5호선 이어 2·9호선 연장 추진하는 김포…거듭된 철도호재에 부동산 '들썩'

기사입력 : 2024년04월10일 06:01

최종수정 : 2024년04월10일 06:01

5·9호선 동시 연장 추진…양천구와 2호선 지선연장 협약
5호선 연장안 발표에 김포 풍무동·고촌읍 아파트 가격 ↑

[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 경기 김포시가 서울 편입론 효과를 톡톡히 보고 있다. 서울지하철 5호선에 이어 2호선과 9호선 연장 추진 움직임까지 나오면서 김포 부동산 시장이 또다시 들썩이고 있는 것이다. 그동안 '김포골드라인'에만 의존해왔지만 철도 노선 다양화로 출퇴근시 불편이 줄어들 것이란 기대가 있어서다.

지난 2017년 5호선과 9호선을 동시에 유치할 경우 비용 대비 편익값(B/C)이 1을 넘겨 경제성이 있다는 연구용역 결과가 나왔던 만큼 사업추진에 속도가 붙을 것으로 전망된다.

10일 부동산업계에 따르면 서울지하철 5호선 연장안 발표에 이어 2호선과 9호선 연장 추진 소식에 김포 일대 집값이 상승세를 보일것이란 전망이 나온다.

서울지하철 5호선에 이어 2호선과 9호선 연장 추진 움직임을 보이면서 김포 부동산 시장이 들썩이고 있다. 경기도 김포시 고촌읍 수기마을힐스테이트. [사진=뉴스핌DB]

◆ 5·9호선 동시 연장 추진…양천구와 2호선 지선연장 협약

김포시에서는 서울지하철 5호선에 이어 9호선 연장까지 추진한다. 차량기지 통합배치와 5·9호선 선로 공용운행 등으로 사업성을 높일 수 있다는 판단에서다. 특히 과거 5호선 단독연장보다 5·9호선 동시연장이 경제성이 더 높다는 연구용역 결과가 있는 만큼 사업 추진이 빠르게 이뤄질 것이란 전망이 나온다.

김포시는 최근 '서울9호선 김포연장 도입 등을 위한 전략적 확충방안 연구용역'에 들어갔다. 주요 내용은 ▲서울9호선과 5호선 김포연장과 연계한 노선 도입 방안 ▲통합차량기지, 서울5·9호선 선로 공용운행 및 급행운행 계획 ▲김포시 대규모 도시개발사업 추진에 따른 철도사업 재원 마련 방안 검토 ▲제5차 대도시권 광역교통 시행계획(2026~2030년) 반영을 위한 선제적 노선 검토 등이다.

5·9호선 동시연장계획은 지난 2017년 검토됐던 사업이다. 당시 홍철호 국회의원은 '서울 지하철 김포유치 실무추진단'을 구성해 5·9호선 차량기지 김포 연장 등에 관한 연구용역을 추진했다. 용역결과 비용 대비 편익값(B/C)이 1.06으로 검토됐다. 올해 초 발표됐던 5호선 연장노선 조정안 B/C가 0.89인 점을 감안하면 경제성이 더 높은 것이다. 통상 B/C값이 1 이상 나와야 사업성이 있다고 판단한다.

다만 5호선 연장과 더불어 9호선 연장 역시 김포 시민들의 숙원 사업이지만 김포시의 재정 부족과 예비타당성 조사 탈락 등으로 인해 김포골드라인 사업으로 대체된 바 있다.

앞서 지난달에는 서울 양천구와 서울 2호선 신정지선 김포 연장 업무협약을 체결했다. 두 지자체는 협력의 일환으로 현재 양천구에 위치한 신정 차량기지를 김포로 이전하는 작업에 착수한다는 계획이다. 양천구는 신정 차량 기지 이전후 신월사거리역을 신설해 2호선 신정 지선을 현재 종점인 까치산역으로부터 약 2.4㎞ 1차 연장할 계획이다. 다만 신정지선이 김포의 어느지역으로 연결되는지는 확정되지 않은 상태다.

사업이 좌초되지 않는다면 김포시는 김포골드라인, 서울 2·5·9호선 등 4개 노선이 지나게 된다. 특히 5호선과 9호선이 김포시까지 연장될 경우 김포골드라인을 이용해 김포공항에서 환승하던 수요 분산으로 김포골드라인의 극심한 혼잡도도 해소 가능할 것으로 보인다.

