"경매시장 번진 똘똘한 한 채"… 강남4구, 나오면 바로 낙찰

기사입력 : 2025년03월17일 15:52

최종수정 : 2025년03월17일 15:52

2월 강남·서초·송파·용산구 아파트 낙찰가율 94.7%
"일단 사고 보자" 응찰자 수도 급증

[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 지난달 토지거래허가구역(이하 토허제) 해제되면서 강남4구(강남·서초·송파·용산구) 일대 아파트 가치 상승이 경매시장에서도 관찰되고 있다. '똘똘한 한 채'를 중시하는 양극화 현상이 매매를 넘어 경매시장까지 덮치면서 수요자 우려가 커지는 모습이다.

[서울=뉴스핌] 이호형 기자 = 시민들이 송파구 리센츠 아파트 내 상가 부동산의 매물 정보를 둘러보고 있다. 2025.02.13 leemario@newspim.com

17일 경·공매 데이터 전문기업 '지지옥션'에 따르면 지난달 서울 강남4구의 낙찰가율은 94.7%로 서울 평균(91.8%) 대비 2.9%포인트 높았다. 낙찰가율이란 낙찰가를 감정가로 나눈 비율로, 높을수록 경매 시장이 활발하다는 의미다. 강남구(101.3%)와 용산구(100%)에서 나온 경매 매물은 모두 감정가와 같거나 높은 금액에 낙찰됐다. 송파구(96.30%)와 서초구(86.2%)가 뒤를 이었다.

평균 응찰자 수 또한 서울 평균인 3.8명보다 8명 많은 11.8명을 기록했다. 송파구(17.00명) 서초구(10.50명) 용산구(7.50명) 강남구(6.83명) 순이다.

지난달 전국 주택 낙찰가율 상위 10위권에는 강남4구 아파트가 일곱 곳이나 이름을 올렸다. 송파구 '헬리오시티' 85㎡(이하 전용면적) 경매에는 응찰자 87명이 몰려 21억5777만원에 낙찰됐다. 감정가는 18억3700만원으로, 낙찰가율은 117.5%다. 2010년 관련 통계 집계 이래 응찰자가 가장 많았다.

1월 1차 경매에서 한 차례 유찰되면서 가격이 20% 낮아진 것이 이유로 꼽힌다. 같은 달 동일 평형 매물은 낙찰 금액보다 2억원가량 높은 24억9500만원(14층)에 거래된 바 있다.

서초구 '방배아트자이' 84㎡ 또한 감정가(25억원)의 98%인 약 24억5000만원에 손바뀜했다. 응찰자는 총 21명이었다.

용산구 고가 주택 중 하나로 꼽히는 '한남더힐' 242㎡는 응찰자 6명의 경쟁 끝에 감정가 138억원의 90.6%인 125억원에 새 주인을 찾았다. 가장 평수가 큰 펜트하우스 타입으로, 가장 최근 거래가 2021년 2월(80억원, 1층)일 만큼 시장에 매물이 잘 나오지 않는 평형인 데다 가격 상승폭도 커 인기가 있었던 것으로 분석된다.

이 같은 흐름은 이달까지 이어지고 있다. 10일 잠실 대장 아파트 '엘리트'(잠실엘스·리센츠·트리지움) 중 하나인 '리센츠' 85㎡는 감정가(24억1000만원)보다 11명의 경쟁 끝에 약 4억원 비싼 28억420만원에 낙찰됐다. 낙찰가율은 116%에 달했다.

다음날 감정가가 31억6000만원인 서초구 '신반포자이' 85㎡ 1가구 또한 경매 시장에 나와 37억2800만원에 낙찰됐다. 낙찰가율은 18%, 총응찰자 수는 14명이다. 지난달 동일 평형이 39억원(4층)에 팔리며 신고가를 쓰자 응찰자들이 해당 매물 감정가를 상대적으로 저렴하게 인식한 것으로 해석된다.

업계에선 토허제 해제로 인한 상급지 중심의 집값 과열 현상이 경매 시장까지 확대됐다는 진단이 나온다. 서울시는 지난달 13일부터 2020년 이후 5년 동안 이어오던 토허제를 일부 해제한 바 있다.

토허제 해제 직후 한 달 동안의 잠실·삼성·대치·청담동 아파트 평균 가격은 해제 직전 30일(1월 14일~2월 12일)의 평균가인 27억2000만원보다 3.7% 오른 28억2000만원으로 집계됐다. 거래량 또한 늘었다. 토허제 해제 이후 1개월 동안의 거래량이 직전 대비 77건 증가했다.

