[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 서울시가 도심 노후 건축물 증가에 따른 슬럼화 방지와 강남북 균형발전을 위해 중심부 개발사업 조건을 완화하고 있지만, 고밀개발 허용만으로는 사업자 참여를 유도하기에 충분하지 않다는 지적이 나온다. 용적률 상향이 이뤄지더라도 층수 제한이 유지될 경우 사업성 개선 효과가 제한될 수 있다는 이유에서다.

최근 세운4구역과 삼성동 현대차 GBC 등 주요 개발 사례에서 초고층 개발이 층수 규제와 사업비 부담 등으로 난항을 겪고 있는 점을 고려하면, 층수 완화가 뒷받침되지 않을 경우 사업 활성화에 한계가 있을 수 있다는 분석이 제기된다. 업계에서는 이 같은 구조에서는 고밀 개발이 오히려 과밀한 건물 밀집으로 이어져 도시경관을 저해할 가능성도 있다고 보고 있다.

1일 부동산 업계에 따르면 서울시가 최근 도심부 개발사업 조건을 잇따라 완화해주고 있지만 용적률 뿐만 아니라 층수가 함께 높아져야 사업 효과가 있는 만큼 개발 조건 완화에도 불구하고 사업 활성화가 이뤄지기 어려울 것이란 분석이 나온다. 

◆ 서울시, 역세권·환승역세권·간선도로 중심지에 고밀복합개발 잇따라 허용…사업활성화 미지수 

서울시는 최근 역세권과 중앙버스정류소가 있는 주요간선도로변을 비롯해 도심부 생활권 중심지를 대상으로 개발사업 여건을 완화하고 있다. 박원순 전시장 이후 꾸준히 추진되고 있는 역세권 활성화사업을 확대한 것을 시작으로 서울시는 이달 들어 잇따라 비(非)역세권 대상 '성장잠재권사업'과 환승역세권을 대상으로 하는 '성장거점형 도심복합개발사업'을 추진키로 했다. 

서울시의 이들 사업은 역세권이나 생활중심지 등의 반경 500m 이내 공간을 사업구역으로 책정하고 '부지면적 대비 건물연면적'(건물연면적을 부지면적으로 나눈 비율)을 뜻하는 용적률을 크게 높여주는 것을 특징으로 하고 있다. 현행 2~3종 일반주거지역이나 준주거지역인 용도지역을 일반상업지역까지 상향하고 용적률을 최대 1300%까지 허용하는 등 사업 조건 완화에 적극 나서고 있는 상황이다. 

다만 실제 사업이 활성화 되려면 단순히 용적률만 높아서는 어렵다는 지적이 나온다. 건물 높이 완화가 뒷받침 돼야 한다는 점이 거론되고 있다. 아무리 용적률이 높아도 층수가 낮으면 '부지면적 대비 건물바닥면적'(건물바닥면적을 부지면적으로 나눈 비율)을 의미하는 건폐율만 올라간다. 이렇게 되면 동간거리가 좁고 도로와 맞닿는 빽빽한 건물이 지어진다. 그만큼 도시환경을 저해할 수 있다. 최근 지어지는 아파트 단지의 건폐율은 30% 미만이며 업무용 빌딩도 50%를 넘지 않는다. 이를 넘으면 쾌적한 환경이라고 볼 수 없다는 게 업계의 판단이다. 

한 건설업계 관계자는 "50층 정도의 일반적인 초고층 건물을 지을 때 필요한 용적률은 약 600% 정도로 이 이상 용적률을 더 받더라도 이를 반영하려면 결국 건폐율이 올라갈 수밖에 없다"고 말했다. 실제 49층 건물 3개 동이 지어질 강남구 삼성동 현대차 GBC(글로벌 비즈니스 컴플렉스)의 경우 용적률은 783%며 건폐율은 46%다. 또 기존에 지어진 최고 66층 강남구 도곡동 타워팰리스1차는 용적률 919%에 건폐율은 49%다. 이를 토대로 단순 계산 시 층수가 그대로일 때 주어진 1300% 용적률을 모두 반영하려면 건폐율은 70%를 넘어서게 된다. 

