[김정태의 부동산주간뷰] 尹정부, 부동산 규제완화 속도 높인다…남은 카드는?

다주택자 취득세 중과 폐지·DSR 완화 대책 예상…규제지역 추가 완화도
역전세대란 대책 필요…양도세 차등부과·1주택자 대출 규제도 살펴야

[서울=뉴스핌]김정태 건설부동산 전문기자= 지난주는 정부의 향후 부동산 정책 기조와 함께 규제 완화의 속도를 높이겠다는 의지를 내비치는 발언이 대통령 입에서 직접 나왔다.

윤석열 대통령은 지난 15일 국민들에게 생중계되는 제1차 국정과제점검회의에서 영세 임차인에게 세금을 전가할 수 있는 '다주택자의 중과세'를 경감하겠다고 밝혔다. 이는 전 정부가 사실상 징벌적 과세로 대못을 쳤던 규제 중 하나인 취득세 중과를 폐지하겠다는 얘기다.

윤 대통령은 '시장의 법칙'을 중시하겠다면서 부동산이 정치논리나 이념에 매몰되면 안된다고 강조했다. 향후 부동산 정책 뿐 만 아니라 경제 정책의 기조를 다시 한번 분명히 했다는 점에서 의미가 있다. 윤 대통령은 나아가 수요를 억누르는 규제에 대해 "조금 더 빠른 속도로 풀어나가겠다"고 밝힘에 따라 향후 후속 대책에 대한 기대감도 높아지고 있다.

그렇다면 어떤 부동산 규제들이 풀리거나 완화가 될까. 그동안 필자가 여러 차례 주장해 오고 제안했던 내용들이다.

우선 빠르면 이번주 발표될 임대사업자 제도의 부활이다. 등록임대사업자는 문재인 정부 초기 때 종합부동산세(종부세) 합산 배제 등 세제 혜택을 받는 대신 임대료 인상폭을 5%로 제한하는 것으로 허용돼 왔다. 그러나 다주택자에 대한 특혜라며 이 마저도 사실상 폐지하며 다주택자로서의 진입 자체를 차단했다. 이로 인해 민간 공급의 조절 기능을 사실상 크게 위축시키는 결과를 가져왔다. 되레 '임대차 2법' 규제를 통해 임차 법적 기간을 2년에서 4년으로 늘리도록 강제함으로써 시중 전세물량의 씨를 말리는 부작용으로 전셋값 함께 집값을 동반 폭등시키는 대표적 부동산 정책 실패의 선례를 남겼다.

주무부처인 원회룡 국토교통부 장관은 지난 12일 송년기자간담회에서 임대사업자 대책을 연내 발표하겠다고 밝힌 바 있다. 임대사업자 부활의 핵심은 다주택자들에게 종부세 합산 배제 등 세제 혜택을 받는 대신 임대료 인상폭을 적정 수준에서 제한토록 하는 것이다. 다만 원 장관은 "등록임대라는 이유로 세제혜택을 줬을 때, 투기로 시세차익을 노리는 주택을 사재기하는 폐단도 있었기 때문에 어떤 장치가 있어야 하는지를 깊게 검토하고 있다"며 막판 투기 방지 안전 장치에 대해 고심하고 있음을 토로했다.

내년 초 예상해 볼 수 있는 부동산 정책은 윤 대통령의 공언대로 다주택자에 대한 취득세 중과 폐지일 것이다. 1주택자의 취득세는 취득금액에 따라 1~3%를 물리도록 하고 있으나 2주택자부터는 현재 취득세율은 8%, 3주택 이상 보유자와 법인은 12%의 세율로 중과하고 있다. 정부는 이를 2020년 '7·10부동산대책' 이전으로 되돌리는 방안을 들여다보고 있다. 2019년까지 취득세는 주택 수와 상관없이 집값에 따라 1∼3%가 부과됐다.

