주택'도 재도입 전망

24일 부동산시장 전문가들에 따르면 홍지선 국토교통부 장관 취임을 계기로 이재명 정부의 '기본주택' 공급이 본격화할 것이란 전망이 나오고 있다.

기본주택은 공공이 토지와 주택을 장기간 보유하면서 무주택자에게 안정적으로 공급하는 공공임대주택을 말한다. 기존 공공임대주택이 저소득층을 비롯해 청년·고령층 등 주거 취약계층을 중심으로 공급됐다면, 기본주택은 40~50대 3~4인 가구와 중산층 등으로 공급 대상을 확대하는 것이 특징이다.

주택을 시장상품이 아닌 공공재로 인식하는 사회주의적 개념까지 도입된 정책으로 이는 이재명 정부의 전신인 노무현 정부시절 처음 거론돼 문재인 정부시절 정책으로 도입된 '공공자가주택'의 후속 모델로 꼽힌다. 공공자가주택은 집 지을 땅을 국가가 소유하고 주택을 분양하는 방식으로 개발이익을 민간에 주지 않도록 하는 제도다. 대표적인 것으로 토지임대부 주택과 환매조건부 주택이 있다. 

다만 공공자가주택은 실패한 정책으로 꼽힌다. 토지임대부 주택은 전매제한 기간이 풀리자 곧바로 프리미엄이 붙은 채 일반주택처럼 거래됐으며 환매조건부 주택은 시장의 외면을 받고 사실상 사라진 상태라서다. 기본주택은 이같은 문제점을 극복하기 위해 전체를 임대주택으로 구축하는 것이다. 이는 오세훈 서울시장이 도입한 20년 장기전세주택이 표본이 된 것으로 꼽힌다. 아예 처음부터 평생 임대주택으로 남겨 둔다면 공공자가주택과 같은 실패는 발생하지 않을 것이란 판단이란 게 전문가들의 분석이다. 

한 시장 전문가는 "장기전세주택 시프트는 성공했다는 평가가 나오는데 분양 주택인 환매조건부는 실패했고 토지임대부 주택은 정책목표를 실현하지 못한 것을 감안할 때 임대주택인 기본주택이라는 개념을 들고 나온 것으로 본다"고 분석했다. 

기본주택은 이미 밑바탕이 어느 정도 확립됐다는 게 전문가들의 이야기다. 이재명 정부는 집권초기부터 실거주 1주택 제도를 확대하고 있어 민간 전월세 물량은 갈수록 수가 줄어들고 있는 상황이다. 특히 공공택지 주택을 한국토지주택공사(LH)가 모두 시행을 맡는 방식으로 변경하고 통상 5대 5로 공급되던 공공택지 분양-임대주택의 비율도 조정하겠다는 방침을 밝힌 바 있다. 이 내용을 담을 LH 개혁방안은 내달이나 늦어도 연말까지 확정될 예정이다. 이 과정에서 공공택지의 분양-임대주택 비율이 확정될 것으로 예측되고 있다. 

이와 함께 정부는 최근 발표한 '9·21 주거안정플랜'에서 119만 가구의 공적 주택 공급 계획을 선언한 상태다. 여기서 정부는 사실상 기본주택 개념과 동일한 '보편형 임대주택'을 발표했다. 오는 2030년까지 19만 가구를 공급할 계획인 보편형 임대주택은 거주기간이 기본 6년으로 출산 등에 따라 연장할 수 있도록 해 최대 20년까지 거주할 수 있는 주택이다. 공급 방식은 전세와 월세가 혼합된다. 다만 시프트 성공에 따라 임차인들이 선호하는 전세임대가 주를 차지할 것이란 시각이 많다. 이같은 보편형 임대가 사실상 기본주택이란 게 전문가들의 분석이다. 

특히 정부가 발표한 119만 가구 공적주택 공급계획에서 관심을 모았던 공공분양주택은 24만 가구로 예정됐다. 이는 전체 공적주택의 약 20%로 LH 개혁방안에서 발표될 분양-임대주택 공급 비율이 2대 8이 될 것이란 점을 예고한 것이란 지적이 나온다. 

