[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 서울시가 사업성이 낮거나 주민 갈등으로 정비가 지연된 노후 저층주거지를 대상으로 한 도심공공주택복합사업 추진에 나설 방침이다. 다만 사업 확대의 관건은 재원 조달이 될 전망이다.

도심복합사업은 전면 수용 방식으로 진행되는 구조상 토지 보상비 부담이 크게 수반된다. 여기에 서울시와 SH공사가 주택도시기금 출·융자 대상이 아니라는 점도 재원 마련에 제약 요인으로 꼽힌다. 이에 따라 재정 여력이 제한적인 서울시 주도의 사업은 규모 확대에 한계가 있을 것이라는 관측이 나온다.

14일 업계에 따르면 서울시가 최근 공공주택특별법에 따른 도심공공주택복합사업에 참여하기로 했지만, 토지 보상비를 포함한 사업비 조달 부담이 커 사업 확대에는 제약이 따를 것이라는 전망이 나온다.

서울시 산하 SH공사는 지방선거 이후인 오는 6~7월 자치구 공모를 시작으로 도심공공주택복합사업을 본격 추진할 계획이다.

◆ 서울시, 6~7월 5천가구 2~3개 지구 도심복합사업지구 지정 추진 

도심복합사업은 문재인 정부 시절 시작된 사업으로 공공기관인 한국토지주택공사(LH)와 지자체가 시행을 맡아 진행된다. 공공재개발·재건축과 함께 정부가 민간사업의 과도한 개발이익을 환수하고 사업성이 낮거나 과도한 규제, 주민 갈등 등으로 민간 정비사업 추진이 어려운 지역을 대상으로 하는 사업이다. 

다만 도심복합사업은 전면 수용으로 시행되는 사업인 만큼 이에 대한 부정적인 시각도 적지 않아 활발히 추진하지 못했으며 윤석열 정부 출범 이후부터는 중단된 상태다. 이재명 정부는 주택공급확대를 위한 방안으로 도심복합사업을 재개키로 했다. 특히 공공주택특별법을 개정해 용적률을 법정 상한의 1.4배까지 부여키로 하면서 사업 확대에 적극 나서고 있는 상태다. 

서울시는 13일 오세훈 시장이 서울형 '공공참여 주택사업' 추진계획을 발표하며 도심복합사업의 확대 방침을 밝혔다. 시는 사업 시행을 맡을 SH와 협의해 지방선거 이후인 오는 6월이나 7월쯤 자치구를 대상으로 사업 공모를 받을 계획이다. 이를 토대로 연내 2~3개 지구, 약 5000가구에 대해 지정을 확정하고 내년 이후 사업계획을 수립하며 토지보상 등을 통해 사업을 조속히 추진한다는 방침이다. 

서울시 관계자는 "서울시는 그동안 도심복합사업을 시행하지 않았지만 이번 서울형 '공공참여 주택사업' 추진계획을 시작으로 도심복합사업에 참여키로 했다"고 말했다. 도심복합사업 지정에 대한 기준은 정해지지 않았다. 서울시는 '비강남 우선'과 같은 지정기준은 없다는 입장이다. 아울러 문화재청이 지정한 규제를 비롯해 강력한 규제가 있는 곳은 사업 추진이 어려울 것으로 내다보고 있다. 

◆ 도심복합사업 확대, 관건은 사업비…서울시 공모 당선 지구 사업비, 전액 내년 예산에 편성키로

다만 서울시의 도심복합사업은 그 규모가 적을 것으로 예측된다. 문재인 정부 때 도입된 도심복합사업은 공공주택특별법에 따라 지자체인 서울시도 시행할 수 있다. 하지만 그동안 서울시는 한 건의 도심복합사업도 참여하지 않았다. 이유는 사업비 때문이다. 전면 수용 방식으로 진행되는 도심복합사업은 토지보상비가 추가돼 실제적인 사업비는 더 늘어난다. 

도심복합사업 주요 시행자인 LH의 경우 신도시 등 공공택지 개발사업과 같은 수용 방식사업을 주로 맡고 있으며 여기에서 발생하는 사업비를 정부 예산이나 주택도시기금에서 출·융자 받을 수 있다. 하지만 서울시는 사업비를 기금으로 출융자하는 것이 불가능한 상태다. 현행 법령은 지자체 사업에 대한 주택기금 출융자를 허용하지 않는다. 시는 이번 서울형 '공공참여 주택사업'에 따라 추진하는 도심복합사업에서도 사업비를 전액 서울시 예산으로 편성키로 했다. 사업비 예산은 올 하반기 편성될 내년 예산에 반영된다. 

이에 따라 서울시의 도심복합사업 추진은 사업비 확보가 최대 관건이 될 전망이다. 특히 도심복합사업은 사업비 가운데 토지보상비가 포함돼 있어 SH의 자금부담은 보다 심화될 전망이다. 도심복합사업은 현금보상과 현물보상을 병행한다. 해당 사업지구에서 새 주택을 얻어 거주를 원하는 토지등 소유자에겐 현물보상을 해주며 그렇지 않을 경우 현금으로 보상한다. 현금보상시 공공의 과도한 자금 부담을 덜기 위해 1억원을 넘는 금액에 대해선 채권으로 지급할 수 있도록 했다. 

물론 토지등 소유자 상당수는 현물보상을 원할 가능성이 높다. 하지만 현금보상 희망자가 나오면 이는 추가 사업비 지출로 이어지게 된다. 최근 서울시내 강북지역 재개발사업에서 10평 정도 지분의 경우 감정평가액에 비례율을 곱한 권리가액이 1억7000만~2억원선 임을 감안하면 역세권 등 도심복합사업 대상지역의 권리가액은 훨씬 높을 수 있다. 여기에 세입자에 대해 재개발사업과 비슷한 수준인 가구당 약 2000만원의 주거이전비와 150만~200만원 선인 이사비를 지급해야하는 점도 사업비를 늘리는 요소다.  

서울시는 공모를 시작하지 않아 구체적인 토지보상비를 포함한 사업비를 가늠할 수 없다는 입장이다. 다만 서울시는 도심복합사업에 대한 사업비 부담이 적지 않을 것으로 예상하고 있다. 서울시는 연내 공모 이후 지정된 사업장을 시범사업 성격으로 추진하며 내년 이후 사업 확대 여부를 결정한다는 방침이다. 

donglee@newspim.com