이어 들여다 볼 대책은 '총부채원리금상환비율(DSR) 규제' 완화다. DSR은 개인의 연간 부채 원리금을 연간소득으로 나눈 비율로, 40%까지만 대출을 받을 수 있다. 여기 이자 상환과 원리금도 일정 기간을 거쳐 함께 상환토록 하고 있다. 금융당국은 앞서 무주택자나 실수요자 중심으로 DSR 규제를 완화했던 것을 다주택자·임대사업자까지 확대하는 것을 검토 중에 있다. 현재 다주택자는 규제지역에서 주택담보대출비율(LTV)을 0% 적용받아 대출을 받을 수 없다. 임대 사업자 역시 모든 지역에서 주담대 이용이 금지됐다.

이어 1월 중 규제지역 추가 완화도 예상된다. 현재 규제지역에 묶여 있는 지역은 서울 전역과 광명, 과천, 성남(수정·분당), 하남 경기 4곳인데, 이들 지역 아파트값의 급락세가 계속되고 있는 만큼 추가 해제가 불가피하다. 다만 전면 해제가 될지 여부는 좀 더 지켜봐야 할 것 같다. 이와 관련해 원 장관은 기자간담회 등에서 "고금리 추세에서 규제지역을 푼다 해서 살아나겠냐"면서도 "주택거래가 너무 위축돼 경착륙되는 상황을 정부가 원치 않기 때문에 시장을 면밀히 지켜보면서 판단하겠다"고 말했다.

이처럼 윤 대통령이 공식적으로 나서서 규제를 서둘러 풀겠다고 밝힌 배경은 국내 경제 상황이 위기 수준에 봉착해 있을 만큼 어렵기 때문이다. 내수의 가장 큰 비중을 차지하는 부동산에서 금융위기를 넘어선 거래위축과 집값·전셋값 급락세가 이어지면서 가계파산의 우려가 높아지고 있다. 이로 촉발되는 미입주사태로 인한 건설사의 연쇄도산이 PF 자금을 댄 금융기관으로도 확대되는 악순환이 될 위기까지 와 있는 게 지금의 현실이다.

결국 윤석열 정부는 문재인 정부에서 꽁꽁 묶어 놓았던 다주택자들의 수요 규제를 일단 풀어 수급의 균형을 맞추면서 돈이 돌도록 하는 완화 카드를 내놓고 있는 것이다. 그러나 이같은 완화도 문재인 정부 이전 또는 2020년 수준에서 규제하려는 소극적 대책일 뿐이다. 이 정도로는 위기에 대응하기 어렵다.

'역전세대란'에 대한 대책도 시급하다. '영끌족'에 대한 전적인 책임을 묻기에는 경제위기의 단초가 될 만큼 심각하다. 전셋값 급락이 집값 급락을 다시 부추기고 임의경매 급증 등의 악순환이 나타나고 있다. 이는 또 다른 가계發(발) 위기가 경제 전반으로 확산될 가능성이 높다.

1주택자들의 갈아타기 수요도 함께 살릴 대출, 세제 등의 규제 완화가 이어져야 한다. DSR 규제로 인한 원리금 상환을 유예하고 거주기간 별 양도세 차등 부과 등도 폐지 또는 유예가 필요하다. 더 나아가 경제 상황이 더 악화된다면 김대중 정부 시절의 부양책 카드까지 써야 할지 모른다.

