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급증한 지방 악성 미분양 ′LH 매입·CR리츠′ 만으로 소진 한계

기사입력 : 2025년04월03일 06:00

최종수정 : 2025년04월03일 06:00

준공 후 미분양 물량, 11년 만의 최대치… 대구·경북에 몰려
정부의 LH 매입 계획, 실효성 부족 비판
인구 감소와 수요 부재… 근본적 해결 필요

[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 지방은 지금 '불 꺼진 아파트'로 골머리를 앓고 있다. 2021년 이전 부동산 시장 호황기에 땅을 파기 시작한 단지가 속속 준공되고 있으나 살 사람은 점점 줄어들고 있어서다.

기회가 있다면 수도권으로 가고 싶어 하는 지방 거주자의 심리도 미분양 증가에 영향을 주고 있다. 정부도 심각성을 인지하고 직접 매입 등의 대책을 제시했지만 '수박 겉핥기'에 지나지 않는단 분석이다.

'악성 미분양'으로 불리는 준공 후 미분양 물량이 지방 중심으로 급등하고 있다. 정부는 한국토지주택공사(LH)를 통한 직접 매입 등의 방안을 내놨지만 시장 시선이 곱지 않다. [사진=뉴스핌DB]

◆'우후죽순' 지방 미분양… "직접 매입" 정부에도 시장은 떨떠름

3일 국토교통부에 따르면 지난달 전국 준공 후 미분양 주택은 2만3722가구로 전월 대비 3.7% 늘었다. 2013년 10월(2만4667가구) 후 11년 4개월 만의 최대치다. 2023년 8월부터 19개월 연속 증가세를 보이고 있다.

수도권은 2.2%(4446가구→4543가구) 증가했다. 지방 물량이 1만9179건으로 전체의 81%를 차지했다. 대구가 3067가구로 가장 많았고, 경북(2502건) 경남(2459건) 전남(2401건) 부산(2261건) 등이 뒤를 이었다. 충북(565가구)은 한 달 사이 40.2%나 뛰었다.

준공 후 미분양은 시행사와 시공사의 자금 융통을 어렵게 만들어 유동성 뇌관으로 작용할 수 있다는 이유로 '악성 미분양'으로도 불린다.

정부가 지방 중심의 미분양 적체를 해결하기 위해 손을 놓고 있었던 건 아니다. 올 2월 '지역 건설 경기 보완 방안'에서 지방의 준공 후 미분양 주택 3000가구를 매입하겠다는 카드를 내놨다. 한국토지주택공사(LH)가 보유한 5000가구 규모의 매입임대주택 예산을 일단 활용한다. 6년 임대 후 분양으로 전환하는 든든전세주택으로 분양할 방침이다. 필요시 매입 물량을 늘린다.

LH는 지난달 매입 공고를 내고 이달 1일부터 신청을 받고 있다. 매입 가격은 감정평가액 83% 이하다. 매입 상한가 내에서 업체가 제시한 매도 희망 가격이 낮은 집부터 순차적으로 매입하되, 임대 활용이나 분양 가능성이 높은 주택에 대한 심의도 거친다. 지방 미분양 매입을 전담하는 팀을 별도로 조직한 LH는 매입이 완료되는 대로 입주자를 모집할 계획이다.

정부가 지방 미분양 문제에 직접적으로 개입하겠단 의지를 드러냈지만 업계 분위기는 싸늘했다. LH가 매입하겠다는 3000가구로는 미분양이 발생하는 근본적 이유를 해결하긴 무리가 있어서다. 지난해 상반기 기준 부채비율 208%를 넘기며 과중한 채무에 시달리는 LH의 재무 부담을 더 늘리는 방안이라는 점도 비판의 대상이 됐다. 

김인만 김인만경제연구소 소장은 "매입하는 동안에도 미분양이 더 많이 늘어날 가능성이 높다"며 "미분양 해결은 못 하고 수도권 신축매입임대만 줄이는 결과가 나올 수도 있다"고 지적했다. 

