[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 노후 주택 리모델링을 활용해 서울 도심에 약 12만가구의 신규 주택을 공급할 수 있다는 분석이 나왔다. 기존 공동주택을 활용하고 노후 오피스·호텔 등을 주거시설로 전환하는 동시에 수직증축과 내력벽 관련 규제를 합리화해야 한다는 제언이다.

15일 알투코리아부동산투자자문(이하 '알투코리아')은 '리모델링을 활용한 도심 주택공급 확대' 보고서를 통해 이 같이 밝혔다.

현행 주택법은 사용승인 후 15년 이상 된 공동주택에 대해 기존 가구 수의 15% 이내에서 증축을 허용하고 있다. 15층 이상 공동주택은 최대 3개 층, 14층 이하는 최대 2개 층까지 수직증축할 수 있다. 수평·수직·별동 증축이나 평면 구분을 통한 세대 분리 등도 활용 가능하다.

공동주택 리모델링 기본계획을 수립한 21개 지방자치단체를 분석한 결과 가구 수 증가형 리모델링이 가능한 단지는 2828개, 195만3128가구로 집계됐다. 여기에 15%를 적용하면 약 29만가구의 신규 주택 공급할 수 있다. 서울은 77만4432가구로 약 11만6000가구를 추가할 수 있는 것으로 나타났다.

박용석 알투코리아 부동산경제연구소장은 "노후 공동주택 단지는 대부분 도심지역에 위치하고 있어 리모델링으로 도심 지역에 신규 아파트를 공급할 수 있다"며 "최근 10년간 서울의 연평균 아파트 공급 규모가 약 3만가구 수준인 점을 감안하면 리모델링을 통한 공급 효과가 적지 않다"고 말했다.

오피스와 호텔, 상가 등 비주거시설의 주택 전환도 대안으로 언급된다. 서울의 30년 이상 노후 근린생활·업무·판매·숙박·위락시설 규모는 69.5㎢다. 이 가운데 1%를 주거시설로 전환하면 전용 84㎡ 기준 약 6300가구를 공급할 수 있다. 서울에서는 관광호텔을 청년 공유주택으로, 기존 호텔과 오피스를 코리빙·공동주택으로 바꾼 사례도 관찰된다.

박 소장은 "도심의 노후 업무·숙박·판매·근린생활시설 등은 주택으로 전환할 수 있는 '새로운 주거용지'로서의 가치를 평가해야 한다"고 강조했다.

공동주택 리모델링과 노후 상업시설의 주택 전환을 함께 추진하면 공급 규모는 더 커진다. 서울에서 공동주택 가구 수를 기존의 15% 이내에서 늘리고, 30년 이상 노후 상업시설의 1%를 주택으로 전환하면 약 12만2000가구를 공급할 수 있다. 가구 수 증가 한도를 20%로 높이고 노후 상업시설 전환 비율을 2%로 확대하면 공급 가능 물량은 16만6000가구로 늘어난다.

사업 활성화를 위해서는 규제 개선이 필요하다는 지적이다. 박 소장은 "공동주택 리모델링 활성화를 저해하는 수직증축 및 내력벽 관련 규제 등의 합리화가 필요하다"며 "안전성 검토 기준을 표준화하고 일정 요건을 충족하면 통합심의를 제도화하는 한편, 가구 간 내력벽 일부 철거·재배치 가이드라인을 마련할 필요가 있다"고 말했다.

이어 "오피스·호텔·상가를 공동주택으로 바꿀 때 적용되는 주차장과 건축기준을 유연화하고, 주택법과 건축법·도시정비법 등에 흩어진 관련 규정을 특별법으로 정비하는 방안도 있다"고 부연했다.

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