◆ 5호선 연장안 발표에 김포 풍무동·고촌읍 아파트 가격 ↑

철도 노선 다양화 계획에 수요자들의 관심도 높아지고 있다. 특히 지난 1월 서울 5호선 서부(김포·검단) 연장 조정안 발표 이후 서울과 인접한 김포 고촌읍과 풍무동과 수도권광역급행철도(GTX)-D 노선역이 신설될 장기동은 몇달 사이 집값이 소폭 상승했다.

김포시 풍무동 '풍무 센트럴 푸르지오' 전용 84㎡는 올해 1월 6억2500만원에 거래됐지만 5호선 연장 노선 발표 이후 같은달 24일 6억7000만원에 거래됐다. 지난달에는 7억 250만원에 거래되기도 했다. 김포시 고촌읍 '수기마을힐스테이트1단지' 전용 84㎡는 지난 2월 6억2700만원에 손바뀜됐다. 지난해 9월 5억7000만원에 거래된 점을 감안하면 5700만원 올랐다.

장기동 '고창마을반도유보라' 전용 101㎡는 지난달 4억9000만원에 거래됐다. 지난해 12월 4억7000만원에 거래된 점을 감안하면 2000만원 가량 올랐다.

김포시 공인중개사무소 관계자는 "5호선 연장안 발표 이후 호가를 높이는 집주인들이 많아졌다"면서 "급매가 아닌 경우에는 가격을 깎으려 하는 매수자들이 많아 오히려 매물을 거두는 경우도 늘고 있다"고 말했다.

다만 일각에선 실제 4개 노선이 다 들어오기까진 10년 이상이 시간이 소요되는 만큼 집값 상승세가 오래 이어지긴 어려울 것이란 지적이 나온다.

업계 관계자는 "사실 김포 5호선 연장은 2003년 2기 신도시 계획 발표가 되면서 한강신도시 광역교통대책 일환으로 추진됐지만 무산됐다가 20여년이 지나 겨우 연장 조정안이 마련된 상태"라며 "사업을 추진한다 해도 주민들이 실제 교통 인프라를 누리기까진 10여년 이상 걸릴 것으로 보인다"고 말했다.

