[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 최근 한 달간 이재명 대통령이 집값 안정을 위해 다주택자와 임대사업자에 대한 세제·금융 규제 강화를 시사하는 등 고강도 메시지를 잇달아 내놓으면서 서울 핵심 지역의 시장 분위기가 빠르게 냉각되고 있다. 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구 아파트값이 약 2년 만에 동반 하락세로 전환하는 등 이른바 '강남불패' 신화에도 균열 조짐이 감지된다.

시장에서는 당분간 다주택자들의 급매 출회와 호가 하향 조정, 매수 문의 감소 등 관망세가 이어지며 약세 흐름이 지속될 가능성에 무게를 두고 있다. 정책 불확실성이 확대된 가운데 추가 규제 가능성까지 거론되면서 매수 심리가 위축되고 있다는 분석이다. 다만 거래량 자체가 많지 않은 상황이어서 이를 추세적 하락 전환으로 단정하기는 이르다는 신중론도 병존한다.

◆ 한 달간 이어진 '부동산 시그널' 28차례…강남·용산 2년 만에 하락전환

1일 업계에 따르면 현재 서울 부동산 시장 분위기는 단기 조정 국면에 진입했으며, 당분간 관망세가 이어질 것으로 관측된다.

지난 2월 23일 다주택자 중과 유예 종료를 시작으로 이 대통령이 이날까지 X(옛 트위터)에 남긴 부동산 관련 게시물은 28건에 달한다. 기간으로 따져보면 주말을 제외하며 하루에 한건씩 올린셈이다. 

이 대통령은 이날 역시 X에 집값 안정을 위해 정책수단을 총동원하겠다는 강력한 의지를 보였다. 이 대통령은 "강력한 금융, 세제, 규제를 통해 5월 9일이 지난 후에도 다주택자들이 양도세 중과를 감수하고 매각하는 것이 이익(버틴 것이 더 손해)인 상황을 만들 것"이라며 "정책수단을 총동원해, 다주택자는 물론 주거용 아닌 투자 투기용 1주택자도 보유보다 매각이 유리한 상황을 만들 것"이라고 강조했다.

그러면서 "초고가 주택은 선진국 수도 수준의 상응하는 부담과 규제를 안게 될 것"이라며 "각종 규제와 부담은 실주거용 1주택을 기본으로, 주거여부, 주택수, 주택가격수준, 규제내역, 지역특성 등에 따라 세밀하게 가중치를 줘 통상적 주거는 적극 보호하되, 주택을 이용한 투자투기는 철저히 봉쇄되도록 설계할 것"이라고 덧붙였다. 

실제로 이같은 연쇄 메시지 이후 서울 핵심 지역의 분위기는 빠르게 변화하고 있는 모습이다. 서울 아파트값 상승폭이 둔화되는 가운데 강남·서초·송파 등 강남3구와 용산구는 약 2년여만에 동반 하락 전환했다. 강남구는 전주 대비 0.06% 하락했다. 이는 2024년 3월 둘째 주 이후 100주 만이다. 서초구도 역시 100주 만에 하락 전환했다. 송파구는 전주 보다 0.03% 하락해 지난해 3월 넷째 주 이후 47주 만에 하락 전환했다. 용산구는 전주 보다 0.01% 하락했으며 2024년 3월 첫째 주 이후 101주 만에 하락 전환이다.

◆ "당분간 약세 흐름 지속될 것"…추세 전환엔 신중론

세 부담 확대가 기정사실화되면서 다주택자들이 앞다퉈 시세보다 저렴한 가격에 급매물을 내놓은데 따른 영향으로 풀이된다. 실제로 강남권 일부 단지에서는 실거래가가 직전 최고가 대비 낮은 수준에서 체결되며 상징성이 큰 지역에서도 가격 조정이 현실화되고 있다.

시장에선 당분간 서울 아파트값이 약보합 또는 하락 흐름을 이어갈 가능성이 높다는 가능성이 나온다. 정책 리스크가 여전한 데다 대출 규제 등 복합적인 압박 요인이 매수 심리를 짓누르고 있어서다. 특히 다주택자의 추가 매물 출회 가능성, 임대사업자 제도 손질 여부 등도 시장의 불확실성을 키우는 변수로 꼽힌다.

특히 양도세 중과 유예 종료 시점이 다가올 수록 급매물 급증과 호가 하향 조정이 이어질 가능성이 높은 만큼 단기적으로는 가격 약세가 통계에 더 뚜렷하게 반영될 수 있을 것으로 예상된다. 급한건 다주택자인 만큼 매수자 입장에선 호가를 더 낮출 수 있는 기대 심리가 형성되면서 거래 공백이 길어질 가능성도 있다. 

다만 일각에선 아직 거래량 자체가 과거 활황기 수준에 비해 많지 않고, 증여나 특수관계인 거래 등의 영향으로 낮은 가격의 거래가 일부 발생할 수 있어 이를 곧바로 전면적 하락 국면으로 해석하는 것은 무리라는 목소리도 나온다. 실제로 서울 전체 거래량은 회복세를 보이고 있으나 특정 고가 지역에서는 여전히 선별적 거래가 이뤄지고 있기 때문이다. 

업계 관계자는 "대통령 발언 이후 시장 참여자들이 눈치를 보는 상황"이라며 "당분간은 급매 위주로 거래가 이뤄지며 약세 흐름이 이어질 가능성이 크지만, 추가 정책 강도와 금리 여건에 따라 방향성이 달라질 수 있다"고 말했다.

min72@newspim.com