dbman7@newspim.com

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[트럼프 100일 승부] 뉴욕증시 '경고음' [서울=뉴스핌] 이홍규 기자 = 최근 미국 금융시장에서 금리와 주가가 함께 요동치는 상황은 트럼프 1기 행정부의 집권 2년 차였던 2018년을 상기시킨다. 당시 뉴욕증시의 가격 부담은 높아져 있었다. 미국의 강한 경제가 되레 금리 우려를 부추겨 증시를 압박하던 차에 트럼프발 무역전쟁이 가세했다. 결국 그해 가을 S&P500 지수는 20%나 떨어져 약세장에 진입했다. [글싣는 순서] 트럼프 100일의 승부1. 규제 대못 뺀다…AI·자율주행·은행업 '더 쉽고 빠르게'2. 압도적 격차를 향한 전격전...MAGA 휘날리며3. 우크라 전쟁 100일 만에 끝내고 북미 대화 실마리4. 에너지 패권을 향해 '드릴, 베이비 드릴'5. 만능 치트키 관세...역대급 중국 압박6. 뉴욕증시 지진계 '경고음 요란'...2018년의 기억7. 증시 불확실성 MAGA 수혜주로 돌파..끝판왕은8. 관세와 달러, 복잡한 함수 관계9. 높아지는 미국의 만리장성...反이민 장애물도 산적 현재 뉴욕증시 여건과 시장이 직면한 위험은 당시와 닮았다. 시장에서 2018년을 반추하며 올해 뉴욕증시도 유사한 길을 걷지 않을까 하는 우려섞인 관측이 대두하는 이유다.특히 2018년 급락장에 앞서 출현한 충격파의 전조가 이번에도 포착되고 있다. 그 지진계의 수치가 이례적인 수준으로 치솟아 불안감은 더 크다. 바로 '블랙스완지수'로 불리는 시카고옵션거래소(Cboe)의 스큐지수다. 1. 3주 전 신호 스큐지수는 S&P500의 극단적인 하락 가능성에 대한 옵션시장의 우려를 보여주는 지표다. 개략적으로 말하면 주가 폭락에 대비한 풋옵션 수요가 높을수록 그 값은 올라간다. 주가가 크게 하락하는 시나리오에서만 가치가 있는, 그래서 당장은 가치가 없어 싼값에 거래되는, 즉 '외가격 풋옵션'이 높은 가격에 사들여진 결과다. 외가격 중에서도 가치의 무의미함이 큰 풋옵션 수요가 클수록 상승한다. 평소에는 헐값에 팔렸던 우산이 폭풍우가 예상되자 비싸져도 수요가 생기는 현상과 비슷한 셈이다. *스큐지수는 단순히 OTM 풋옵션뿐 아니라 OTM 콜옵션도 산출 대상에 포함된다. 구체적으로는 양자의 프리미엄 시세를 역산해 산출한 내재변동성이라는 개념을 통해서다. 다만 실제 산출 과정에서는 OTM 풋옵션의 내재변동성의 비중이 더 크다. 급격한 시세 변동을 염두에 둔 헤지 상품의 수요는 가파른 가격 상승을 기대한 콜옵션보다 가파른 하락에 대비하려는 풋옵션에 집중되기 떄문이다. 따라서 산출 과정에서 자연스레 OTM 풋옵션의 내재변동성이 더 큰 영향을 미친다. 통상 스큐지수는 100~135 사이에서 변동한다. 135를 넘어서게 되면 옵션시장 참가자들이 급격한 하락 가능성에 대해 종전보다 민감하게 반응하고 있다는 얘기가 되고 150이 넘어가면 극단적인 하락 가능성을 매우 심각하게 보고 있다는 뜻이다. 현재 스큐지수는 154다. 지금부터 3주 전인 지난달 24일에는 180으로 솟구쳤다. 두 달 전부터 수위를 높이더니 급기야 180이라는 새로운 기록을 썼다. 지금은 이때보다 낮아졌지만 추세의 층위는 과거보다 훨씬 높은 곳에서 형성돼 있다. 옵션시장 참가자들이 들어 올린 '가드'의 높이가 한층 더 올라갔다는 얘기다. 스큐지수의 수치에 내재된 '극단적인 폭락' 가능성은 대략 30일 내 실현을 상정한다. 