min72@newspim.com

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실거주 아니면 세금 껑충 [서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 정부가 내년부터 실거주 1가구 1주택자의 종합부동산세 기본공제액을 현행 12억원에서 14억원으로 높이는 내용의 세제개편안을 내놨지만, 정부안대로 시행될 경우 서울 주요 고가주택 소유자의 보유세는 큰 폭으로 늘어날 것으로 보인다. 일정 금액을 넘는 고가주택은 공정시장가액비율과 종부세율이 함께 오르는 데다 세액공제 한도까지 신설되기 때문이다. 내년 공시가격 상승률이 올해의 절반 수준으로 둔화한다고 가정해도 세액공제를 적용하지 않은 서울 주요 고가 아파트의 보유세는 올해보다 49~71% 늘어나는 것으로 나타났다. 비거주 1주택자는 기본공제액이 9억원으로 줄어들면서 은마아파트와 잠실주공5단지 등 일부 주택의 보유세가 두 배 수준으로 증가할 전망이다. [AI일러스트 = 최현민 기자] ◆ 실거주 1주택 공제 14억으로…고가·비거주·다주택 과세 강화 3일 부동산업계에 따르면 이번 세제개편안이 시행될 경우 기본공제가 확대되더라도 서울 주요 고가주택 실거주 1주택자의 보유세는 상당 폭 늘어날 전망이다. 현행 1가구 1주택자의 종합부동산세 기본공제액은 12억원, 공정시장가액비율은 60%다. 개편안이 시행되면 실제 거주하는 1가구 1주택자의 기본공제액은 14억원으로 늘고 공정시장가액비율은 내년부터 70%로 오른다. 이에 따라 시가 약 20억원, 공시가격 14억원 수준까지는 종부세가 부과되지 않는다. 정부는 실거주 1주택자의 경우 시가 약 20억~30억원 구간에서 종부세 부담이 낮아질 것으로 보고 있다. 다만 실제 세 부담은 연령과 거주기간, 공시가격 등에 따라 달라질 수 있다. 반면 시가 30억~40억원 구간의 세액 변동을 제한하고, 40억~50억원을 넘는 주택부터 세 부담을 정상화한다는 방침이다. 다만 연령과 보유·거주기간에 따라 시가 35억원 수준부터 세 부담이 늘어나는 사례도 나타난다. 비거주 1가구 1주택자의 기본공제액은 현행 12억원에서 9억원으로 축소된다. 다주택자는 4억원을 기본으로 공제하고 추가 공제액 5억원은 전체 주택 공시가격에서 실제 거주하는 주택이 차지하는 비중에 따라 차등 적용한다. 종부세 세액공제도 보유기간보다 실제 거주기간을 중시하는 방향으로 바뀐다. 내년에는 기존 보유기간 공제율을 절반으로 줄이고, 보유기간 공제율과 거주기간 공제율 가운데 높은 공제율을 적용한다. 양도소득세 장기보유특별공제 역시 거주 중심으로 개편된다. 현재 1가구 1주택자는 보유기간과 거주기간에 각각 연 4%씩 최대 40%를 적용받아 양도차익의 최대 80%를 공제받을 수 있다. 2028년부터는 보유기간 공제율이 연 2%·최대 20%로 낮아지고 거주기간 공제율은 연 6%·최대 60%로 높아진다. 2029년부터는 보유기간 공제를 없애고 거주기간에 대해서만 연 8%씩 최대 80%를 공제한다. 장기보유특별공제 한도도 2028년 20억원, 2029년부터 10억원으로 제한된다. 정부 사례에 따르면 12억원에 취득한 주택을 10년간 보유하고 2년간 거주한 뒤 32억원에 매도할 경우 양도소득세 산출세액은 2027년 2억3600만원에서 2028년 3억2000만원, 2029년 4억 500만원으로 늘어난다. 25억원에 취득한 주택을 10년간 보유·거주한 뒤 75억원에 매도하는 사례도 장기보유특별공제 한도 신설로 산출세액이 2027년 3억1600만원에서 2028년 9억2300만원, 2029년 13억7300만원으로 증가한다. 장기간 거주했더라도 양도차익이 큰 초고가주택은 공제한도 적용으로 양도세 부담이 커질 수 있다는 의미다. [AI일러스트 = 최현민 기자] ◆ 고가 1주택 보유세 49~71%↑…비거주 은마·잠실은 두 배 우병탁 신한은행 프리미어패스파인더 전문위원에게 의뢰한 보유세 시뮬레이션에 따르면 서울 주요 단지 보유세는 최대 70%대까지 오를 것으로 전망됐다. 내년 공시가격 상승률이 올해 상승률의 절반 수준으로 둔화한다는 가정 아래 재산세와 종부세, 지방교육세, 농어촌특별세 등을 합산했다. 연령과 보유·거주기간 등에 따른 종부세 세액공제는 적용하지 않았다. 용산구 한남더힐의 보유세는 올해 7632만8650원에서 내년 1억3027만8043원으로 5394만9393원(70.7%) 늘어나는 것으로 추산됐다. 서초구 반포자이 전용면적 84㎡의 보유세는 올해 1809만6962원에서 내년 2763만9762원으로 954만2800원(52.7%) 증가하는 것으로 나타났다. 아크로리버파크 전용 84.97㎡는 2226만8466원에서 3333만2209원으로 49.7% 증가할 것으로 추정된다. 같은 단지 전용 112.96㎡는 3815만6682원에서 6141만5590원으로 2325만8908원(61.0%) 증가할 것으로 추산됐다. 