[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계 시행이 다음 달로 예정된 가운데, 금융당국 및 은행권이 대출을 받을 수 있는 문턱을 일제히 높이면서 주택시장에 관망세가 늘어날지 주목된다.

대출 총량을 관리하고 투기 수요를 억제해 실수요자 위주의 대출 정책을 마련한다는 취지다. 그러나 기준금리가 인하되는 상황에서 연이어 대출 규제 기준을 상향하는 것은 오히려 시장에 역효과를 낳을 수 있다는 우려가 제기된다.

◆ 보증기관·은행권, 전세대출부터 주담대까지 '빗장'

12일 금융권에 따르면 SGI서울보증보험은 전날부터 가계부채 관리방안의 일환으로 전세대출 상품의 임차인 상환능력 심사를 강화한다.

과거 임차인의 연간 소득 대비 이자 부담액을 심사했던 것과 달리, 앞으로는 유주택자이면서 전세보증금 대비 대출금액 비율이 60%를 초과하는 임차인에 대해 연간 소득 대비 원리금상환비율(DSR) 40% 이하 기준을 적용한다. 유주택자의 전세 대출을 줄여 이른바 '갭투자' 수요를 억제하려는 의도로 풀이된다.

주택도시보증공사(HUG) 역시 오는 13일부터 전세대출 보증비율을 기존 100%에서 90%로 낮추는 한편, 전세금안심대출보증 심사 시 임차인의 상환능력을 고려할 예정(연간 인정소득 대비 부담 이자 비용 40% 이내)이다. 보증기관의 책임 비중이 줄고 자격 심사가 추가되면서 은행의 대출 심사도 더욱 까다로워지는 효과가 발생할 것으로 보인다.

이처럼 보증기관들은 올 하반기부터 차례로 대출 규제를 강화하는 모습이다. 특히 전세자금대출 규제를 강화해 실수요자 위주로 대출을 진행하겠다는 입장이다. 이는 DSR 규제에서 벗어나 있던 은행권의 전세 대출 관행을 정상화하려는 의도로, 지난 2월 김병환 금융위원장은 국회 정무위원회 전체회의에서 "전세대출이 가계부채 증가에 영향이 있고, 매매가격을 올리는 데도 역할을 해 정상화가 필요하다"고 말한 바 있다.

보증기관에 이어 시중은행들도 부동산 관련 대출 규제를 강화하고 있다. 농협은행은 기존 주택을 팔고 새 주택을 사는 소위 '갈아타기' 고객의 경우, 기존 집 매도 잔금일과 새 집 매수 잔금일이 같으면 대출이 불가능하도록 조치했다. 농협은행 관계자는 "실수요자 지원을 위한 안정적 가계대출 관리 차원에서 1주택자를 포함한 유주택자에 대한 주담대 취급을 일부 제한했다"고 설명했다.

◆ 기준금리 인하에도 대출금리 '역주행'…'실수요자 피해' 우려

대출 조이기는 금융채 금리 상승으로 인한 영향이 크다. 최근 금융채 3년물, 5년물 금리가 모두 상승하면서 전반적인 대출금리가 오르고 있기 때문이다.

다만 지난달 29일 기준금리가 2.50%로 0.25%p(포인트) 인하됐음에도 대출금리만 높게 유지되는 것은 '역주행'이라는 지적이 나온다. 최근 4대 은행의 고정금리형 주담대 금리 하단은 일주일 새 0.16%p, 변동형 상하단은 0.04%p 각각 상승했다. 신규 취급 변동금리 대출의 경우 금리가 7%에 육박하며 기준금리 인하 추세에 역행하는 모습을 보이고 있다.

또한 오는 7월 시행되는 DSR 3단계로 실수요자들의 대출 자격이 까다로워진 상황에서 전세 시장까지 영향을 주는 추가적인 대출 규제는 과도하다는 평가도 나온다. 일각에서는 과거 DSR 정책 시행을 전후해 가계대출이 오히려 급증했던 사례를 짚으며 부작용을 우려한다.

실제 한국은행이 발표한 '금융시장 동향'에 따르면, 5월 말 기준 예금은행의 가계대출(정책모기지론 포함)은 4월 말보다 5조2000억원 늘어난 1155조3000억원으로 집계됐다.

이는 지난해 9월(5조6000억원) 이후 8개월 만에 최대 증가 폭으로, 이 중 전세자금대출을 포함한 주택담보대출(918조원)이 4조2000억원 늘며 전체 증가분의 80%에 육박했다. DSR 규제 강화에 앞선 '선수요'가 급증한 데 따른 것으로, DSR 적용과 은행권 대출 규제가 겹칠 경우 주택 시장 수요가 급감하며 시장 안정성을 떨어트릴 뿐 아니라 실수요자들에 대한 부작용도 우려된다는 목소리도 나온다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "기준금리가 낮아지면 대출 한도는 줄이더라도 시장 상황을 봐서 대출금리를 낮춰야 한다"며 "과도한 규제가 겹칠 경우 오히려 실수요자들이 대출을 받지 못하면서 보증부 월세 수요만 증가할 뿐, 실질적인 실수요자 혜택은 제한되는 데 반해 규제로 인한 부작용이 발생할 우려가 크다"고 전망했다.

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