하지만 서울시내에서도 초고층 건축은 기대만큼 활발하지 않다. 주택사업인 성동구 성수전략정비구역과 강남구 압구정 재건축 등에서 초고층 건축이 추진되지만 사업비 측면이나 군 방공시설 같은 여러가지 제약 조건이 뒤따르며 층수는 60층대(약 250m)로 낮아진 상태다. 

업무용 빌딩은 이같은 제약이 더하다. 아파트와 달리 분양수익을 기대할 수 없는 만큼 초고층 건축시 발생하는 공사비를 감당하기 어렵다는 점 때문이다. 실제 서울시는 현대차 GBC나 상암랜드마크 부지에서 100층 이상 초고층을 장려했지만 이는 모두 무산된 상태다. 또 세운상가4구역 사례에서 볼 수 있듯 국가문화유산이 상당수 있는 종로·중구 일대에서는 아예 초고층 건립 자체가 불가능하다.

◆ 창동·상암·여의도 등만 사실상 사업 가능…업무용 빌딩 사업비 문제 발목 잡을 듯 

이에 따라 이번 서울시 고밀복합개발사업은 최대 일반상업지역 변경 후 용적률 1300% 상향까지 예고되고 있지만 사업이 활성화되기 어려울 것이란 진단이 많다. 층수가 무제한 허용되지 않는 곳은 사업이 어려우며 또 환승역세권 대상 '성장거점형 도심복합개발사업'은 업무용 빌딩을 지어야 하는 만큼 사업비 문제로 좌초될 수 있기 때문이다. 

서울시 도시기본계획에 따라 서울시내에서 층수가 사실상 무제한으로 허용되는 곳은 7개 지역으로 꼽힌다. 강남, 여의도, 용산, 창동, 상암, 가산 등이다. 서울시의 고밀개발 정책이 적용되는 지역은 강남북 균형발전 기조에 따라 강남을 제외한 나머지 6곳으로 용산은 이미 국제업무단지 개발계획이 수립돼 있으며 가산은 준공업지역이 대부분이라 일반(2~3종) 및 준주거지역을 대상으로 하는 이번 사업에는 포함되지 않는다. 

결국 창동, 상암, 여의도가 이번 서울시 대책의 수혜 대상이 될 것으로 꼽히고 있다. 이들 지역에서도 사업활성화 여부는 미지수다. 특히 용적률 최대 1300%가 적용되는 성장거점형 도심복합개발사업의 경우 주거비율 50% 미만이 설정되는 등 주상복합 아파트 대신 업무용 빌딩 건축이 장려되고 있기 때문에 분양 수익이 부족한 만큼 사업자가 외면할 가능성이 크다.

비역세권 성장잠재권사업은 주거비율 의무 조항은 없지만 역시 업무용 빌딩이 장려사업이라 분양수익을 거두기 어려울 전망이다. 이같은 조건을 감안하면 결국 상암, 여의도가 대표적인 수혜처다. 하지만 이들 지역의 경우 서울시 정책기조인 강남북 균형발전에 부합하지 않는다는 진단도 있다. 

이들 지역도 사업성 문제로 인해 실제 고밀복합개발사업이 추진될지는 미지수다. 서울시가 '판을 깔아 준' 상암이나 삼성동GBC도 초고층 건물 건립사업이 좌절된 점이 반증이다. 서울시 역시 올 하반기 본격화될 성장거점형 도심복합개발사업이나 성장잠재권사업도 1년에 5곳 정도만 추진돼도 성공적인 것으로 내다보고 있다. 

서울시 관계자는 "현재 서울시내에서 중심지 등은 층수 완화가 자유롭지만 여기에 포함되지 않은 지역이나 문화재 등 다른 제한이 있는 곳은 사업 대상으로 지정돼도 높은 높이를 적용 받기 어렵다"면서 "중장기적으로 다음 재건축시 개발 조건이 완화된다는 인식이 확실해지면서 서울 전역의 도시 슬럼화를 방지하는데 효과를 줄 것"이라고 말했다. 

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