래미안퍼스티지 전용 84.93㎡는 1904만6835원에서 2986만526원으로 56.8%, 래미안대치팰리스 전용 84.97㎡는 1503만1458원에서 2356만5600원으로 56.8% 증가할 것으로 보여진다. 잠실주공5단지 전용 82.61㎡는 1257만6528원에서 2078만9447원으로 821만2919원(65.3%) 늘어날 것으로 예상된다. 은마아파트 전용 84.43㎡도 1003만5738원에서 1630만8631원으로 627만2893원(62.5%) 늘어날 전망이다. 공시가격 상승뿐 아니라 세제개편 자체가 보유세를 끌어올리는 효과도 컸다. 내년 공시가격에 현행 제도를 적용할 경우 반포자이 전용 84㎡의 보유세는 2228만5064원이지만 개편안을 적용하면 이보다 약 535만원 많아진다. 아크로리버파크 전용 112.96㎡는 현행 제도 납부액인 4551만2683원보다 약 1590만원, 한남더힐은 현행 제도의 8789만8781원보다 약 4238만원 더 부담하는 것으로 추산됐다. 비거주 1주택자의 세 부담은 더 커진다. 잠실주공5단지 전용 82.61㎡의 내년 보유세는 실거주 1주택자일 경우 2078만9447원이지만 비거주자는 2520만3638원으로 441만원가량 많다. 올해와 비교한 비거주자의 증가율은 100.4%로 보유세가 두 배로 늘어난다. 은마아파트 전용 84.43㎡도 거주자는 내년 1630만8631원을 부담하지만 비거주자는 2045만2758원으로 414만원가량 많다. 올해 대비 증가율은 103.8%에 달한다. 래미안대치팰리스 전용 114.17㎡는 거주 여부에 따라 내년 보유세가 4045만8995원과 4780만8508원으로 735만원가량 차이가 났다. 도곡렉슬 전용 120.82㎡는 554만원, 한남더힐 전용 235.31㎡는 1058만원가량 격차가 벌어진다. 다만 실제 납부세액은 소유자의 연령과 거주기간 등에 따라 달라질 수 있다. 정부가 제시한 사례에서는 공시가격 30억원, 시가 약 45억원인 주택에 70세 소유자가 10년 동안 거주한 경우 보유세가 올해 916만3000원에서 내년 961만7000원으로 약 5% 증가했다. 같은 기간 보유했지만 거주하지 않은 경우 내년 보유세는 1376만원으로 약 50% 늘어났다. [AI일러스트 = 최현민 기자] ◆ 은마·잠실 2주택자 내년 80%↑…2030년 보유세 2.6배 다주택자는 기본공제 축소와 공정시장가액비율 인상, 종부세율 조정이 동시에 적용되면서 보유세 부담이 가파르게 늘어날 전망이다. 시뮬레이션은 내년 이후 공시가격 상승률이 단계적으로 둔화한다는 가정 아래 2030년까지의 보유세를 계산했다. 실제 거주하는 주택과 주택이 있는 지역, 보유 주택 수에 따라 기본공제액과 공정시장가액비율을 달리 적용했다. 은마아파트와 잠실주공5단지를 보유한 2주택자의 보유세는 올해 4487만5005원에서 내년 8101만9657원으로 3614만4652원(80.5%) 증가하는 것으로 나타났다. 2028년에는 보유세가 1억449만6198원으로 처음 1억원을 넘어서고 2030년에는 1억1646만662원까지 늘어난다. 2030년 보유세는 올해보다 159.5% 많아 약 2.6배 수준에 이른다. 잠실주공5단지와 고덕래미안힐스테이트를 보유한 2주택자의 보유세도 올해 3075만 801원에서 내년 5349만2694원으로 2274만1893원(74.0%) 증가한다. 2030년에는 7696만5978원으로 올해의 2.5배 수준이 된다. 상대적으로 주택가격이 낮은 다주택자도 부담이 늘어난다. 마포래미안푸르지오와 대전 유성죽동푸르지오를 보유한 2주택자의 보유세는 올해 약 918만원에서 내년 약 1487만원으로 62.0% 증가한다. 2030년에는 약 2162만원으로 올해보다 135.5% 늘어날 것으로 추산됐다. 3주택자는 절대적인 세 부담 증가액이 더 컸다. 아크로리버파크와 은마아파트, 잠실주공5단지를 보유한 경우 보유세는 올해 2억127만5512원에서 내년 2억8266만9935원으로 8139만4423원(40.4%) 증가한다. 2028년에는 3억4932만321원으로 늘어나고 2030년에는 3억6204만8921원까지 상승한다. 공시가격 상승률이 점차 낮아진다는 가정에도 2030년 보유세가 올해보다 약 80% 증가하는 셈이다. 마포래미안푸르지오 1채와 대전 유성죽동푸르지오 2채를 보유한 3주택자는 올해 보유세가 약 1212만원에서 내년 약 2095만원으로 72.8% 증가한다. 2030년에는 약 3114만원으로 올해보다 156.9% 늘어날 것으로 예상됐다. 세제개편안이 거주 중저가 1주택자의 부담을 낮추는 대신 고가주택과 비거주 주택, 다주택자의 과세를 강화하는 방향으로 설계된 만큼 보유 주택의 가격과 수, 실제 거주 여부가 향후 보유세 부담을 가르는 핵심 기준이 될 전망이다. min72@newspim.com 2026-08-03 18:00