◆야심차게 도입한 CR리츠도 '비실'… 수요 늘릴 근본 대책 나와야

CR리츠를 활용한 지방 미분양 주택 매입 지원 계획도 실효성이 부족하다는 평가다. CR리츠란 여러 투자자로부터 모은 자금으로 미분양 주택을 매입해 임대주택으로 운영하다가 경기가 좋아지면 분양해 사업비를 회수하는 구조다. 자금난에 빠진 시공사는 외부 투자금과 임대주택 보증금으로 유동성 위기에서 벗어날 수 있다.

투자자로선 일정 기간 임대 운영 뒤 분양 전환이 가능하기에 출구전략이 비교적 확실한 편이다. 정부는 참여율을 높이기 위해 취득세 감면, 조달금리 완화 등 각종 인센티브를 제시했다. 그러나 아직 CR리츠를 통해 매입이 이뤄진 미분양 주택은 없다. 

지난해 9월 KB부동산신탁이 550억원 규모의 CR리츠 설립을 통해 전남 광양의 미분양 아파트 497가구를 매입하려 했으나 12월 영업 등록 신청을 자진 철회했다. 제이비자산운용은 지난해 10월과 이달 국토부에 CR리츠 영업 등록을 신청했으나 아직 허가를 받지 못했다. 

취지는 좋지만 미분양 해소가 본격적으로 이뤄질 만한 지원책은 부족한 상황이다. 지방은 서울이나 수도권보다 수요 자체가 적기에 CR리츠를 통해 미분양을 매입하더라도 언제 분양이 가능할지는 알 수 없다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "CR리츠를 활용해도 미분양 해소는 결국 매입되는 단지에서만 가능한 것"이라며 "이런 방식으로 지방 부동산 시장이 회복될 것이라고 보긴 어렵다"고 했다.

시장에 나와 있는 미분양을 사들여 해결하려는 방향이 아닌 수요 진작 대책이 필요하다는 의견도 나온다. 건설협회 관계자는 "고사 직전의 지방 부동산을 살리기 위해서는 양도소득세·취득세 완화 등의 세제 감면이나 DSR(총부채원리금상환비율) 대출규제의 한시적 적용 완화가 절실하다"고 말했다. 

지방의 인구 감소와 고령화 등 주택 수요 부재의 원인을 장기적으로 해결할 방안을 고민해야 할 시점이라는 주장도 제기됐다. 한국고용정보원에 따르면 지난해 기준 전국 228개 시·군·구 가운데 인구 소멸로 사라질 수 있는 소멸위험지역은 130곳으로, 전체의 37%에 이른다. 거주자가 줄며 청약 경쟁률도 떨어지는 추세다. 지난해 서울 평균 청약 경쟁률은 112.8대 1이었으나 지방은 평균 6.29대 1로 2013년(2.11대 1) 이후 최저 수준에 머물렀다. 

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "지방은 이미 3년 넘도록 총청약자가 줄어드는 동시에 수도권으로의 상경 투자 수요가 큰 만큼 지방에 주택을 구입해도 자산가치로서의 안전성이 있다는 것을 수요자에게 각인시킬 대책이 필요하다"며 정부가 지방 악성 미분양을 매입할 때 1가구 1주택 특례 세제혜택을 시행하고 있지만, 인프라 개발이나 균형발전 전략 등 시장이 생각하는 것 이상의 대책이 있어야 유의미한 반응이 올 것"이라고 말했다.

