분담금·주민이해관계 겹쳐 눈에 띄는 실적 내기 어려울 수도
주택부족은 여실…서울시, 공공 역할 강화해야
[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 서울시 주택공급 확대 방안을 놓고 오세훈 서울시장과 내년 지방선거에서 서울시 탈환을 노리는 여권의 설전이 가열되고 있다. 오세훈 시장 재취임 이후 본격화된 신속통합기획과 모아타운·모아주택에 대한 진행 상황을 중심으로 이재명 정부의 공공주택 중심 공급 대책과 대립 구도를 보이고 있는 상황이다.
공공택지 개발이 어려운 서울시 주택시장 특성상 재개발·재건축과 같은 민간 정비사업은 유일한 주택 공급수단으로 꼽힌다. 하지만 사업성이 100%인 민간 사업은 주택경기가 위축되면 원활히 이뤄지지 않는 특성을 갖고 있는 만큼 오 시장의 재정비 사업 독려에 서울 주택시장이 응답할 지는 미지수라는 전망이 나오고 있다.
11일 부동산시장 전문가들에 따르면 서울시의 재정비사업 중심 주택공급 확대 방안에 대해 시장에서는 기대와 함께 우려가 나오고 있다.
오세훈 시장은 추석 연휴 중에도 서울시의 주택공급 대책인 재건축·재개발 활성화 방침에 대한 정책 홍보에 적극 나서고 있다. 오 시장은 지난 8일 자신의 페이스북에 '집이 있는 서울, 그 첫번째 퍼즐은 강북'이라는 글을 올리며 강북 재개발사업에 대한 중요성을 강조했다.
게시물에서 오 시장은 "내가 무엇보다 안타깝게 느끼는 곳은 장시간 주거 정비 사업의 시계가 멈춰버린 강북 지역"이라며 "더 적극적으로 관심을 갖고 노력했다면 강북 개발의 속도와 성과는 달라졌을 것"이라고 말했다. 오 시장에 따르면 박원순 전 시장 시절 서울 전역에서 해제된 재정비 촉진구역은 전체 319개 사업장 중 총 105곳에 달하는데 그중 강북 지역이 59곳이다. 이를 두고 오 시장은 "서울이 혹독한 공급 가뭄 현상을 겪어야 했던 중요한 배경"이라고 강조했다.
아울러 오 시장은 지난주 서울시가 발표한 주택공급 확대방안에 대해서도 힘을 실었다. 특히 오 시장은 강북구 미아2 재정비 촉진구역 4000가구 공급 계획을 강조하며 사업의 원활한 추진을 독려했다.
이처럼 오 시장이 서울시 주택공급 확대 방안에 '자찬'에 나서고 있는 이유는 내년 6월 지방선거를 앞두고 여당의 파상공세에 대응하기 위한 것이다. 여당에서는 오 시장의 5년 임기 동안 신속통합기획과 모아주택·모아타운 사업이 장려됐지만 실제 착공 실적이 부족한 점을 중점적으로 파고 들어 비판하고 있는 상황이다.
포문은 여권의 서울시장 후보군으로 꼽히는 박주민 의원이 열었다. 박 의원은 오 시장의 신통기획과 모아타운·주택 공급 계획이 인허가 기준임을 지적하며 착공실적이 없음을 지적했다.
박용갑 더불어민주당 의원도 2021년 신속통합기획이 도입된 후 지금까지 196개 신통기획 사업장 중 사업시행계획인가가 난 곳은 3곳뿐이라며 실제 사업이 늦어지고 있음을 지적한 바 있다.
이에 대해 오 시장은 반격에 나섰다. "주택 재정비사업이 빵 공장인줄 아느냐"며 18년이 걸리는 사업 기간을 6.5년 가량 단축한 것이 서울시 방침이라는 입장을 전했다. 이어 여권에서 지적하고 있는 서부간선도로 평면화사업 중단이나 한강버스 부실 등에 대해서도 과거 이명박 시장 시절 버스 준공영제 시행 첫날 시장 소환 운동을 벌인 것을 지적하며 강도 높은 반격에 나선 상황이다.
이같은 여야의 설전에 대해 시장의 반응은 다각도로 나오고 있다. 우선 서울에서 분양 주택 공급은 그린벨트를 해제하지 않는 한 재정비사업 밖에 없음을 인정한다. 정부가 추진하는 수도권 공공택지 같은 공영개발이 서울에선 이뤄지기 어렵다는 점 때문이다. 민간 재정비사업으로 주택공급 확대를 추진하는 오 시장의 정책은 잘못됐다고 보기 어렵다는 지적이다.
다만 오 시장의 노력과 별개로 재건축·재개발 사업이 원활히 추진될지에 대해서는 이견이 나온다. 재정비사업은 민간사업인 만큼 사업성을 우선해 추진하기 때문에 주택경기에 민감하게 반응하기 마련이다. 실제 이명박·오세훈 시장의 재정비촉진구역(뉴타운)사업이 박원순 시장시절 좌초된 것은 박 시장의 '뉴타운 출구전략'이 가장 큰 원인이지만 이와 함께 2008년부터 2015년까지 주택시장이 불황기였던 것도 중요한 원인으로 꼽힌다. 세계 금융위기와 맞물려 주택시장이 안정화되며 고가 분양물량이 잇따라 청약에 실패하자 사업 수익을 기대하기 어렵다고 판단한 주민들이 뉴타운 사업을 중단한 것이란 주장이다.
한 시장 전문가는 "재건축·재개발은 주택경기가 호황일 때만 이뤄지는 특성을 갖는다"며 "조합원들은 주택공급 확대를 위해 재정비 사업을 하는 것이 아닌 만큼 사업성이 없다고 판단하면 과감히 사업을 중단할 수 있다"고 말했다. 만약 이재명의 정부의 주택수요 억제대책이 강화되거나 보유세 인상, 재건축초과이익환수제 강화 등이 추진되면 서울시 재정비사업도 타격을 받을 수밖에 없을 것이란 이야기다.
또한 주민들의 이해관계가 일치하지 않은 것도 재정비 사업이 늦춰지는 원인으로 꼽힌다. 오 시장이 어느 구역보다 심혈을 기울였던 압구정3구역의 사업 추진이 더딘 것도 바로 이 때문이다. 이는 사업 입안자인 서울시가 예측할 수 없는 부분인 만큼 앞으로도 사업 추진의 발목을 잡는 변수가 될 것이란 진단이 나온다.
특히 2~3년 안에 치솟고 있는 분담금이 가장 큰 변수로 꼽힌다. 서울시는 사업성 보정계수를 비롯한 각종 인센티브를 활용해 사업성을 높여주고 있지만 그럼에도 여전히 높은 분담금은 주민들의 여력이 약한 강북 재정비 사업장을 중심으로 사업을 연기하거나 중단하는 원인이 될 수 있다는 분석이 많다.
이에 따라 사업구역에 따라 엇갈린 행보를 보일 것이란 지적이 나온다. 그만큼 서울시의 공공 역할도 필요하다는 주문이다. 한 시장 전문가는 "뉴타운 등 입지적 강점을 갖추고 단지규모가 큰 재개발·재건축은 높은 분담금에도 불구하고 분양 성공 가능성이 높은 만큼 진통이 있더라도 추진될 수 있을 것"이라면서도 "다만 규모가 작고 1군 브랜드가 시공을 맡기 어려울 것으로 진단되는 100~200가구 규모 모아주택사업은 활발히 추진되기 어려울 수 있다"고 말했다.
donglee@newspim.com
