중국 부동산 시장 현주소 및 정책 지원 현황
시장 회복 지속 가능성 및 부동산 섹터 전망
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[서울=뉴스핌] 배상희 기자 = <中경제의 여전한 난제 '부동산', 포착된 훈풍 기운 지속될까①②>에서 이어짐.
◆ 훈풍 부는 A주, 부동산 섹터는 여전히 겨울
올해 들어 A주는 전반적으로 중국 경제의 회복세 속에 점진적으로 반등하는 흐름을 보이고 있는 반면, 부동산 섹터는 좀처럼 회복되지 않는 업황과 일부 기업을 중심으로 확산되고 있는 디폴트(채무불이행) 리스크로 인해 오히려 주가가 하락하며 부진을 면치 못하고 있다.
올해 들어 3월 29일까지 상하이와 선전 양대 증시의 300대 대형주의 주가를 반영해 산출하는 CSI300(滬深300∙후선300) 지수는 3.10% 상승한 반면, A주 부동산 섹터의 주가는 9.52% 하락했다.
여기에 부동산 개발사들의 실적 악화가 장기화되면서, 주가 하락세에도 불구하고 밸류에이션(실적대비 주가수준)은 오히려 CSI300 지수보다 높은 상태다.
중국 금융정보 제공업체 윈드(Wind)와 평안증권(平安證券)에 따르면 현재 A주 부동산 섹터의 12개월 선행 주가수익비율(PER)은 12.98배로 CSI300의 PER(11.66배)을 웃돈다.
현재 부동산 섹터의 밸류에이션은 지난 5년간 밸류에이션 분위수(자료 크기 순서에 따른 위치값. 오름차순으로 정렬했을 때 0을 최소값, 100을 최대값으로 하여 백분율로 나타낸 위치값)의 78.95% 수준에 위치해 있다.
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부동산 섹터의 반등은 결국 부동산 시장 회복에 따른 수익성 개선에 달려 있다. 하지만, 앞서 언급했듯 당국이 봇물처럼 쏟아내고 있는 공격적인 지원책 마련에도 불구하고 올해 들어서도 부동산 개발사들은 여전히 실적 부진의 늪에서 헤어나지 못하고 있다.
중국 싱크탱크 이한즈쿠(億翰智庫)가 공개한 데이터에 따르면 올해 1분기 상위 100대 부동산 개발사의 판매액은 전년동기대비 47.5% 줄었다. 또 판매액이 100억 위안을 넘어선 개발사는 2023년 1분기(40곳), 2022년 1분기(47곳)보다 훨씬 낮은 20곳에 불과한 것으로 집계됐다.
최근 A주 상장사들의 지난해 연간 실적 발표가 집중적으로 이뤄지고 있는 가운데, 전날인 4월 2일 중국 2위 부동산 개발사인 중국만과(萬科·VANKE·완커 000002.SZ/2202.HK)가 지난해 실적을 공개했다.
지난해 중국만과는 상장이래 최초로 매출 마이너스 성장을 기록했다. 구체적으로 지난해 영업수익(매출)과 순이익은 4657억3900만 위안과 121억6300만 위안으로 전년동기대비 각각 7.56%와 46.39% 하락했다.
중국만과는 지난 1997년부터 2022년까지 지속적인 영업수익 기준 플러스 성장을 기록해왔다. 매출이 마이너스 성장률을 기록한 것은 26년만에 처음이다.
실적 악화 소식에 전날 중국만과 A주는 5.35% 하락한 8.5위안을 기록하며 2015년 이래 최저치를 기록했고, H주는 12.92% 급락한 4.72홍콩달러까지 떨어지며 역대 최저점을 찍었다.
특히, 중국만과는 최근 디폴트(채무불이행) 리스크까지 불거지며 국제 신용평가사에 의해 신용등급이 강등되고, 투자의견 또한 조정된 상태다.
지난달 무디스는 중국만과의 신용등급을 투자 적격 등급 가운데 가장 낮은 'Baa3'에서 투자 부적격 등급(투기 등급으로 분류)인 'Ba1'으로 한 단계 강등했다. 또 JP모건체이스는 중국만과의 H주와 A주의 투자의견을 '중립'에서 '비중축소'로 하향 조정했다.
여기에 디폴트를 선언한 벽계원(비구이위안·컨트리가든 2007.HK)이 전날(2일)부터 홍콩증권거래소에서 거래가 중단되면서, 중국 부동산 업계의 연쇄 디폴트 우려감이 재점화됐다.
지난달 28일 비구이위안은 부채 구조조정 과정에서 경영환경이 복잡해지고 회계 정보 수집에 더 많은 시간이 필요하다는 이유로 3월 31일로 예정됐던 2023년 연간 실적 발표를 연기했다.
현재 비구이위안의 부채 규모는 2000억 달러에 달한다.
지난 2월 27일 비구이위안의 채권자인 에버크레디트(Ever Credit Limited)는 비구이위안이 16억 홍콩달러 규모의 부채와 이자에 대한 지급 의무를 이행하지 못했다는 이유로 홍콩 고등법원에 비구이위안에 대한 청산을 요청했다. 첫 청산 심리 기일은 5월 17일로 결정된 상태다.
pxx17@newspim.com
