[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = "처음에는 살다 보면 상황이 나아질 것으로 기대했지만, 몇 달이 지나도 별다른 변화가 없었습니다. 단지 규모는 크지만 실제 입주민 수가 많지 않아 커뮤니티 시설도 제대로 운영되지 않고 있습니다."

◆ 휑한 거리·꺼진 상가…정주 여건 미완성

지난 6일 경기 안산시 반달섬에서 만난 한 오피스텔 주민은 휑한 거리를 가리키며 말했다. 평일 낮 시간이라는 점을 감안해도 주변이 유난히 조용했다. 반달섬에 가까워질수록 50층을 넘나드는 고층 건물이 보였으나 도로를 오가는 차량은 물론이고 걸어다니는 사람도 손에 꼽을 정도였다.

지나치는 상가의 70%가 불이 꺼진 점포였다. 임차가 이뤄진 곳은 대부분 편의점이나 테이크아웃 카페였다. 빈 점포에는 유리창마다 '임대 문의' 문구가 붙어 있었다. 거주지나 관광지라기보단 아직 채워지지 않은 개발지에 가까웠다.

A공인중개사는 "지난해 생활형숙박시설(생숙) 하나가 오피스텔로 용도전환되면서 입주와 함께 분위기가 좀 살아나나 했지만 '반짝'이었다"며 "으리으리한 건물마다 상가는 거의 다 비어 있고, 여전히 매물을 보러오는 사람보단 빨리 좀 처분해달라고 하는 고객이 많다"고 말했다.

연면적 6만8000㎡ 규모의 반달섬은 인근 거북섬과 함께 '시화MTV(Multi Techno Valley)' 사업으로 조성된 인공섬이다. 1996년 정부가 산업용지 공급을 위해 시화호 북측 간석지 개발을 추진하면서 시화MTV 산업단지의 주거 배후지 역할을 맡았다. 2014년부터 2021년까지 8차례에 걸쳐 조성된 이곳에는 유독 생숙이 많다.

당시 한국수자원공사와 안산시는 인근 육지를 포함한 약 17만9000㎡ 크기의 부지를 상업용으로 개발하겠다는 청사진을 내세웠다. 개발이 이뤄지면 인구가 유입되고 지역에 활기가 돌 것이라는 기대감이 확산되면서 인허가도 빠르게 진행됐다. 이 과정에서 들어선 생숙은 총 10개 단지, 약 7000실이다.

개발이 한창이던 시기 집값 상승 국면이 겹치면서 일부 개발사들은 생숙을 실거주가 가능한 상품처럼 홍보했다. 장기 숙박 계약을 통해 거주할 수 있다는 설명에 수요가 몰렸다. 문제는 생숙이 '살기 위한 공간'으로 설계되지 않은 구조적 한계가 드러나기 시작하면서 불거졌다. 2023년 국토부는 생숙에서 주거는 허용되지 않는다는 사실을 재확인하고 나섰다. 용도 변경을 이행하지 않을 경우 건물 공시가격의 10%에 달하는 이행강제금 부과를 예고했다.

수분양자들은 숙박업 등록이나 오피스텔 전환, 혹은 퇴거라는 선택지 앞에 놓였다. 생숙은 주택이 아니기 때문에 금융권 담보대출도 쉽지 않았다. 분양 당시 '실거주 가능'이라는 설명을 들은 수분양자들은 강하게 반발했다. 이들은 생숙이 사실상 주거용으로 사용돼 온 만큼 정당한 주택으로 인정해 오피스텔 전환을 허용해야 한다며 약 1년 넘게 집단 행동을 이어갔다.

정부는 이러한 현실을 고려해 2024년 8월 생숙의 주거 용도 변경과 관련한 규제 문턱을 대폭 낮췄다. 반달섬 내 '힐스테이트시화호 라군인테라스1차'도 지난해 안산시로부터 오피스텔 용도 변경 승인을 받았다. 지하 2층~지상 49층, 8개 동, 2554실 규모의 대형 단지다.

거주가 가능해지며 수분양자들은 한시름 덜었지만 정주 여건이 미비해 여전히 상당한 어려움을 겪는 것으로 알려졌다. 지난해 4월 입주를 시작했으나 현재 시장에 나온 매물은 110여 개에 달한다. 전용 101㎡ 오피스텔 매물은 3억3900만원 선으로, 분양가 4억7300만원 대비 약 1억3000만원의 마이너스 프리미엄이 형성돼 있다.

최근 입주했다는 40대 남성은 "다 사람 사는 데라고 생각하고 이사를 왔는데 막상 살아보니 불편한 게 한두 가지가 아니다"며 "생활 인프라가 갖춰지지 않은 상태다 보니 집값이 지금보다 더 떨어질까 걱정이 크다"고 털어놨다.

◆ 숙박업 규제 특례에도 소유자 '글쎄'…인프라 빠진 반쪽 정책

정부는 최근 생숙 소유자를 위한 규제 특례도 내놨다. 개별 객실 소유자가 온라인 플랫폼을 통해 직접 숙박업을 운영할 수 있도록 허용하는 내용이다. 

현행 공중위생관리법상 생숙이 숙박업 신고를 하려면 단독 건물 기준 객실 수 30실 이상이거나 건물 전체 면적의 3분의 1 이상을 확보해야 하는데 이를 적용하지 않는다는 것. 국토부 관계자는 "신고 기준 미충족으로 영업이 어려웠던 소규모 생숙 소유자들에게 합법 운영의 길을 열어줄 것"이라고 설명했다.

현장 반응은 냉담하다. 한 생숙 소유자 B씨는 "이 문제로 이미 손해 본 돈이 얼만데 갑자기 숙박업을 한다고 그걸 메울 수 있겠느냐"며 "생숙을 분양받은 사람의 80% 이상은 살려고 들어온 것이지 호텔을 하려고 산 게 아니다. 체감 효과는 거의 없을 것"이라고 말했다.

그렇다고 아예 생숙의 주택 용도 전환을 고려하기엔 무리가 있다는 지적이다. 상업용 부동산이라는 이유로 아파트와 달리 인허가나 개발 단계에서 세금 면제나 용적률 등의 혜택이 주어진 만큼, 형평성 측면에서 단순한 문제가 아니라는 의견이 제기된다. 

한 분양업계 관계자는 "아파트 값이 폭등하고 주택 사는 사람들이 각종 규제를 받을 때 생숙 수분양자는 이를 피해갔다"며 "정부가 여기서 주택 용도로의 전환을 허용해버리면 파장이 만만치 않을 것"이라고 말했다.

근본적인 문제는 접근성과 인프라 부족이라는 지적도 나온다. 반달섬은 서해선 원시역이나 지하철 4호선 초지역에서 버스로 25분 이상 이동해야 한다. 버스 배차 간격도 약 20~30분 정도로 긴 편이다. 이용자의 호출에 따라 차량을 배차해 운행하는 수요응답형버스(DRT·똑버스)도 운행 중이지만 역시나 이용이 불편하다는 평가가 많다. 대형마트 등 생활 편의시설도 부족한 데다 안산시 측에서도 상가 공실 문제 해결을 위한 적극적 자세를 보이지 않고 있다.

손주영 야놀자 부연구위원은 "생숙이 숙박시설로 자리를 잡으려면 충분한 관광 수요가 뒷받침돼야 가능하다"며 "품질 못지않게 중요한 것은 근접 지역의 지속가능한 관광 수요"라고 지적했다. 이어 "이를 위해서는 지자체 차원의 관광 전략과 함께 숙박시설과 관광 서비스 산업, 지역 주민 간의 협력이 필수적"이라고 설명했다.

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