chulsoofriend@newspim.com

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"미중 관세협상, 명백한 중국의 승리" [베이징=뉴스핌] 조용성 특파원 = 미중 관세협상에 대해 중국내에서는 미국에 대항해 '승리'를 거뒀다며 고무된 분위기다. 중국의 매체들은 13일 일제히 미중관세협상 결과를 보도하고 나섰다. 관영매체들은 '승리했다'는 표현을 자제하고 있지만, 협상이 성공적이었다는 논조를 유지했다. 중국의 SNS상에서는 미국에 대항해 중국이 승리했다는 반응 일색이다.  12일 미중 양국의 협상단은 스위스 제네바 공동성명을 통해 미국은 중국에 대한 추가 관세율을 145%에서 30%로, 중국은 미국에 대한 관세율을 125%에서 10%로 낮추기로 했다. 공동성명에서 양국은 추가적인 협상을 벌이기로 했다고 밝혔다. 이는 5년전인 2020년 1월 타결됐던 미중 관세협상 결과와는 차이가 크다. 당시 중국은 2000억달러 규모의 미국 제품 구매할 것을 약속했고, 강도 높은 지재권 보호 , 금융 서비스 시장 개방, 환율 투명성 강화 등을 보장했다. 이에 대한 대가로 미국은 관세를 일부 인하했다. 하지만 이번 미중 관세협상에서는 양국이 모두 동등하게 115%의 관세를 취소하거나 연기했다. 중국의 미국산 물품 구매나 시장개방에 대한 약속은 없었다. 양보 일변도였던 5년전과 달리 이번 미중 관세협상은 공평하고 평등했다는 평가가 나오는 이유다. 미국 매체 블룸버그는 "이번 미중 무역협상에서 중국은 기대할 수 있는 최고의 결과를 얻었고, 미국은 끝내 양보했다"며 "시진핑(習近平) 주석의 강대강 전술이 효과를 거뒀다고 평가했다. 중국 매체 관찰자망은 "양국의 제네바 경제·무역 회담 공동성명 발표는 중국이 무역 전쟁에서 거둔 중대한 승리이자 중국이 투쟁을 견지한 결과"라며 "미국의 무역 괴롭힘에 맞서 항쟁할 용기가 조금도 없는 국가들과 비교하면 이번 승리의 무게가 더 무겁다"고 논평했다. 광다(光大)증권은 13일 보고서를 통해 "중국은 국제 무역 투쟁에서 패권을 두려워하지 않고 굳건하게 맞선 결과 단계적인 승리를 거두었다"고 설명했다. 이어 "중국은 가장 먼저 미국에 대등한 보복성 관세를 부과하는 한편 국내적 국제적으로 대응조치를 내놓았다"고 덧붙였다. 자오상(招商)증권은 "중국은 미국과 공평하고 평등한 협상을 진행했으며, 실질적인 성과를 거두었다"고 호평했다. 이어 "중국은 우호적인 국가들을 확보하고 있었으며, 중국 경제의 대미 의존도를 낮췄고, 기술 진보와 군사력 확충 등이 이뤄졌다는 자신감을 바탕으로 이같은 성과를 냈다"고 분석했다. 여론이 지나치게 고무되는 것을 경계하는 논설기사도 나왔다. 신화사는 '중미 경제무역 회담이 세계 경제 압박을 낮추고 신뢰를 증진시켰다'라는 제목의 논설에서 "양국의 대화 재개는 기쁜 일이지만, 양국간의 의견 차이 해소는 복잡하고 어려우며 장기간이 소요된다는 점을 잊지 말아야 한다"고 강조했다. 중국 오성홍기와 미국 성조기 [사진=로이터 뉴스핌] ys1744@newspim.com 2025-05-13 09:53
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대법 "대법원장 청문회 출석 곤란" [서울=뉴스핌] 이성화 기자 = 대법원은 조희대 대법원장과 대법관들이 오는 14일 예정된 '사법부의 대선개입 의혹 진상규명 청문회'에 출석하지 않겠다는 입장을 국회에 전달했다. 대법원 관계자는 12일 기자단 공지를 통해 "재판에 관한 청문회에 법관이 출석하는 것은 여러모로 곤란하다는 입장"이라며 "출석 요청을 받은 16명의 법관 모두 '청문회 출석요구에 대한 의견서'를 국회에 제출했다"고 밝혔다. 조희대 대법원장. [사진=뉴스핌DB] 앞서 대법원 전원합의체는 지난 1일 이재명 더불어민주당 대선 후보의 공직선거법 위반 혐의 사건에서 무죄를 선고한 항소심 판결을 파기하고 유죄 취지로 사건을 파기환송했다. 민주당은 대법원이 이 후보 사건을 이례적으로 신속하게 심리·선고해 사실상 대선에 개입했다며 대법원장에 대한 청문회를 열기로 했다. 국회 법제사법위원회는 지난 7일 전체회의에서 국민의힘 의원들이 퇴장한 가운데 청문회 실시계획서 채택과 증인·참고인 출석 요구 등을 의결했다. 청문회 증인으로는 조 대법원장과 판결에 관여한 대법관 11명이 전원 채택됐으며 대법원 수석·선임재판연구관, 대법원장 비서실장, 법원행정처 사법정보화실장 등 판사들도 포함됐다.  shl22@newspim.com 2025-05-12 18:24
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