[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 서울시가 사업성이 낮아 재개발·재건축 사업을 할 수 없었던 노후저층주거지역의 주거환경개선을 위해 '사업성 보정계수'를 적용한다. 이를 토대로 용적률 등 사업성을 높여 재정비사업을 추진하도록 유도하는 것이다. 

시는 사업성 보정계수를 '사업성이 낮은 곳'에 부여한다는 원칙을 세웠다. 다만 강남권, 용산 등을 제외한 모든 서울시내 지역은 사업성 보정계수를 받을 수 있을 것으로 예측된다. 사업성 보정계수는 오는 9월 서울시 조례 및 기준 개정으로 공식 도입될 예정이다. 하지만 개정 이전 사업 심의 단지로 이후 보정계수를 받을 수 있을 전망이다. 

27일 서울시가 발표한 '재개발·재건축 2대 사업지원 방안'에 따르면 서울시는 상대적으로 높은 분양 수익을 기대하기 어려운 지역에 지가, 기존 주택규모, 과밀 정도 등을 보정한 용적률 상향으로 사업성을 높여주는 '사업성 보정계수'를 도입한다. 

[서울=뉴스핌] 최지환 기자 = 유창수 서울시 행정2부시장이 재개발, 재건축 활성화 방안을 발표하고 있다. 2024.03.27 choipix16@newspim.com

시는 단지 또는 이같은 사업성 보정계수를 활용해 현재 10~20% 수준인 '허용용적률 인센티브 범위'를 20~40%까지 늘려 준다는 계획이다.

예를 들어 '기준용적률' 210%에 허용용적률 20%'인 3종 일반주거지역에 보정계수를 최대로 넣으면 허용용적률이 40%로 올라 분양주택이 최대 10%포인트(분양 275%·임대 25%→ 분양 285%·임대 15%) 늘어나게 된다.

이와 함께 사업성 확보에서 중요한 요건인 공공기여 부담도 용도지역 상향 시 각 15%에서 10%로 낮춘다. 건축·도시계획·환경·교육 등 위원회별로 해왔던 심의를 단 한 번 '통합심의'로 처리, 인허가 기간을 1년 6개월까지 획기적으로 줄여준다. 

다음은 유창수 서울시 행정2부시장과의 일문일답이다.

▲사업성이 부족한 곳의 기준이 무엇인가

=사업성이 낮다는 지역은 실질적으로 분양 수익이 낮은 지역을 말한다. 예를 들어 상계·중계동의 분양가와 강남 분양가가 차이가 나는데 분양 당시 조합원 부담이 커지는 지역에 보정계수를 적용한다. 용적률의 경우 250%~300% 사이에 있는 단지들이 혜택을 볼 수 있는 단지라고 생각한다.

▲보정계수가 적용되는 지역이나 단지는

=강남 지역을 제외하면 대부분 사업성보정계수를 적용받을 수 있는 것으로 보면 된다. 공공기여 부담을 많이 완화했고 기부채납 인센티브 제도도 많이 상향 조정했다. 현재 시공사 선정을 미루는 단지들이 있는데, 그런 지역의 사업 추진이 원활히 이뤄질 것으로 예상된다.

▲보정계수가 구체적으로 어떻게 적용되는 것인지

=지가나 기존 가구수, 기존 평형 등을 고려한다. 예를 들어 노원구 상계5단지의 경우 소형평형이 상당히 많아서 재건축 후 넓은 평형으로 이동하고 싶어도 분양하게 되면 분양 수익이 다른 단지에 비해 집값 수준이 낮아 상당히 낮은 분양 수익을 낼 수밖에 없다. 이런 지역에 사업성 보정계수를 적용하겠다는 것이다.

▲보정계수는 언제부터 적용되나

=지금 즉시 시행할 수 있도록 가이드라인 만들어 나갈 예정이다. 9월에 기본계획이 변경·고시되면 그때부터 적용되고 착공 이전 단지도 사업성 개선할 수 있게 하겠다.

▲다음달 통합심의 적용 대상이 어디인지

=다음달 통합심의가 처음 개최되는데 매월 1·3주 목요일, 필요하면 수시로 개최해 통합심의를 할 것이다. 지금 접수된 곳이 13건이며, 4건 정도가 통합심의를 통해 일괄 심의가 이뤄질 것이다.

▲용도지역을 상향해준다고 했는데 3종 일반주거지역에 있는 역세권의 경우 일률적으로 준주거로 상향되는 것인지

=서울시 도시계획에 위계가 있다. 지역중심, 지구중심, 생활권중심 이런 식의 지역적 위계인데, 일률적으로 역세권이면 다 해주기는 어렵고, 지역적 위계를 따질 것이다. 필요시 역세권 지역 내에서도 지역의 필요시설, 업무상업, 복합개발이 가능한 곳을 위주로 용도지역을 변경할 생각이다.

▲토지거래허가제 해제 계획은

=구체적으로 해제할 계획은 없다.

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