'풍선효과' 크지 않아…전세시장 완충 역할도
[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 정부가 이달 중 부동산 대책을 발표할 것으로 예상되는 가운데, 서울 외곽 지역을 중심으로 지정된 토지거래허가구역이 일부 조정될지 여부에 관심이 쏠리고 있다. 지난해 하반기 집값 급등을 억제하기 위해 토지거래허가구역이 확대 지정됐지만, 이후 가격 상승세가 상대적으로 둔화된 지역까지 일괄적으로 묶여 있다는 지적이 이어지면서 조정 필요성이 제기되고 있어서다.
특히 지난해 누적 집값 상승률을 기준으로 볼 때 급등 지역에 해당하지 않는 곳까지 규제를 유지할 정책적 명분이 약화되고 있다는 점에서, 일부 지역에 대한 해제 또는 완화 가능성에 무게가 실린다. 시장에서는 가격 안정 효과가 확인된 지역을 중심으로 선별적 조정이 이뤄질 수 있다는 관측도 나온다.
거래 제한이 풀릴 경우 해당 지역을 중심으로 그동안 억눌렸던 매수 수요가 점진적으로 유입될 수 있다. 다만 전반적인 부동산 규제 기조가 유지되고 있는 만큼 과거와 같은 급격한 가격 급등보다는 제한적인 반등에 그칠 가능성이 크다는 분석이 우세하다. 다만 서울 외곽 지역을 중심으로 상대적으로 가격이 덜 오른 단지들을 중심으로 이른바 '갭 메우기' 성격의 가격 조정이 나타날 수 있다는 전망도 제기된다.
◆ 노도강·금관구 중심 '단계적 해제' 가능성
12일 업계에 따르면 정부가 이달 중순 발표할 예정인 부동산 대책에 서울 외곽 지역을 중심으로 토지거래허가구역을 단계적으로 해제하는 방안이 포함될 가능성이 조심스럽게 거론되고 있다. 가격 안정 효과가 확인된 지역을 중심으로 규제 강도를 조정할 필요성이 제기되고 있다는 점에서다.
현재 서울은 강남 3구와 용산구를 비롯해 노도강(노원·도봉·강북), 금관구(금천·관악·구로) 등 사실상 전 지역이 토지거래허가구역으로 지정된 상태다. 다만 시장에서는 강남 3구와 마용성(마포·용산·성동), 강동구 등 핵심 지역은 규제를 유지하되, 상대적으로 외곽에 위치한 지역을 중심으로 해제 또는 완화가 이뤄질 수 있다는 관측이 나온다.
특히 노도강과 금관구 일부 지역은 누적 상승률 기준으로 가격 상승폭이 크지 않은 데다, 토지거래허가구역 지정 이후 거래량이 급감한 상태다. 실거주 목적의 이동 수요 비중이 높은 지역 특성상, 투기 수요 차단 효과보다 실수요까지 위축시키는 부작용이 나타나고 있다는 지적도 제기돼 왔다.
실제로 지난해 서울 아파트 매매가격 누적 상승률은 평균 8.71%를 기록했다. 강남 3구와 한강벨트 지역의 상승세가 전체 평균을 끌어올린 결과다. 반면 노원구(2.04%), 도봉구(0.89%), 강북구(0.99%), 금천구(1.23%), 중랑구(0.79%), 구로구(3.74%), 관악구(4.21%) 등 외곽 지역은 서울 평균을 크게 밑도는 상승률에 그쳤다. 이들 지역을 동일한 규제 틀로 묶어둘 명분이 약화되고 있다는 분석에 힘이 실린다.
이 같은 흐름을 감안하면 누적 상승률이 낮고 가격 부담이 상대적으로 제한적인 지역부터 단계적으로 규제를 완화할 가능성이 있다는 분석이 나온다.
송승현 도시와경제 대표는 "주요 핵심 지역을 제외한 토허구역 조정 가능성은 충분히 있다고 본다"며 "강남3구나 마용성처럼 시장에 미치는 영향이 큰 지역까지 한꺼번에 풀기보다는 그보다 다소 넓은 범위까지는 유지하되 외곽 지역을 중심으로 1차·2차로 점진적으로 축소하는 방식이 유력하다"고 말했다. 이어 "정량적으로 봤을 때 누적 상승률이 크지 않은 지역들은 규제를 유지할 명분이 상대적으로 약해 해제 검토 대상이 될 수 있다"고 덧붙였다.
◆ '풍선효과' 크지 않아…전세시장 완충 역할도
일부 지역이 토허구역에서 해제된다 하더라도 우려하는 풍선효과는 크지 않을 것으로 전망된다. 과거처럼 규제 완화 직후 전반적인 가격 급등이 나타나기보다는 규제로 묶여 있던 지역 내에서 그동안 누적된 대기 수요가 움직이며 국지적인 가격 반등이 나타날 가능성이 크다는 분석이다.
송 대표는 "토허구역 해제가 이뤄진다고 해도 전반적인 풍선효과보다는 해당 지역에서 단기 급등이나 갭 메우기 성격의 상승이 나타날 가능성이 크다"며 "그동안 눌려 있던 수요가 움직이면서 '나중에 못산다'는 심리가 일부 반영될 수 있다"고 설명했다. 그러면서 "이 과정에서 전세 물량이 늘어나면서 전세가격 불안을 완충하는 역할도 동시에 나타날 것"이라고 덧붙였다.
반면 아직 시행한지 6개월이 채 되지 않은 시점에 정책을 번복하기엔 어려울 것이란 시각도 존재한다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "토허구역 조정이 가능할 수는 있지만, 지난해 10·15 대책 이후 시행된 지 6개월도 채 되지 않았다는 점을 감안하면 상반기 중 해제 결정을 내리기는 쉽지 않아 보인다"면서 "서울 집값 상승세가 이어지고 전세가격 변동성도 커지고 있는 상황에서 봄 이사철 이전에 규제를 푸는 것은 정책 일관성 측면에서 부담이 클 것"이라고 말했다.
그러면서 "수도권의 경우 규제 완화보다는 공급 확대를 병행하는 방향이 보다 현실적일 것"이라며 "지방을 중심으로는 미분양 해소나 인프라 확충 등 경기 보완 성격의 정책이 나올 수 있지만, 수도권 규제를 푸는 카드는 집값 안정 기조와 충돌할 가능성이 크다"고 덧붙였다.
min72@newspim.com
