[서울=뉴스핌] 조수민 기자 = 이재명 대통령은 전날 농지를 투기 수단으로 악용하는 사례를 차단하겠다며, 실제 경작하지 않는 농지에 대한 전수조사와 강제 처분 명령 등 후속 조치를 관계 부처에 지시했다. 투기성 보유가 농지 가격 안정을 저해하고, 귀농·귀촌 희망자의 진입을 가로막고 있다는 판단에서다.

다만 시장에서는 정책 실효성에 대한 의문도 제기된다. 매도 물량이 늘더라도 이를 흡수할 농업 인구가 감소 추세인 데다, 과거 강화된 농지 취득 규제로 신규 수요 역시 제한적이라는 이유에서다.

아울러 강제 매각이 확대될 경우 농지 임대차 시장이 위축돼 자본이 부족한 초기 농업인의 진입 기반이 약화될 수 있다는 우려도 나온다. 투기 억제라는 정책 목표와 시장 현실 사이의 간극을 어떻게 좁힐지가 과제로 남는다.

◆ "비활용 농지, 투기와는 거리 멀어...매수 수요 없어"

25일 이 대통령은 엑스(X·옛 트위터)에 "매각명령의 대상은 상속받은 농지나 (소유주의) 노령 등으로 불가피하게 묵히는 농지를 대상으로 하는 것이 아니"라며 "투기 목적으로 농사를 짓겠다며 취득하고도 묵히거나 임대하는 농지를 대상으로 하는 것"이라고 적었다. 또 "농사를 짓겠다고 속이고 농지를 취득한 뒤 농사를 안 지으면 경자유전(농사를 짓는 사람만 농지를 소유) 원칙을 존중해 법에 따라 처분하도록 해야 하지 않겠느냐"고 반문했다. 농사를 안 짓는 농지에 대해 강제매각 등 조치가 필요하다는 전날의 발언을 재차 강조한 것이다.

그러나 이 대통령이 매각명령의 대상으로 지목한 '비활용 농지'를 투기와 연관짓기는 힘들다는 시각이 많다. 소유주의 매각 의사가 있어도 매수자를 구하지 못해 농지를 처분하기 어려운 경우가 잦기 때문이다. 충청남도 당진에서 농지 거래를 중개하는 한 중개업소 대표 A씨는 "농사로 수익을 얻기 힘들어 부채가 늘어나자 농지를 매각하고자 하는 소유주들이 있으나 매수 수요가 없어 거래가 성사되지 않는다"며 "땅을 공짜로 빌려준다고 해도 농사를 짓겠다는 사람이 없어 방치되는 농지가 많다"고 말했다.

농지 거래에 대한 규제도 의도치 않은 농지 비활용을 확대하는 요인으로 작용한다. 2021년 한국토지주택공사(LH) 직원들이 3기 신도시 개발이 예정된 농지를 내부 정보를 활용해 사들였다는 논란이 커졌다. 이에 2022년 5월 농지법 개정으로 농업진흥지역 내 주말 농장 목적의 농지 취득 제한, 농업진흥지역 외 주말 농장 운영 시 영농계획서 제출, 외지인의 귀농 목적 농지 취득 시 농지위원회 심의 등 거래에 제약이 생겼다. 전업농이 아니면 신규 농지 취득 시 까다로운 절차를 밟도록 한 것이다.

절차적 부담이 커진 반면 농지가 제공하는 실질적 이점이 제한되면서 매수 수요가 더욱 축소됐다. 국토교통부 통계에 따르면 2025년 전국에서 거래된 농지(전·답)는 31만4144필지로 나타났다. 2024년(33만9572필지) 대비 7.5% 감소했다. 농지 거래에 대한 규제가 본격적으로 강화되기 전인 2021년(66만2381필지)과 비교하면 52.6% 축소됐다. 2024~2025년 일부 보완 정책이 나오긴 했지만, 농지 거래량은 2022년 58만필지 이상 규모에서 2023년 36만필지 가량으로 대폭 줄어든 후 감소세가 이어지고 있다.

