[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 민간임대주택 공급 확대를 위해 조기 분양전환 제도를 도입하고 자동말소 대상 임대사업자의 등록 지위를 연장해야 한다는 주장이 제기됐다. 공공임대주택만으로는 임차가구의 주거 수요를 감당하기 어려운 만큼 등록민간임대가 정상적으로 공급될 수 있도록 제도 개선이 필요하다는 의견이다.

◆ 민간임대 공급 급감…"임차 안정 위해 제도 복원해야"

8일 대한주택건설협회(이하 '주건협')와 한국주택협회 공동 주관으로 열린 '민간임대주택 공급 확대와 주거안정 토론회'에서 이 같은 논의가 진행됐다.

이날 '임대사업자 지위 연장 및 민간임대주택 조기 분양 전환'을 주제로 발표에 나선 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 민간임대주택이 공공임대주택의 한계를 보완하는 역할을 한다고 설명했다.

전국 임차가구는 847만가구에 이르지만 공공임대주택은 197만2000가구로 임차가구의 23.2% 수준에 그친다. 공공임대에 거주하지 않는 649만8000가구가 민간시장에서 임대주택을 찾아야 하는 구조인 셈이다.

134만9000가구의 등록민간임대주택은 공공임대에 살지 못하는 임차가구의 20.8%를 담당하고 있다. 그는 "공공임대주택 건설 공급을 보충해 임차가구의 주거안정을 제고하기 위해 등록민간임대주택을 꾸준히 공급하는 것이 중요하다"고 말했다. 

김 실장은 민간임대주택 조기 분양전환 제도 도입을 제안했다. 과거 임대주택법과 현행 공공주택특별법에는 임대의무기간의 2분의 1이 지난 뒤 임대사업자와 임차인이 합의하면 조기 분양전환을 할 수 있는 근거가 있다. 그러나 민간임대주택특별법에는 해당 조항이 없어 제도상 공백이 발생하고 있다는 지적이다.

그는 "공공임대는 임차인과 사업자가 합의하면 조기 분양전환이 가능하지만 민간임대에는 동일한 근거가 없다"며 "새로운 제도를 만드는 것이 아니라 과거 존재했던 제도를 복원하는 차원에서 검토할 필요가 있다"고 말했다.

조기 분양전환도 임대인과 임차인의 상생 방안으로 제시됐다. 임차인에게 내 집 마련 기회를 앞당겨주고 임대사업자에게는 자금 회수와 신규 공급 여력을 제공할 수 있다는 점이 강조됐다. 김 실장은 "임차인이 원한다면 임대사업자도 굳이 조기 분양전환을 거부할 이유가 크지 않다"며 "전월세 수요 감소를 통해 임차시장 안정에도 영향을 줄 수 있다"고 설명했다.

자동말소 대상 임대사업자의 등록 지위 연장도 하나의 과제다. 2020년 7·10 대책 이후 단기민간임대와 아파트 장기일반민간임대 유형이 폐지되면서 임대의무기간이 끝나면 등록이 자동말소되는 제도가 도입됐다. 등록임대주택은 일반주택으로 전환되고 기존 등록임대사업자가 받던 세제 혜택도 종료된다.

문제는 자동말소 이후에도 기존 임차인이 계속 거주할 수 있다는 점이다. 임차인은 주택임대차보호법에 따라 계약갱신청구권을 행사할 수 있지만, 임대사업자는 등록 지위를 상실해 세제와 보유 부담이 커진다.

김 실장은 "자동말소 이후에도 이미 체결된 임대차계약이 종료될 때까지는 등록 임대사업자의 지위를 유지할 수 있도록 제도를 보완할 필요가 있다"고 말했다.

◆ 조기 분양전환 한목소리 낸 학계…국토부 "접점 찾겠다"

이상영 명지대 교수를 좌장으로 이어진 토론에서도 민간임대 제도 개선 필요성에 대체로 공감하는 의견이 나왔다. 

진장익 중앙대 교수는 논의의 초점이 사업자 혜택보다 임차인 보호와 수요 지역 공급 확대에 맞춰져야 한다고 강조했다. 그는 "공공과 민간의 혜택을 어떻게 나눌 것인가보다 임차인에게 더 많은 혜택을 주고 필요한 수요 지역에 어떻게 공급할 것인지가 중요하다"며 "조기 분양전환으로 사업자에게 돌아가는 인센티브가 어느 정도인지 정량적으로 평가해야 한다"고 제언했다.

김성환 한국건설산업연구원 연구위원은 등록민간임대가 사회초년생과 신혼부부에게 주거 사다리 역할을 하고 있다고 평가했다. 그는 "공적 의무를 이행하면서 혜택을 유지해야 한다는 측면이 있다"며 "자동말소 이후 보유세 혜택 유지와 임차인 보호 장치를 함께 검토해야 한다"고 말했다. 이와 함께 임대료 규제나 임차인 보호 의무를 지키지 않을 경우 혜택을 종료하거나 회수하는 장치도 필요하다고 했다.

김 박사는 조기 분양전환 대상을 건설임대에만 한정할 것이 아니라 매입임대까지 살펴볼 필요가 있다고 제안했다. 임차인이 분양전환 주택을 취득할 때 1세대 1주택 비과세 요건과 충돌하지 않도록 소득세법 시행령 개선도 병행돼야 한다고 덧붙였다.

김종언 주건협 본부장은 민간임대에 대한 세제·기금 지원을 단순한 특혜로 봐서는 안 된다는 목소리를 냈다. 2015년 제도 도입 당시 취지는 5% 임대료 증액 제한과 임대의무기간을 핵심 의무로 두고 나머지 규제는 완화하겠다는 것이었다. 그러나 이후 임차인 자격 제한과 보증 의무 강화 등이 누적되며 신규 공급이 사실상 막혔다는 주장이다.

김 본부장은 조기 분양전환의 실질적 수혜자는 사업자가 아니라 임차인이라고 강조했다. 그는 "임차인이 선택권을 갖고 주변 시세보다 저렴하게 내 집을 마련할 수 있다면 주거복지의 한 방식으로 봐야 한다"며 "조기 분양전환은 반드시 검토돼야 할 제도"라고 말했다.

한성수 국토교통부 주거복지정책관은 "공공임대뿐 아니라 민간임대도 상당히 중요하다"며 "등록임대 제도의 정책 변화 폭이 컸던 점을 인지, 사업자들이 가장 부담스러워하는 불확실성을 줄이기 위해 노력하고 있다"고 말했다.

조기 분양전환에 대해서는 임대주택의 장기 운영 목표와 공급 촉진 효과가 충돌할 수 있는 만큼 신중한 검토가 필요하다고 설명했다. 한 정책관은 "상충되는 부분이 최소화될 수 있도록 고민하겠다"며 "수도권과 비수도권을 차별적으로 운영하는 방안도 함께 연구해볼 수 있다"고 부연했다.

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