한국부동산원 조사 결과 지난주(10일 기준) 송파구(0.72%)와 강남구(0.69%), 서초구(0.62%)는 2018년 2월 첫째 주 이후 가장 높은 주간 아파트 가격 상승률을 기록했다. 용산구(0.10%→0.23%) 또한 한 주 만에 상승 폭을 대폭 키웠다.

같은 기간 '노도강'(노원·도봉·강북구)의 아파트 가격 변동률은 각각 0.00%와 0.01%, 0.03%에 그쳤다. 경매 시장에서도 비슷한 분위기가 감지된다. 지난달 노도강 매물 낙찰가율은 85.4%로 서울 평균보다 6%p가량 낮았다.

전문가 사이에선 토허제 재지정 검토와 하반기 예정된 대출 규제 강화가 경매시장 불장에 마침표를 찍을 요인으로 작용할 것이란 전망이 나온다. 앞서 국토교통부와 서울시는 집값이 과도하게 오르는 경우 즉시 토허제 재지정을 추진하겠다는 뜻을 밝혔다. 7월부턴 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계가 시행될 예정이다. 대출 시 가산금리가 늘어남에 따라 한도는 줄어든다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 "이전부터 서울 외곽지역과 달리 강세를 보여온 강남4구는 최근 토허제 해제 영향으로 낙찰가율이 더욱 오르는 추세"라며 "현재 시중은행 고금리가 지속되고 있고 대출 문턱도 더욱 높아질 것이란 예고가 이어지면서 대출 의존도가 비교적 높은 외곽으로 쉽게 번질지는 의문"이라고 말했다.

김인만 김인만경제연구소 소장은 "지금이 아니면 강남 진입을 못 한다는 불안감이 발현된 일종의 '집값 포비아'로 인해 강남 쏠림 현상이 비정상적으로 심화 것"이라며 "이런 상황이 계속되면 어떤 방식으로든 정부의 규제가 추가될 수밖에 없을 것"이라고 꼬집었다.

