[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 최인호 주택도시보증공사(HUG) 사장이 전월세 안심신탁으로 모인 전세보증금 운용과 관련해 수익성보다 원금 보전을 최우선 원칙으로 삼겠다고 강조했다. 초기에는 HUG가 보증하는 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장 등을 중심으로 투자해 연 4~5% 수준의 수익을 확보하고 이를 임대인의 월 수익으로 지급한다는 계획이다.

20일 서울 영등포구 여의도 태흥빌딩에서 열린 '전월세 안심신탁 HUG 기관장 브리핑'에서 최인호 HUG 사장은 "가장 중요한 것은 임차인의 전세금인 신탁금이 훼손돼서는 안 된다는 것"이라며 "임차인의 불안을 야기할 수 있는 투자는 초기에는 가급적 배제하는 것이 맞다"고 말했다.

HUG는 안심신탁을 통해 임대인에게 연 4~5% 수준의 수익을 지급하는 방안을 검토하고 있다. 구체적인 수익률은 국토교통부 등 관계부처 협의를 거쳐 9월 임대인·임차인 모집 전 확정할 예정이다.

신탁자금은 초기에는 HUG가 보증한 주택 PF와 정비사업, 임대리츠, 도심공공주택복합사업 등의 대출에 투자한다. HUG는 이들 사업의 대출금리가 현재 5% 안팎인 만큼 안정적으로 목표 수익률을 확보할 수 있을 것으로 보고 있다.

다음은 최인호 HUG 사장 등과의 일문일답.

▲신탁자금 운용처를 채권 등으로 확대할 계획은 있나.

-임대인에게 최대 연 4~5% 사이의 수익을 지급하는 방안을 검토하고 있다. 정확한 기준은 국토부 등 관계부처와 협의해 9월 모집에 들어갈 때 확정할 예정이다. 가장 중요한 원칙은 임차인의 전세금인 신탁금이 훼손돼서는 안 된다는 것이다. 임차인의 불안을 키울 수 있는 투자는 초기에는 가급적 배제할 생각이다. 우선 HUG가 보증하는 PF 사업장에 대출하는 방식으로 운용한다. PF 보증을 제공했다는 것은 사업장의 리스크를 이미 검증했다는 의미다.

현재 PF나 정비사업 대출 금리가 5% 안팎이어서 임대인에게 4~5% 수준의 수익을 지급하는 것은 충분히 가능하다고 본다. 신탁금 규모가 커지면 여유자금을 활용해 기존 주택을 매입한 뒤 공공임대로 공급하는 방안도 가능하다.

▲9월 모집 이후 어느 정도 규모의 참여가 예정돼 있나.

-LH가 신축매입 사업 가운데 500가구를 올해 안에 시범적으로 신탁하겠다고 8·13 대책에서 발표했다. 공공기관 가운데 처음으로 HUG와 계약하게 되는 사례다.

다만 기본적으로는 시장에서 임대인과 임차인이 자발적으로 참여하는 구조다. 개인 임대인뿐 아니라 등록임대사업자와 건설임대사업자 등 유형별로 맞춤형 참여 방안을 마련하고 있다. 대규모 건설임대사업자들과도 이미 만나 제도 참여 방안을 조율하고 있으며 기본적인 사업 구조에는 우호적인 입장이다.

▲전세가격이 지나치게 높은 계약도 신탁을 받을 수 있나.

-임대인과 임차인이 합의했다고 해서 모두 신탁을 받아주는 것은 아니다. 주변 시세보다 과도하게 높은 가격으로 전세계약을 체결하면 HUG가 검증 과정에서 걸러낼 것이다.

과도하게 높은 전세가격을 인정할 경우 오히려 시장 전세가격을 인위적으로 끌어올릴 수 있기 때문이다. HUG가 매년 수십만건의 전세보증을 심사하면서 축적한 데이터를 활용해 적정성을 검증할 수 있다.

▲임차인이 계약기간 중 먼저 퇴거하면 어떻게 되나.

