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[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 한강변 최고급 주거단지로 탈바꿈할 서울 강남구 압구정5구역 재건축 수주전이 브랜드 경쟁력과 금융 조건을 앞세운 맞대결 구도로 전개되고 있다. 뚜렷한 강점을 내세운 현대건설과 DL이앤씨가 각기 차별화된 사업 조건을 제시하면서, 조합원들의 이해득실 계산도 한층 복잡해지는 분위기다.

◆ '현대타운' 청사진과 하이엔드 상징 '아크로' 붙었다

18일 정비업계에 따르면 압구정5구역 재건축 시공권을 두고 DL이앤씨와 현대건설의 전면전이 펼쳐치고 있다. 

이 사업은 강남구 압구정동 한양1·2차 아파트를 지하 5층~지상 최고 68층, 8개 동, 총 1397가구의 초고층 단지로 탈바꿈하는 매머드급 프로젝트다. 3.3㎡당 공사비는 1240만원으로 총공사비는 약 1조5000억원에 달한다.

양사는 각기 다른 핵심 전략과 설계 특화, 금융 조건을 내세우며 압구정 한강변의 새로운 하이엔드 랜드마크를 짓겠다는 포부를 드러냈다. 특히 사업 방향성과 조합원 우대 조건 측면에서 각기 다른 색의 전략을 채택했다.

가장 눈에 띄는 차이는 개발 구상과 브랜드 전략이다. 현대건설은 압구정 '현대' 아파트가 가진 전통적인 상징성을 계승하며 인근 갤러리아 백화점과 연계하는 방안을 내놨다. 2·3·5구역을 하나로 묶는 거대한 '현대타운'을 조성, 강남을 대표하는 매머드급 랜드마크로 만들겠다는 구상이다.

DL이앤씨는 압구정5구역 단일 사업장에 모든 역량을 집중하는 '선택과 집중' 전략을 택했다. 자사 하이엔드 브랜드인 '아크로'를 단독으로 적용해 조합원만을 위한 맞춤형 최고급 주거 단지를 완성하겠다는 계획을 거듭 강조했다.

설계 및 상품 특화 부문에서도 양사는 세계 최고 수준의 파트너십을 과시했다. 현대건설은 영국 출신의 글로벌 건축 설계사 RSHP와 협업해 전 세대 100% 한강 파노라마 뷰를 확보하고 대규모 프리미엄 커뮤니티를 제안했다. 수요응답형교통(DRT)과 로보틱스 기술을 접목한 첨단 미래형 단지 콘셉트를 더했다.

DL이앤씨는 글로벌 설계·엔지니어링 기업인 아르카디스(ARCADIS), 에이럽(ARUP)과 손잡고 초고층 특화 설계에 공을 들였다. 역시 100% 한강 조망을 약속하며 자산가들의 라이프스타일을 반영한 하이엔드 맞춤 설계로 승부수를 던졌다.

◆ 물가·금리 리스크 덜어낸 DL…자금력으로 안정성 택한 현대

조합원들의 체감도가 가장 높은 공사비와 재무 조건에서는 실리 경쟁이 한층 가열될 것으로 보인다. DL이앤씨는 3.3㎡당 1139만원(총공사비 약 1조4904억원)을 제시했다. 현대건설의 3.3㎡당 1168만원(총공사비 약 1조4960억원) 대비 가격 경쟁력을 확보했다. 착공 후 물가 상승이나 금리 변동에 따른 공사비 인상이 없는 '제로(ZERO)' 조건을 내걸어 조합의 금전적 리스크를 선제적으로 줄이는 데 집중했다.

현대건설은 대형 금융기관을 통한 안정적인 자금 조달 능력을 부각했다. 실착공 전까지 소비자물가지수와 건설공사비지수 중 낮은 값을 적용하는 합리적 조정 방식을 택했다. 장기적인 브랜드 프리미엄과 자산가치 상승이 초기 공사비 차이를 충분히 상쇄할 것이라는 논리를 편 셈이다.

사업비 대여 및 이주비 등 세부 금융 조건에서도 방향성이 갈렸다. 이주비 대출과 관련해 현대건설은 주택담보대출비율(LTV) 100%를 제안하며 추가 금융비용을 시공사가 전액 부담해 자금 조달의 안전성을 극대화했다.