아울러 분양주택 역시 문재인 정부의 공적 자가주택 개념을 담은 사실상 기본주택으로 바꿀 수 있다. 즉 24만 가구의 공공분양 물량은 토지임대부 주택이나 환매조건부 주택으로 공급하면 사실상 소유권만 수분양자에게 있는 임대주택이 되기 때문이다. 오세훈 서울시장 역시 SH(서울주택도시개발공사)가 공급할 서울시 공공주택을 토지임대부 중심으로 공급하겠다는 방안을 발표한 바 있다. 

다만 LH가 공급할 토지임대부 주택은 공적자가주택의 개념이 담긴 만큼 환매조건부 등의 규제가 뒤따를 것이란 진단이 나온다. 정부와 여당 토지임대부 주택 공급 전략도 마련한 상태다. 여당 전현희 의원은 최근 토지임대부 주택 공급 확대를 위해 주택도시기금을 아파트 공사비에 활용할 수 있도록 하는 '주택도시기금법' 개정안을 발의했다. 전 의원은 "강남에서도 30 평대 아파트를 3억원대에 분양할 수 있도록 하기 위해 토지는 공공이 제공하고 건물 공사는 주택도시기금이 투자하도록 하겠다"고 말했다. 

◆ 기본주택, 재정 대거 투입 불가피…취약층 위한 공공임대주택 '본말 전도' 우려도

기본주택의 성공 여부는 아직 장담하기 어려운 상태다. 홍 장관이 마련한 기본주택은 더불어민주당이 절대 다수를 차지했던 지난 21대 국회에서 이른바 '기본주택 4법'에 대한 법안 발의가 이뤄졌으나 결국 법제화 되지 못했다.

당시 국회 국토교통위원회 검토보고서에서 문제점으로 지적됐던 부분은 무엇보다 재원이었다. 기본주택 4법은 공공주택사업자의 재무 부담을 줄이기 위해 '장기임대 비축 리츠'를 설립해 운영하는 대안을 제시했다. 하지만 이 리츠에 투입되는 자금의 출처는 주택도시기금이나 국가, 공공기관의 재정이다. 결국 부담의 주체만 바뀔 뿐 근본적인 재정 부담이 사라지는 것은 아니라는 지적이다.

실제 ′9·21 주거안정플랜′에서도 정부는 공적주택 공급을 위해 이 분야 예산을 대폭 늘린 상태다. 올해 20조7000억원 수준이던 임대주택 관련 예산은 내년에는 30조원으로 늘어난다. 정부는 2030년 공적주택 119만가구 공급을 위해 30조원 수준의 예산을 유지하겠다는 방침을 세웠다. 특히 정부와 여당은 그동안 취약계층 대상 공공임대에만 투입되던 재정을 보편형 임대에도 편성할 계획이다. 이에 따른 논란도 있을 것으로 예측된다. 

한 전문가는 "기본주택인 보편형 임대는 선호하는 입지에, 많이 공급돼야 효과를 얻을 수 있다"며 "시프트가 성공했다는 평가를 받는 것은 결국 서울에 공급됐기 때문"이라고 말했다. 이어 그는 "이렇다면 정부의 공공임대 예산이 기본주택으로 빨려 들어가는 문제점이 생겨날 수 있으며 선호입지에는 보편형 임대만 공급되는 현상이 나올 수 있을 것"이라고 덧붙였다. 

결국 단기적으로 막대한 예산이 보편형 임대주택 조성에 사용될 수 있다는 진단이 나온다. 이렇게 되면 수익자 부담 원칙에 따라 보편형 임대의 임대료 상승도 불가피할 전망이다. 통상 공공임대주택의 분양가나 보증금은 주변시세의 80~85% 수준에서 책정된다. 하지만 정부는 이번 주거안정플랜에서 공공지원 민간임대주택의 보증금 수준을 주변시세의 95%까지 허용한다는 방침을 밝혔다. 이에 따라 보편형 임대주택의 임대료도 주변시세의 90% 이상에서 책정될 가능성이 나온다. 

이와 함께 보편형 임대주택 즉 기본주택도 주거 사다리의 하나로 기능해야 한다는 분석도 나온다. 박진백 국토연구원 부연구위원은 "시프트가 20년 동안 운영되는 과정에서 그 임차인들이 자산 축적을 하지 못했다는 점에서 시프트는 주거사다리 기능을 하지 못했던 것으로 진단된다"며 "기본주택도 보증금을 소득 수준에 맞춰 책정하는 등 자산축적이 가능하도록 운영하는 방식이 필요할 것"이라고 말했다. 

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