스큐지수를 산출하는 데 사용되는 옵션의 잔존만기 대부분이 30일 안팎이기 때문이다. 예로 잔존만기가 20일인 근월물과 48일인 차근월물이 있다면 관련 만기의 옵션에 내재된 변동성(옵션의 프리미엄 시세를 역산해 산출)을 소위 보간하는 방법을 통해 30일치를 구한다. 그렇다면 현재 옵션시장에서는 2월 중순 안에 폭락장이 올 것으로 보고 있다는 이야기가 된다. 정말 그렇게 될까. 2. 2018년의 잔상 2018년 여름이 앞을 내다볼 수 있는 거울이 될지도 모른다. 2018년을 문두에 꺼낸 것은 당시와 현재 상황이 유사해서다. 2018년은 올해와 마찬가지로 전년도 주가 상승률이 19%가 넘어 주식시장이 활황을 보였던 해의 이듬해다. 트럼프의 법인세 감면이나 규제 완화책, 인프라 투자 확대책을 반영한 결과다. 트럼프의 고율관세 공약은 '엄포' 정도로만 생각했다. 이듬해 경제도 좋았다. 연방준비제도(연준)의 정책금리 인상과 시장금리 상승 우려가 부담됐지만 강한 경제가 버텨주리라는 믿음이 더 컸다. 전형적으로 '우선 먹고 배아픈 건 나중에 생각하자'는 식의 장세였다. 2018년 스큐지수는 꾸역꾸역 고도롤 높여갔다. 당해 3월 트럼프 행정부가 국가 안보상의 이유로 철강·알루미늄 수입품에 관세를 부과한 것을 시작으로 중국산 수입품에 대한 관세 수위를 끌어올리며 중국과 무역전쟁을 벌였다. 2018년 3월 하순 120이 채 안 됐던 스큐지수는 7월 150을 넘어서더니 8월 160에 육박하는 수준으로 올라섰다. 한 달 뒤 급격한 시세 하락을 예상한 스큐지수의 경고는 적중했다. 9월 2900선을 기록했던 S&P500은 11월 2600대까지 하락해 10% 떨어졌고, 그 뒤 하락세를 재개해 12월 2300선까지 추가 하락했다. 석 달 만에 20%가 무너졌다. *S&P500은 2018년 1~2월 당시 10% 떨어져 조정 국면에 진입한 적이 있다. 주가 하락의 발단은 고용통계 호조에 따른 장기금리 상승과 연준의 정책금리 인상 우려였다. 다만 그 떄 주가 하락은 빠른 시차를 두고 격렬하게 전개됐는데 그 배경에는 당시 시장에서 인기를 끌었던 변동성 하락 베팅 관련 상품(크레디트스위스의 VIX 선물 가격 역추종 상품<XIV>)가격이 붕괴해 시세 변동성을 증폭시킨 일이 있었다. 소위 '볼마게돈'으로 불리는 일이다. 공교롭게도 당시에도 스큐지수는 한 달 전 135를 넘어 시세 하락을 예고했었다. 3. 진짜 '오싹'할 떄는 스큐지수의 경보음이 격렬해지는 순간은 그 수치가 오히려 지금처럼 하락할 때다. 주가 하락이 시작하면 스큐지수 산출 대상에 있던 외가격 풋옵션 비중이 자연스레 작아져 스큐지수의 값은 하락한다. 흔히 '공포지수'로 알려진 VIX는 주가가 떨어져야 그제서야 반응한다. VIX는 주로 ATM(등가격) 부근 옵션의 프리미엄 시세를 바탕으로 산출되기 떄문에 이미 멀찍이 있던 외가격에서 경보음을 낸 스큐지수보다 한발 늦다. ATM 옵션은 현재 주가와 행사가격이 '거의 같은' 상태를 의미하는 것으로 당장 옵션시장의 주가 상승과 하락에 대한 '양방향 베팅' 상황을 보여준다. 스큐지수가 건물의 '화재감지기'라면 VIX는 화재가 난 뒤에 내부 온도를 보여주는 '온도계'와 같은 셈이다. '스큐지수의 하락→S&P500의 급락+VIX 급등'의 순서는 2018년 8월의 급락장에서도 동일하게 실현됐다. 최근 스큐지수가 최고치를 찍고 하락한 것은 주식시장이 이 패턴을 따르고 있을지도 모른다는 생각을 떠올리게 한다. VIX는 스큐지수가 최고치를 찍었던 지난달 24일 14를 기록했다가 현재 19.5로 올라선 상태다. 