[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = "건축 구조적 특수성 때문에 3.3㎡(평) 당 1370만원도 빠듯한 실정입니다. 규모는 작지만 여의도공원 숲세권, 5호선 초역세권, 한강 파노라마 조망권을 모두 갖춘 유일무이한 하이엔드 랜드마크를 세울 것입니다." (최인식 목화아파트 재건축 정비조합 조합장)

여의도 재건축의 '알짜 입지'로 꼽히는 목화아파트가 시공사 선정을 위한 현장설명회를 성황리에 마치며 본격적인 하이엔드 수주전의 닻을 올렸다. 역대 최고 수준의 공사비와 단독 입찰 조건이 내걸린 가운데, 조합 측은 확고한 사업 비전과 막강한 조합 결속력을 바탕으로 대형 건설사들의 랜드마크 선점 경쟁을 끌어내고 있다.

22일 정비업계에 따르면 여의도목화아파트 재건축정비사업조합이 이날 오후 2시 조합사무실에서 개최한 시공자 선정 현장설명회에 삼성물산, 대우건설, GS건설, 롯데건설, HDC현대산업개발, 호반건설, 제일건설 등 7개 대형 건설사가 대거 참석했다.

1977년 준공돼 49년 차를 맞은 목화아파트는 현재 최고 12층, 2개 동, 312가구 규모다. 이 단지는 가구 당 주차 대수가 0.5대(총 156대)에 불과할 정도로 주거 환경이 노후화돼 재건축이 시급한 단지로 꼽혀왔다. 따라서 조합은 재건축을 통해 지하 7층에서 지상 최고 49층 규모의 공동주택 416가구 및 부대복리시설을 갖춘 최고급 주거단지로 변모할 예정이다. 

단지 규모는 작지만 입지 조건은 여의도 내에서도 최상급으로 평가받는다. 한강변 1선에 위치해 조망권이 뛰어나고, 지하철 5호선 여의나루역 초역세권 입지를 자랑한다. 이날 여의나루역 4번 출구에서 아파트 단지 출입구까지는 성인 남성 도보로 채 1분이 걸리지 않았다.

도보 9분 거리에 서울여의도초등학교가 배정돼 교육 환경도 우수하다. 여기에 2030년 개통 예정인 수도권광역급행철도(GTX-B 노선) 여의도역도 도보권에 있어 미래 광역 교통망 호재까지 품고 있다.

가장 이목을 끄는 대목은 조합이 제시한 3.3㎡당 1370만원(부가가치세 별도)이라는 공사비다. 총 공사비만 5000억원 초반대로 추산된다. 이는 정비사업 기준 역대 최고 수준으로, 조합장은 좁은 부지에 초고층 주상복합을 올려야 하는 단지의 구조적 특수성을 그 이유로 꼽았다.

최 조합장은 "설계도서가 나온 후 물가 정보 체계를 통해 원자재와 부자재를 적산해 본 결과, 실제 도출된 공사비는 3.3㎡당 1450만에서 1500만원 수준에 달한다"며 "여타 대단지 일반 재건축과 달리 우리 단지는 협소한 대지에 용적률 600%를 적용받아 주상복합 형태로 지어진다"고 설명했다.

이어 "주상복합의 경우 1층부터 포디움(기단부) 형태로 주거지 건물의 하중을 튼튼하게 잡아줘야 하므로 콘크리트와 철근, H빔 등 핵심 자재가 일반 아파트 대비 2배 이상 투입된다"며 "건축비가 기본적으로 20에서 40%가량 더 오를 수밖에 없는 타워팰리스와 같은 구조적 특징을 지닌다"고 덧붙였다.

입지적 강점을 극대화한 특화 설계도 눈길을 끈다. 신축 단지는 전 가구에서 한강 파노라마 조망이 가능하도록 지어지며, 지하철 5호선 여의나루역과의 직접 연결 통로도 조성된다. 단지 지하 1층에 마련될 썬큰(Sunken) 광장을 통해 여의나루역 4번 출구 게이트 에스컬레이터로 곧바로 진입할 수 있어 대중교통 접근성과 보행 안전성을 동시에 확보했다.

또한 조합은 막대한 유동인구 분산을 위한 공공보행교 건립도 추진 중이다. 여의도 일대는 벚꽃축제, 세계불꽃축제 등 대형 행사가 열릴 때마다 200만명 이상의 인파가 몰려 안전사고 우려가 꾸준히 제기되어 왔다.

최 조합장은 "지구단위계획에 반영된 단지 내 보행로와 보행교는 여의도역과 현대백화점 방면에서 넘어오는 엄청난 유동인구를 분산시켜 사고를 방지하기 위한 필수 공공 기반 시설"이라며 "막대한 기부채납을 통해 조성되는 공공성 강한 보행교인 만큼, 완공 후에는 한강유역환경청이 아닌 서울시나 영등포구청 차원의 체계적이고 일원화된 관리가 뒷받침되어야 한다"고 강조했다.

목화아파트 재건축이 이토록 빠르게 본궤도에 오를 수 있었던 데에는 조합의 결속력이 자리하고 있다. 이 조합은 외부 용역업체나 지자체의 차입금 없이 지난 6년간 조합원들이 자발적으로 갹출한 자금만으로 사업을 이끌어왔다. 조합 집행부 역시 비싼 여의도 임대료를 절감하고자 지하의 낡은 공간을 손수 고쳐 사무실로 사용할 정도로 강한 책임감을 보여주고 있다.

이러한 단합력을 동력 삼아 인허가 절차 역시 속도를 내고 있다. 환경영향평가가 초안 심사에서 우수한 점수를 받아 본안 심사가 전면 면제된 것이 대표적이다. 조합은 오는 6월 중순경 건축 통합심의가 마무리될 것으로 내다보고 있다.

시공사 선정 총회는 오는 8월 말로 예정되어 있다. 조합은 입찰에 참여할 건설사에게 하이엔드 단일 브랜드 적용과 더불어 책임준공을 요구하는 것을 대의원회에서 검토 중이다. 대형 건설사의 하이엔드 브랜드를 단 희소가치 높은 랜드마크가 완성되어야만 조합원들의 향후 분담금 부담도 상쇄할 수 있다는 계산이다. 입찰 조건 역시 입찰보증금 300억원을 접수 전까지 전액 현금으로 납부해야 하며, 건설사 간 컨소시엄 구성은 엄격히 금지된다. 입찰 제안서 마감은 오는 7월 9일 오후 2시까지다.

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