[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 부동산 개발의 패러다임이 '물리적 완공'에서 '콘텐츠 기반의 운영'으로 빠르게 전환되고 있다. 금리 인상과 PF(프로젝트 파이낸싱) 위축 등 업황이 악화한 상황에서, 프롭테크 기술과 혁신 콘텐츠를 결합해 공간의 가치를 높이는 '밸류애드(Value-add, 자산 가치 제고, 공간 고도화, 가치 증대 작업을 뜻하는 말)' 전략이 디벨로퍼의 생존 핵심으로 부상했다.

◆ 팝업스토어로 공실 해결하고 층별 임대료 격차 줄여

28일 한국프롭테크포럼과 한국디벨로퍼협회는 서울 강남구 한국기술센터에서 '개발&운영 가치를 높이는 공간 비즈니스'를 주제로 '제22회 밋업데이(MEET-UP DAY)'를 개최했다. 이날 행사에는 건설·시행사 관계자와 프롭테크 스타트업 대표 등 업계 전문가들이 참석해 공간 운영 전략을 공유했다.

김한모 한국디벨로퍼협회 회장은 인사말을 통해 "과거의 개발이 준공이라는 물리적 완성에 치중했다면, 이제는 공간을 어떤 콘텐츠로 채우고 어떻게 운용해 자산 가치를 높일 것인가가 중요해졌다"며 "디벨로퍼는 하드웨어를 구축하는 단계를 넘어 사람들의 라이프스타일을 설계하고 운영하는 '공간 기획자'로서 정체성을 강화해야 한다"고 강조했다.

배석훈 한국프롭테크포럼 의장은 대독을 통해 "소유의 대상이던 공간이 경험의 대상으로 재정의되고 있다"며 "어떤 콘텐츠와 기술로 운영하느냐에 따라 공간의 위치가 크게 달라질 것"이라고 밝혔다.

업계 전문가들은 부동산 시장의 침체기일수록 하드웨어 경쟁력보다는 공간 운영 역량과 콘텐츠 확보가 성공을 좌우할 것이라는 데 입을 모았다.

첫 발표자로 나선 김신동 스위트스팟 이사는 상업용 부동산의 가치를 높이는 구체적인 사례를 제시했다. 스위트스팟은 유휴 공간 중개로 시작해 현재 상업시설 운영 관리 및 팝업스토어 기획을 전문으로 하는 기업으로, 지난해 창사 이래 첫 흑자인 매출 281억원을 기록했다.

이날 이목을 끈 건 여의도 신한투자증권 빌딩의 밸류애드 사례다. 김 이사는 "지하 1층 주차장과 창고로 쓰이던 공간을 4개의 F&B(식음료) 매장으로 구성된 로컬 푸드 스트리트로 개조해 임대 수익을 극대화했다"며 팝업스토어가 단순 마케팅을 넘어 건물의 트랙 레코드를 관리하고 공실 기간 수익을 창출하는 핵심 비즈니스로 자리 잡았다고 분석했다. 그의 분석에 따르면 같은 권역이더라도 밸류업 시킨 빌딩이 층별로 더 고르게, 더 많은 임대료 수익을 낼 수 있었다.

◆ 교육·놀이 콘텐츠, 주거 및 상업 시설의 '앵커 테넌트'로 부상

공간에 체류하는 시간의 질을 높이는 전략도 소개됐다. 이동준 아토스터디 대표는 독서실과 스터디 카페 브랜드 그린램프라이브러리를 운영하며 쌓은 데이터 기반의 운영 노하우를 공개했다. 아토스터디는 최근 삼성물산과 협약을 맺고 래미안 단지 내 커뮤니티 독서실 운영을 맡기로 했다.

이 대표는 "단순히 물리적 공간을 제공하는 것이 아니라 IoT와 ICT 기술을 통해 학생들의 학습 패턴을 관리하는 '에듀케어' 서비스를 제공할 것"이라며 "상위권 학생들이 모이는 독서실이 상업시설에 입점하면 학원과 학부모 지원 시설이 자연스럽게 유입되는 강력한 앵커 테넌트(Anchor Tenant, 상가나 쇼핑몰에서 고객을 끌어들이는 핵심 점포) 역할을 수행한다"고 말했다.

류호준 바운스 대표는 아날로그적 활동 중심의 실내 놀이 시설이 공간 가치에 미치는 영향을 발표했다. 바운스는 전국 28개 직영 매장을 운영 중이며, 2025년 기준 연간 방문객 200만명을 돌파했다. 류 대표는 "층고가 높은 지산이나 오피스 지하 공간에 도심형 테마파크를 조성해 고객을 직접 집객시키는 모델을 추구한다"며 "부산 오시리아에 층고 14m 규모의 대형 파크 출시를 앞두는 등 복합 상업시설의 필수 시설로 진화하고 있다"고 밝혔다.

송인혁 유니크굿컴퍼니 대표는 디지털 기술을 활용해 공간에 세계관을 입히는 '동시 공간' 컨셉을 제시했다. 성수동 매장 70평 공간에 연간 15만명을 유치한 사례를 들며, 하나의 공간에 다양한 디지털 콘텐츠를 중첩해 사용자마다 서로 다른 경험을 하게 만드는 전략이다.

송 대표는 "공간 인테리어를 한 번 구축하고 나면 이후에는 디지털 콘텐츠만 더해 가치를 높일 수 있다"며 "경기도청 구청사에서 열린 세계 최대 규모의 보물찾기 이벤트처럼 소멸 지역조차 콘텐츠를 통해 기회의 공간으로 바꿀 수 있다"고 역설했다.

[AI Q&A]

Q: 오늘 행사의 핵심 메시지를 한 문장으로 요약한다면?
A: 부동산 개발의 중심축이 건물을 '짓는 것(하드웨어)'에서 건물을 '어떻게 활용하고 운영할 것인가(소프트웨어/콘텐츠)'로 완전히 옮겨갔다는 것입니다.

Q: 발표자들의 공통적인 비즈니스 모델은 무엇인가요?
A: 단순히 임차인(테넌트)으로 입점하는 것에 그치지 않고, 자신들만의 독자적인 운영 노하우나 기술(프롭테크, 데이터)을 활용해 해당 건물 전체의 가치와 집객력을 높이는 '운영 전문 파트너'의 역할을 수행하고 있습니다.

dosong@newspim.com