아직은 주식시장의 높은 변동성을 예고한다는 '20'을 넘어선 단계는 아니지만 방향성 자체가 위를 향하고 있다는 점에 주목할 필요가 있다. S&P500도 지난달 6일 사상 최고가에서 4% 떨어지는 등 상기의 연쇄 흐름에 동참한 모습이 역력하다. 물론 스큐지수가 과거의 폭락장이나 거친 시세 흐름을 항상 예견한 것은 아니다. 하지만 연준의 정책금리 인하 지연 우려와 시장금리의 급등, 위안화 약세, 주식시장의 높은 밸류에이션, 조만간 출범하게 될 트럼프 2기 행정부에서의 관세 염려 등 주가 하락을 시사하는 퍼즐들이 짜맞춰지고 있다는 점에서 급격한 시세 변동 위험이 현실화될 개연성을 높인다. 특히 위안화 약세의 파급력은 2015년 갑작스러운 평가절하나 2018년 중반 급격한 약세, 2019년 '7위안 돌파' 등의 사례를 통해서 목도한 바 있다. 옵션시장의 우려가 단순한 기우가 아닐 수 있음을 뒷받침하는 재료들이다. 4. 실질금리의 중력장 1월 중순에 진입한 현재는 불안감이 들불처럼 번지기 쉬운 시기라는 점에서 스큐지수 경고에 담긴 의미를 배가시킨다. 과거 통계상 계절적으로 주식시장의 변동성이 확대되는 구간의 초입이다. 페퍼스톤에 따르면 2000년부터 2023년까지 VIX 추이를 월별로 평균해 연중 추이로 그려본 결과 1월 중순부터 3월 중순까지 상승세가 두드러진다. 연초에는 기관투자자가 새로운 투자 전략을 실행하거나 기존 포지션을 조정하고, 또 관련 기간에는 기업의 결산 보고가 맞물려 있어 시세가 각종 재료에 민감하게 반응하는 경우가 많다. 모든 위험자산군의 시세를 주무르다시피하는 '실질금리'가 뜀박질을 재개한 점은 계절성의 현실화 가능성에 무게를 더한다. 미국 물가연동국채 10년물 금리로 본 실질금리는 지난달 초순 1.89%에서 중순 2.25%로 급히 올라섰다가 이달 초 숨고르기를 거친 뒤 최근 7일여만에 2.32%로 '레벨업'했다. 지난달 초순부터보자면 한 달 만에 43bp가 오른 셈이다. 통상 장기국채의 명목 금리가 오른다고 해도 대게 인플레 전망을 반영해 상승한 결과여서 실질금리 상승폭은 상쇄되는 경우가 많다. 이렇게 실질금리 변동성이 작은 편이라는 점을 고려하면 한 달 만에 43bp라는 상승폭은 상당하다고 할 수 있다. 뱅크오브아메리카의 마이클 하트넷 전략가의 표현을 빌려쓰자면 최근의 금융시장 상황은 '터너(전환점)' 임박을 시사하고 있는지도 모른다. 앞서 하트넷 전략가는 실질금리 2.5%를 주시해야 할 지점으로 꼽은 적이 있는데 2.5%에 도달하면 금융시장의 위험자산 회피 성향이 더 강해질 것으로 봤다. 2.5%는 2023년 10월 하순에 기록한 최근 10년 기준 전 고점에 해당한다. 당시 실질금리는 같은 해 7월 1.48%에서 2.5%까지 가파르게 상승하면서 같은 기간 S&P500의 시세를 10% 떨어뜨린 배경이 됐다. 하트넷 전략가에 따르면 현재 실질금리는 이미 지난달 중순부터 2%대로 올라섰음에도 불구하고 종전까지 주식시장의 시세가 어느 정도 방어가 됐던 것은 '강한 경제 펀더멘털이 실질금리 상승의 부정적 영향을 상쇄할 수 있다'는 믿음 때문이었다. 종전의 고점을 넘어서는 새로운 영역으로 진입하면 내성 역할을 해왔던 투자자들의 믿음에 균열이 가해질 수 있다고 봤다. 스큐지수의 급등과 급락이라는 전조가 보여준 경고는 실질금리 2.5% 돌파와 함께 현실화될지도 모를 일이다. bernard0202@newspim.com 2025-01-13 14:12