DL이앤씨는 LTV 150%라는 파격적인 한도를 약속해 종전 감정평가액 대비 조합원들의 넉넉한 자금 융통을 적극적으로 지원한다. 분담금 납부 유예의 경우 양사 모두 입주 시 100% 납부를 기본으로 한다. 현대건설은 최대 4년, DL이앤씨는 최대 7년의 장기 유예 기간을 제공해 즉각적인 자금 부담 완화를 돕는다.

수익성에 직결되는 상가 계획 역시 주요 관전 포인트다. 상가를 100% 일반분양해 조합원 분담금을 절감하겠다는 근본적인 목표는 같지만 세부적인 공간 구성 면적이 다르다.

현대건설은 지상층 약 281㎡, 지하층 약 1만509㎡로 분산 배치해 지상과 지하 상권의 균형을 맞추고 안정적인 분양성을 확보하는 데 주력했다. DL이앤씨는 지상층을 약 162㎡로 최소화하는 대신 지하층을 약 1만6595㎡로 대폭 확대했다. 전체 상가 면적 자체를 극대화함으로써 분양 수익 규모를 최대로 끌어올리겠다는 계획이다.

◆ 챗GPT·클로드 "현대 상징성 압승" vs 제미나이 "DL 실리 통할 것"

오는 30일 열리는 조합 총회에서 시공사가 결정되는 가운데 두 회사는 홍보관 개관을 예고하며 팽팽한 긴장을 유지하고 있다. 본지는 챗GPT, 제미나이, 클로드 생성형 AI(Pro 버전)에게 양사의 조건을 기반으로 승패 예측을 의뢰했다.

챗GPT = 현대건설 55~60%, DL이앤씨 40~45%의 승산을 가지고 있다고 예측하겠다. 압구정이라는 입지에서는 브랜드 프리미엄이 일반 재건축보다 훨씬 크게 작동해 현대건설이 조금 더 유리하다. 조합원 입장에서는 '내 단지가 압구정 전체의 대표 단지 일부가 된다'는 그림이 꽤 매력적일 수 있다. DL이앤씨의 조건은 강하지만, 너무 좋은 조건일수록 이행 가능성을 따져보는 조합원도 생기기 마련이다. 그러나 DL이앤씨가 내세운 조건이 상당히 좋아 확정 공사비나 분담금 유예, 공사기간 단축을 더 중요하게 보는 조합원이 많다면 DL이앤씨가 뒤집을 확률도 낮지 않다.

제미나이 = DL이앤씨 60%, 현대건설 40% 정도로 DL이앤씨의 우세를 예상한다. 가장 큰 이유는 최근 정비사업 시장 상황에서 조합원들이 체감하는 당장의 금융 리스크 해소가 장기적인 브랜드 가치보다 표심에 더 즉각적으로 작용하기 때문이다. 상대적으로 저렴한 공사비와 물가 인상에 따른 추가 인상분이 없다는 조건은 조합원들의 가장 큰 공포인 분담금 증가에 대한 확실한 안전장치 역할을 한다. 거대 '현대타운' 조성이라는 상징성도 훌륭하지만, 결국 피부에 직접 와닿는 금전적 혜택과 '실리'가 투표권 행사에서 더 큰 위력을 발휘할 것으로 보인다.

클로드 = 확률적 승산은 현대건설 65~70%, DL이앤씨 30~35% 정도로 본다. '압구정 = 현대'라는 상징성이 이 구역에서 유독 강력하다. 현대건설이 이미 2구역을 수주했고 3구역도 사실상 확정된 상황에서, 5구역 조합원들도 통합 브랜드타운의 시너지를 기대할 동기가 충분하다. 입찰 과정에서 발생한 DL이앤씨 직원의 입찰 서류 촬영 사태에 따른 DL이앤씨의 신뢰 타격도 영향이 크다. 입찰 참여는 가능했을지 몰라도 조합원들은 향후 수십 년을 함께할 사업 파트너의 관리 능력과 신뢰를 중시한다. 다만 DL이앤씨의 금융 조건이 워낙 파격적이어서, 분담금 부담을 가장 중시하는 조합원들이 다수라면 역전도 불가능하지는 않다. 가구당 수천만원에서 억원 단위의 차이가 벌어질 수 있어 금융 조건만으로도 충분한 표를 모을 여지가 있다.

chulsoofriend@newspim.com