AI 핵심 요약
beta- 주택 공급 확대 위해 PF 위험을 시공사에 몰아준 구조를 손봐야 한다고 지적했다.
- 은행 규제와 지방 자금경색 탓에 정상 사업장도 착공이 막히고 있다고 봤다.
- 초기 공동투자와 공공보증 확대, 위험 분산이 해법으로 제시됐다.
!AI가 자동 생성한 요약으로 정확하지 않을 수 있어요.
시공사 책임준공·은행 자본규제에
지방 사업장 자금줄 경색 겹쳐
브리지론 지연·초기 자기자본 부족 문제도
[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 주택 공급을 되살리기 위해서는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위험을 시공사에 집중시키는 현 구조부터 개선해야 한다는 지적이 나왔다. 은행의 자본 규제, 지방 사업장의 자금 경색, 공공보증의 사후 대응 한계, 증권사의 초기 자기자본 투자 위축 등이 맞물리면서 사업성이 있는 정상 사업장마저 착공에 나서지 못하고 있다는 진단이다.
20일 부동산 업계에 따르면 최근 열린 '주택공급 확대를 위한 부동산 PF 활성화 방안' 세미나에서 이 같은 주장이 제기됐다.
금융권 부동산 PF 익스포저는 2023년 말 231조1000억원에서 올해 3월 169조8000억원으로 줄었지만 건전성 부담은 이어지고 있다. 지난 3월 기준 PF 대출 연체율은 4.65%, 토지담보대출 연체율은 31.88%까지 높아졌다.
유의·부실우려 사업장은 16조4000억원으로 전체의 9.6%를 차지했다. 누적 정리·재구조화 규모는 18조9000억원이었으나 올해 1분기 실적은 4000억원에 그쳐 속도가 둔화했다.
◆ 시공사에 몰린 책임준공…은행은 사업성보다 신용도 우선
PF 활성화가 부실 사업장까지 무차별적으로 자금을 푸는 방식이어서는 안 된다는 의견이 공통적으로 제시됐다.
이형록 DL건설 주택사업본부 주택사업팀장은 국내 PF가 시공사의 책임준공과 채무인수, 손해배상 확약에 의존하는 구조라고 지적했다. 시행사의 자기자본이 얇고 금융기관이 사업성보다 시공사 신용을 우선하면서 원가 상승과 설계 변경, 분양 부진에 따른 부담이 공사비를 받아야 할 시공사에 집중된다는 것이다. 실제 600억원 규모 공사에서 200억원을 손해 본 사례도 있다.
이 팀장은 "한국형 PF는 시공사에 확약과 채무인수, 손해배상 형태로 많은 리스크를 전가하는 구조"라며 "예측 가능한 위험은 시공사가 감당하겠지만 예측 불가능한 위험은 상황에 맞게 공정하게 나눠야 한다"고 말했다. 이어 "지금 PF의 물꼬를 터야 3년 뒤 주택공급으로 이어진다"며 "이미 공급 정상화를 시작하기에도 늦은 시점"이라고 강조했다.
김준상 수협은행 심사부 수석팀장은 은행이 높은 표면금리에도 PF 대출을 꺼리는 배경으로 위험가중자산 규제를 꼽았다. PF 대출은 위험가중치 150%가 적용돼 위험가중자산 대비 수익률을 따지면 일반 기업대출보다 불리하다. 개발사업의 불확실성 탓에 금융기관이 시공사 책임준공에 의존하고 시행사의 평균 자기자본 비율도 5%를 밑돌면서 지방 민간 나대지 사업부터 자금줄이 끊겼다고 분석했다.
김 팀장은 "사실상 국내 PF 대출은 미래 현금흐름을 담보로 한 금융이 아니라 시공사 책임준공 담보 대출인데, 이 구조 자체를 바꿔야 할 때가 왔다"며 "현재 자금이 없는 것이 아니라 지방으로 흐르지 않는 것이 문제"라고 말했다.
이어 "비수도권 전용 신디케이트론과 공적보증 확대, 자기자본 비율과 분양률에 연동한 위험가중치 차등 적용을 제안했다. 그는 "은행도 대출에 머물지 않고 프로젝트 리츠의 지분투자자이자 안정적인 선순위 대주, 사업성 중심 심사자로 역할을 넓혀야 한다"고 했다.
◆ 브리지론부터 막히는 구조…"공공·민간 공동투자 필요"
김성우 주택도시보증공사(HUG) 주택도시금융연구원 팀장은 PF 정책이 시장 안정과 구조조정을 넘어 건전성 강화 단계로 이동했지만 연체율과 지방·비주거 사업장의 부실 위험은 여전히 높다고 진단했다.
HUG는 중소건설사 PF 특별보증 공급 목표를 2조원으로 잡고 지난달까지 17개 사업장에 1조9920억원을 승인해 6984가구의 공급을 지원했다. 지방 미분양 안심환매와 미분양 대출보증, 모기지보증을 운영하고 보증료도 약 30% 인하했다.
김 팀장은 "PF는 사업성을 바탕으로 일어나는 금융인 만큼 합리적이고 객관적인 기준으로 사업장을 평가하는 것이 중요하다"며 "자기자본 비율 확충만으로 일시적인 경기 침체를 완충하는 데는 한계가 있다"고 말했다.
해결책으로는 "사업성 분석과 자금관리, 공정률·분양률 모니터링, 부실 발생 이후 사후관리를 묶은 프로젝트 통합관리 체계가 필요하다"고 강조했다.
안성진 한국투자증권 프로젝트금융담당 상무는 본PF 전 단계인 브리지론과 자기자본 조달이 막힌 점을 핵심 문제로 꼽았다. 은행은 공적보증이 있거나 선순위인 사업에 집중하고, 증권사·캐피털사의 고위험 자금 공급은 건전성 규제로 위축된 탓에 토지 매입과 인허가 단계에서 사업이 멈추는 일이 잦다.
PF 사업정상화 지원펀드와 약 8000억원 규모의 마중물 개발앵커리츠도 대출과 선순위 공급에 무게를 두고 있다. 이 때문에 다수의 사업 초기 단계에서 시행사나 투자자가 넣어야 할 자기자본이 충분히 마련되지 않은 에쿼티 공백이 발생하는 실정이다.
안 상무는 "공공기관과 증권사, 디벨로퍼, 시공사가 사업 초기부터 공동으로 자금을 마련해 토지비의 20% 수준을 채우고, 증권사는 설계자·주선자·투자자로 참여해야 한다"며 "초기부터 위험을 나누면 사업 안정성과 주택공급을 함께 높일 수 있다"고 했다.
chulsoofriend@newspim.com