chulsoofriend@newspim.com

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주식 팔면 다음 날 입금된다고? [서울=뉴스핌] 이정아 기자 = 국내 증권시장의 주식 결제주기가 50여 년 만에 단축된다. 현재 주식 매매 후 2영업일이 걸리는 결제 기간을 1영업일로 줄여 투자자가 주식을 판 다음 날 매도대금을 인출할 수 있도록 하는 것이 핵심이다. 한국거래소와 한국예탁결제원, 한국증권금융, 금융투자협회는 2일 서울 여의도 한국거래소에서 이 같은 내용을 담은 '증권시장 결제주기 단축 로드맵'을 발표했다. 이번 로드맵은 ▲청산결제 인프라 개편 ▲금융회사와 외국인 투자자의 이행 기반 마련 ▲결제주기 단축 전 투자자 편익 확대 등 8대 분야 22개 과제로 구성됐다. 관계기관은 2027년 10월까지 시장 인프라를 개편하고 최소 6개월간 통합 테스트를 거쳐 최종 시행 시점을 확정할 계획이다. ◆ 월요일 주식 팔면 화요일 입금…반대매매도 하루 빨라져 결제주기가 단축되면 개인투자자가 가장 먼저 체감하는 변화는 주식 매도대금의 인출 시점이다. 현재 국내 증시에서는 주식을 매도한 뒤 2영업일이 지나야 매도대금을 인출할 수 있다. 월요일에 주식을 팔았다면 수요일에 현금을 찾을 수 있다. 그러나 T+1 체계로 전환하면 월요일 매도한 주식의 대금을 화요일에 인출할 수 있다. 주식을 사고파는 주문 방식은 그대로 유지한다. 다만 실제 주식과 현금이 오가는 결제 시점이 하루 앞당겨진다. 투자자는 주식 매도대금을 더 빨리 확보해 생활자금이나 다른 투자에 활용할 수 있다. 반면 주식을 매수하는 투자자는 결제대금을 하루 일찍 준비해야 한다. 특히 보유 현금보다 많은 주식을 매수하는 미수거래 투자자는 자금 납부기한이 기존 T+2일에서 T+1일로 단축된다. 미수금을 제때 납부하지 못했을 때 증권사가 보유 주식을 강제로 처분하는 반대매매 시점도 T+3일에서 T+2일로 앞당겨진다. 매수대금 확보에 주어지는 시간이 줄어드는 만큼 미수거래 투자자의 자금 관리 부담이 커질 수 있다. 착오로 체결한 주식 매매를 정정할 수 있는 시간 역시 하루 줄어든다. 거래소와 예탁결제원은 결제주기 변경에 맞춰 착오매매 정정과 대규모 착오구제 제도, 증권거래세 징수 절차 등을 정비할 예정이다. ◆ 11월부터 매도대금담보대출 금리 인하…연 150억 절감 기대 결제주기 단축에 앞서 개인투자자의 자금 조달 부담을 줄이기 위한 조치도 시행한다. 한국증권금융은 증권사에 저금리 자금을 공급하고 증권사는 이를 활용해 중·저금리 매도대금담보대출 상품을 출시한다. 매도대금담보대출은 투자자가 주식을 매도한 뒤 실제 결제일이 도래하기 전에 매도대금을 미리 빌려 쓰는 상품이다. 현재 증권사들은 매도대금담보대출에 연 7.5~10% 수준의 금리를 적용하고 있다. 대출 기간이 1~2일로 짧고 거래소가 결제이행을 보증해 상환 위험이 상대적으로 낮은데도 금리가 높다는 지적이 제기돼 왔다. 관계기관은 대출금리를 연 5% 중·후반 수준으로 낮출 경우 투자자당 이자비용이 약 25% 감소할 것으로 추산했다. 해당 상품을 취급하는 증권사가 12곳으로 확대되면 전체 투자자의 연간 이자비용은 약 150억원 줄어들 것으로 예상했다. [서울=뉴스핌] 김현우 기자 = 코스피가 전장 종가보다 92.97포인트(1.62%) 내린 5637.77으로, 코스닥은 전장 종가보다 92.97포인트(1.62%) 내린 5637.77로 거래가 시작된 가운데 2일 오전 서울 중구 하나은행 을지로 본점 딜링룸에서 직원들이 업무를 보고 있다. 서울외환시장에서 달러/원 환율은 9시경 기준 1333.70원에 거래되고 있다. 2026.11.02 khwphoto@newspim.com 미래에셋증권은 2일부터 관련 상품을 출시하고 키움증권은 오는 20일 출시할 예정이다. 이후 참여를 희망하는 증권사로 취급 대상을 순차적으로 확대한다. 구체적인 대출금리는 각 증권사가 출시 시점에 안내한다.. ◆ "2027년 10월 인프라 개편 완료…2028년 전환 목표" 결제주기 단축은 단계적으로 추진한다. 우선 올해 12월까지 증권사와 자산운용사 등 업권별 업무표준안과 이행점검표를 마련한다. 금융회사들이 새로운 결제체계에 맞춰 전산시스템과 업무 절차를 개편할 수 있도록 구체적인 기준을 제공하는 것이다. 2027년 1분기에는 금융당국을 중심으로 관계기관 태스크포스(TF)와 전문 사업관리조직(PMO)을 출범시킨다. 이를 통해 금융회사별 시스템 개발과 테스트 일정, 제도 개선 진행 상황 등을 통합 관리할 예정이다. 한국거래소와 예탁결제원 등 증권유관기관은 2027년 10월까지 청산결제 인프라 개편을 완료한다는 목표다. 국내외 금융회사와 외국인 투자자는 2028년 1분기까지 전산개발과 업무체계 정비를 마칠 계획이다. 이후 최소 6개월 이상의 통합 테스트를 거쳐 2028년 중 T+1 결제체계로 전환하는 방안을 추진한다. 다만 최종 시행일은 확정하지 않았다. 금융당국과 국내외 금융회사, 외국인 투자자의 준비 상황과 아시아 주요국의 전환 일정 등을 종합적으로 고려해 결정할 예정이다. 관계기관은 오는 12월 18일까지 시장 참여자들의 의견을 수렴하고 공청회와 토론회 등을 통해 추가 개선 과제를 발굴할 방침이다. 이번 개편은 1972년 T+2 결제제도를 도입한 이후 50여 년 만에 추진하는 결제주기 체계 변경이다. 관계기관은 결제주기 단축으로 미결제 상태에 놓이는 거래 규모와 위험 노출 기간이 줄어들고 증권사의 거래증거금 부담도 완화될 것으로 기대하고 있다. 동시에 결제업무의 자동화와 표준화를 통해 국내 증권시장의 글로벌 경쟁력을 높인다는 계획이다. plum@newspim.com 2026-11-02 10:30

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