-기존 주택임대차보호법상 계약관계를 최대한 유지하는 방향으로 제도를 설계한다. 아무런 조건 없이 계약 중간에 나가도록 할 수는 없어 일정 수준의 페널티를 두는 방안을 검토하고 있다. 예를 들어 후속 임차인을 구한 뒤 나가는 경우에는 별도 페널티를 부과하지 않고 후속 임차인 없이 퇴거하는 경우에는 약 2개월치 월 수익에 해당하는 금액을 부담하도록 하는 방안을 검토하고 있다. 갱신계약 이후에는 현행 임대차법에 따른 퇴거 규정을 그대로 적용한다.

▲집 수리비 등 임대인과 임차인 사이에 분쟁이 발생하면 보증금은 어떻게 처리하나.

-하자나 수리비 문제는 기본적으로 임대인과 임차인 사이에서 해결해야 할 문제다. 안심신탁이 도입되더라도 기존 임대차 관계 자체가 달라지는 것은 아니다. 이 같은 내용을 3자 약정에 명시하고 표준약정서를 마련할 계획이다. LH 전세임대 등 기존 3자 계약에서도 임대인과 임차인의 분쟁은 당사자 간 해결을 원칙으로 하고 있다.

▲등록임대사업자 참여를 늘리기 위한 인센티브는 무엇인가.

-임대사업자 유형별로 맞춤형 인센티브를 준비하고 있다. 임대소득세율을 낮추는 방안과 공제한도를 높이는 방안을 관계부처와 협의하고 있다. 구체적인 수치는 9월 임대인 모집 전까지 확정할 예정이다. 임대소득세 부담을 낮추는 방향은 상당 부분 협의가 진행되고 있다. 대규모 건설임대사업자는 임대보증금을 다른 사업장의 자금이나 퇴거자금 등에 활용하기 때문에 신탁 참여 시 유동성이 부족해질 수 있다. HUG의 금융 기능을 활용해 이 같은 유동성을 보완하는 방안도 검토하고 있다.

▲안심신탁에 얼마나 많은 가구가 참여할 것으로 예상하나.

-많으면 많을수록 좋다. 목돈을 한 번에 받는 것보다 안정적인 월 수입을 원하는 임대인 수요가 상당히 있다고 보고 있다. 예를 들어 임대인에게 4.5%의 수익을 지급한다고 하면 현재 전월세전환율보다는 낮을 수 있다. 하지만 보증료 약 0.2%가 없어지고 임대소득세 감면 등이 더해지면 실질적인 수익률 차이는 상당 부분 좁혀질 수 있다. 개인과 임대사업자 모두 충분한 참여 유인이 있을 것으로 기대한다.

▲투자 손실이 발생해 신탁 원금이 줄어들 가능성은 없나.

-이론적으로 투자 손실 가능성이 전혀 없다고 할 수는 없다. 하지만 원금 보전이라는 절대적인 원칙 아래 신탁자금을 운용할 것이다. 초기에는 HUG가 보증한 PF 사업장 등 극히 안전하다고 판단한 곳에 투자한다. 수익을 극대화하기보다는 안정적인 수익을 확보하는 것이 목적이다.

▲PF 투자로 실제 4~5%의 수익을 낼 수 있나.

-초기 투자처는 HUG 보증부 PF 사업장으로 한정할 예정이다. 현재 신축사업장의 PF 대출금리는 약 4.5~5% 수준이다. 주택 PF뿐 아니라 정비사업 PF, 임대리츠 PF, 도심공공주택복합사업, LH 신축매입약정 초기 사업비 대출 등 다양한 HUG 보증 사업을 포트폴리오로 구성하면 약 5% 수준의 수익을 기대할 수 있다. 이를 통해 임대인에게 4~5% 안팎의 월 수익을 지급할 수 있다고 본다.

▲지방은 전월세전환율이 높은데 참여가 저조할 가능성은 없나.

-지방도 전월세 시장이 형성된 대도시가 있고 임대인 수요가 충분히 있을 것으로 본다. 다만 지방은 수도권보다 전월세전환율이 높은 만큼 상대적으로 참여 유인이 떨어질 가능성도 있다. 우선 임대인과 임차인 모집 상황을 지켜본 뒤 지방의 높은 전월세전환율을 고려한 별도의 인센티브 방안을 마련해 나갈 계획이다.

min72@newspim.com