[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 사업에서 자기자본비율을 높이기 위해 토지주가 토지·건물을 현물로 출자하는 방안이 추진된다. 고금리 브릿지론 대출을 통한 토지 매입으로 사업 리스크가 증가하는 구조를 개선하기 위한 조치다.

토지주에게 인센티브를 제공해 자본을 확충할 방안도 지원된다. 운영사업의 도시규제 특례를 적용해 용적률, 공공기여 완화 등을 제공하고 PF 보증수수료를 낮춰줄 계획이다.

14일 정부가 발표한 '부동산 PF 제도 개선방안'에는 이같은 내용의 현물출자를 통한 안정적 사업구조 마련 방안이 담겼다.

PF사업에서 토지비 비중은 통상 20∼40%로 매입 자금 마련을 위해 고금리 브릿지론(대출)을 받는 게 일반적이다. 이에 따라 금리 인상, 업체의 신용도 등락 등 대외변수에 취약하다. 만약 사업착공 이후 이뤄지는 본PF가 늦어지면 막대한 이자를 부담해야하는데 이 때 PF사업이 좌초되는 경우가 많다. 

이를 개선하기 위해 정부는 토지주의 토지·건물을 현물출자(주주로 참여)하도록 유도해 PF 자기자본비율을 높일 계획이다. PF사업(리츠)에 현물출자 시, 출자자의 이익 실현 시점을 고려해 양도차익 과세·납부이연을 적용한다.

예컨대 미국은 토지주의 현물 출자시 과세를 이연시켜 주는 리츠 방식을 도입해 5년간 리츠 시가총액이 11배 증가하는 질적ㆍ양적 성장이 이뤄졌다는게 국토부의 설명이다.

신유형 장기임대주택 등 정책사업에는 토지주가 현물 출자 시 LH 매입확약을 통해 사업성이 보완되고, 공공기관이 디벨로퍼(개발사업자)·자산관리업체(AMC)로 참여한다.

현물출자 제도가 안정화하면 자기자본비율이 20∼40% 수준으로 상향되고 브릿지론을 받지 않아도 되므로 사업비가 절감되고 사업 안정성이 제고될 것으로 기대된다.

또 높은 자기자본비율을 통해 시행자가 관리·운영하는 개발 사업은 용적률, 공공기여 완화 등 도시규제 특례가 적용된다. 자기자본비율이 높아 보증 리스크가 적은 사업장에 대해서는 PF 보증료를 할인한다.

국토교통부 관계자는 "국내 PF 사업의 자기자본 비율은 약 5% 내외로, 30%를 상회하는 미국, 일본 등 타국 대비 과도하게 낮은 수준"이라며 "PF 대출시 일정수준의 PF사업 자기자본비율을 기준으로 해 위험가중치와 충당금을 차등 적용할 계획"이라고 말했다. 

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