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이 기사는 인공지능(AI) 번역을 통해 생성된 콘텐츠로 원문은 7월12일 블룸버그통신 기사입니다.

[서울=뉴스핌] 이홍규 기자 = 도널드 트럼프 대통령이 대형 투자자들의 미국 주택시장 진입을 막겠다고 밝혀 월가에 충격을 줬다. 6개월 뒤 이 조치는 대형 임대업체들에게 여전히 여러 성장 경로를 열어주는 절충안으로 마무리됐다.

토요일 법률로 발효된 광범위한 주택 관련 입법에 담긴 이번 합의는 명목상 350채 이상을 보유한 기관투자자로 정의되는 대형 투자자의 단독주택 매입을 금지한다. 다만 "주택은 사람을 위한 것이지 기업을 위한 것이 아니다"라는 제목이 붙은 이 금지 조항에는 다수의 예외가 포함돼 있다.

인비테이션 홈스(INVH), 프리티움, 블랙스톤(BX) 산하 트라이콘 레지덴셜 등 대형 임대업체는 상당한 규모의 리모델링을 시행하거나 향후 세입자에게 매입 기회를 제공하는 조건 아래에서는 계속 임대주택을 매입할 수 있다. 기관투자자 간 주택 매매도 허용되며 임대 목적으로만 개발된 주택을 매입하는 것도 가능하다. 이는 업계에서 성장의 주된 경로로 자리잡은 이른바 "빌트투렌트" 방식이다.

단독주택 임대업체를 대변하는 로비스트 데이비드 하워드는 "이 법은 기관투자자를 주택시장에서 배제하지 않는다"고 말했다. 그는 "가이드라인을 만드는 것일 뿐 기관투자자가 계속 활동할 여지는 충분히 남아 있다"고 덧붙였다.

이번 입법이 업계에 아무런 타격을 주지 않은 것은 아니다. 팬데믹 시기 주택 매입 호황 당시 성행했던 유형의 매입을 금지하고 법 위반 투자자에 대한 강력한 처벌 조항을 담고 있다. 주 의회가 이보다 더 엄격한 매입 금지 법안을 통과시킬 여지도 열어둔 것으로 평가된다. 아울러 기업 소유 단독주택 임대에 대한 금지 가능성만으로도 신규 투자가 위축된 상태로 해당 시장의 회복에는 시간이 걸릴 것으로 관측된다.

초당적으로 발의된 "21세기 주택 로드맵법"은 트럼프 대통령이 서명 없이 10일이 경과하면서 자동으로 발효됐다. 트럼프 대통령은 기관 주택 매입자를 강하게 비판해왔음에도 자신이 주도한 더 논쟁적인 법안인 엄격한 유권자 신원확인 요건 법안이 의회를 통과하기 전까지는 이번 법안 지지를 유보했다.

인기 있는 표적

월가발 임대업체는 미국 금융위기 이후 등장한 뒤 초당적 비판의 표적이 돼왔다. 이들은 헐값에 단독주택을 대거 매입했고 비판론자들에 따르면 일반 미국인의 생애 첫 주택 구입을 어렵게 만들었다는 지적을 받는다. 피닉스, 애틀랜타 등 선벨트 도시는 대규모 주택을 할인된 가격에 매입할 기회를 제공해 가장 매력적인 투자처로 꼽혔다.

대형 임대업체들은 애초부터 자신들이 미국 전체 주택 재고에서 차지하는 비중이 미미하다고 주장해왔다. 어반 인스티튜트 조사에 따르면 1000채 이상을 보유한 기업은 전국 임대용 단독주택 재고의 3%를 차지하는 것으로 나타났다.

그럼에도 이들 업체는 주택 가격이 치솟은 시장 환경에서 손쉬운 비판 대상이 됐으며 2022년 중반 금리 급등으로 매입 속도를 크게 늦춘 이후에도 마찬가지였다.

트럼프 대통령은 중간선거를 앞두고 행정부가 광범위한 생활비 부담 문제 해결에 주력하던 올해 1월 이 논쟁에 뛰어들었다. 그는 행정명령을 통해 "월가가 미국의 주거지를 거래소처럼 취급하지 못하도록 단호한 조치를 취하겠다"고 밝혔다.

단독주택 임대업체 주가는 급락했고 투자자들은 트럼프 행정부의 조치가 어떤 방향으로 귀결될지 지켜보며 신규 매입 검토를 중단했다. 업계의 저점은 지난 3월로 나타났다. 당시 상원은 신규 주택을 임대 목적으로만 건설하는 사업 방식에 영향을 미치는 조항을 포함한 주택 법안을 통과시켰고 이는 주택건설업체들의 반발을 불렀다.

약 5만채의 단독주택 임대 포트폴리오를 보유한 대체자산운용사 앰허스트의 드루 플라하이브 대표는 최종 법안이 절묘한 균형을 이뤘다고 평가했다. 유권자들에게 인기가 없는 매입 방식인 즉시 입주 가능한 주택의 공개시장 매입은 금지하는 한편 미국의 주택 부족 문제 해결에 기여하는 빌트투렌트 같은 전략은 허용했다는 설명이다.

플라하이브 대표는 "누구도 원하지 않는 것은 주택을 더 비싸게 만드는 일"이라고 말했다.

예외 조항에도 불구하고 이번 법은 대형 임대업체에 과제를 남긴다. 앰허스트는 전면 금지 가능성이 자본 제공자들을 위축시키면서 올해 초 100명 넘는 인력을 감축했다. 플라하이브 대표는 자본 제공자들이 이 법에 대한 확신을 갖고 임대주택 매입에 신규 자금을 투입하기까지 1~2년이 걸릴 것으로 내다봤다.

주 정부 및 지방정부 차원의 규제 역시 남은 변수로 꼽힌다. 아메리칸 엔터프라이즈 연구소 보고서에 따르면 지난해 중반 기준 약 20여개 주의 의회가 기관투자자의 주택시장 진입을 제한하는 규제 법안을 발의한 상태였다. 트럼프 대통령의 금지 지지 입장은 기업 소유 단독주택 임대 비중이 높은 주도(州都)를 보유한 조지아, 그리고 관련 관행에 대한 부분적 금지 법안을 통과시킨 미시간 등 공화당 의원들 사이에서 호응을 얻을 것으로 관측된다.

주택시장 조사기관 리지클럽의 랜스 램버트 대표는 "생활비 부담이 지속되는 한 이 정치적 쟁점은 계속 남을 것"이라고 말했다.

bernard0202@newspim.com