◆ "농지 임대차, 농업 진입에 도움...거래 자유화해야"

함께 지목된 '임대용 농지'도 자세히 들여다보면 투기와는 거리가 멀다. 임대차가 '업계 진입의 사다리'로 기능하는 측면이 있기 때문이다.

한국농촌경제연구원의 '농지임대차 시장 분석과 개선과제' 보고서에 따르면, 농지를 임차한 초기, 청년농은 임차 이유로 '영농 초기 부담 완화'(16%)를 가장 많이 꼽았다. 처음부터 매입에 따른 자본 지출 부담을 감수하는 것보다, 우선 임차를 통해 농사를 시작하는 것을 선호하는 이들이다. 또 부채가 많은 농업인일수록 자금 부담 등을 회피하기 위해 농지 매입보다 임차를 통해 경영 규모를 확대하는 경향이 뚜렷하다는 결과도 나왔다.

해당 보고서에 따르면 농지법 도입 당시인 1995년 전체 농지(198만5000ha) 중 임차 농지(83만8000ha)가 차지하는 비중은 42.2%였다. 이후 경자유전 원칙에 의해 임대차보다는 자체 경작을 유도하는 정책이 여러 차례 펼쳐졌다. 그럼에도 임차 농지의 비율은 2015년 50.9%, 2020년 48.7%, 2024년 47% 등 1990년대 수준을 유지했다. 농지 임대차가 효율적 농사를 위해 필수 불가결한 수단으로 자리 잡았다는 분석이다. 이 때문에 임대 농지에 대한 규제가 강화되면 저자본·신규 농업인의 진입이 더욱 축소될 것이라는 우려가 나온다.

일각에서는 농지 투기를 근절하겠다는 정책 방향성에는 공감하면서도, 규제 대상을 보다 정교히 설정해야 한다고 주장한다. 강병주 한국공인중개사협회 의성군 지회장은 "2021년 LH 투기 사태 이후 농지 취득 규제가 강화되면서 전국 농지 경매 낙찰률이 기존 84%대에서 42%까지 떨어졌다"며 "이미 농지의 매수 수요가 없어 농지 중개에 주력하던 지역 중개업소들이 폐업 위기에 처했다"고 호소했다.

강 지회장은 "매수자가 없는 상황에서 매도 물량이 더 나온다고 해도 상황은 달라지지 않는다"며 "시골에 농지로 투기를 하고자 하는 사람은 사실상 없기 때문에 오히려 누구나 농지를 자유롭게 사서 임대를 줄 수 있도록 장려해야 한다"고 주장했다. 또 "수도권과 비수도권의 상황이 다르다는 것을 고려해 지역별 맞춤형 정책을 마련해야 한다"고 했다.

익명을 요구한 한 부동산학과 교수는 "이 대통령은 농지가 경우에 따라 평당 20만∼30만원까지 나간다고 발언했지만 이는 극히 드문 경우"라며 "땅값이 오를 것 같으니 (농지를 팔지 않고) 다 가지고 있는 것이라는 대통령의 주장과 달리 대다수 지역에서는 농사를 희망하는 인원이 없어 농지 가격이 하락하는 중"이라고 말했다.

그러면서 "농지 매도를 촉진하는 정책이 추진되면 시장에 매물이 늘긴 하겠지만 정부가 고가에 매입해주지 않는 이상 팔리지가 않을 것"이라며 "개발 호재가 예정된 서울 인근 지역은 거래를 관리하되, 나머지 지역에 대해서는 거래가 자유롭게 이뤄질 수 있도록 해야한다"고 했다. 이어 "투기를 근절해야 한다는 전제에 농지 사례가 해당되는지에 대한 근본적인 질문이 필요하다"고 덧붙였다.

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