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美 샤오훙수 열풍에 고무된 중국매체 [베이징=뉴스핌] 조용성 특파원 = 이른바 미국의 '틱톡(TikTok) 난민'들이 대거 샤오훙수(小紅書)에 가입하는 현상이 지속되자 중국 매체들이 고무적인 반응을 보이고 있다. 미국의 제재로 인해 틱톡이 오는 19일부터 미국 내 서비스를 종료할 것이라는 보도가 나오면서, 미국 내 틱톡 유저들이 중국의 또 다른 SNS인 샤오훙수의 글로벌 버전 '레드노트(RedNote)' 앱을 다운로드해 신규회원으로 가입하는 현상이 벌어지고 있다. 데이터 조사기관인 센서타워의 조사에 따르면 1월 8일부터 14일까지 미국 내 사오훙수 앱 다운로드 건수는 전주에 비해 20배 증가한 것으로 나타났다고 중국 메이르징지신원(每日經濟新聞)이 17일 전했다. 전년 대비로는 30배 증가했다. 이달 들어 샤오훙수의 다운로드량 중 22%가 미국에서 이뤄졌다. 이 수치는 전년 동기에는 2%에 불과했다. 미국 내 틱톡 난민들이 샤오훙수로 대거 이동하면서 샤오훙수의 다운로드 수가 급격히 증가하고 있는 셈이다. 또한 중국은행보험보는 이날 샤오훙수 앱은 현재 미국, 캐나다, 호주, 영국, 이탈리아 등 87개 국가에서 다운로드 수 1위를 차지하고 있다고 전했다. 39개 국가에서도 10위 이내의 수위권에 분포하고 있다. 특히 14일과 15일 이틀 동안 신규 가입자가 70만 명을 넘어섰다. 이같은 소식에 중국 증시에서는 샤오훙수 관련주가 연일 급등하고 있다. 현재 샤오훙수는 글로벌 유저들을 위해 원클릭 번역 기능을 개선하고 있다. 샤오훙수 열풍이 이어지자 중국 매체들은 이를 대대적으로 보도하고 있다. 매체들은 미국이 2018년 이후 반중 정책 수위를 지속 높이고 있지만, 민간에서는 활발한 소통과 교류가 이뤄지고 있다며 높은 평가를 내리고 있다. 17일 환구시보는 논평기사에서 "미국의 많은 유저가 자신들을 틱톡 난민이라고 자칭하며 샤오훙수로 몰려들고 있고, 이는 뜻하지 않게 미중 양국 국민의 새로운 소통의 장으로 부상했다"고 평가했다. 이어 매체는 "미국 유저의 후기를 보면, 이들은 낯선 중국어 플랫폼에 접속하는 것에 대해 불안해했지만, 중국인의 친절한 응대에 놀라워했고, 중국인의 개방적인 태도에 경계를 풀게 됐다"며 "양국 네티즌의 교류 열기가 폭발적으로 높아졌고, 대화 주제는 다양해지고 있다"고 설명했다. 매체는 "미국의 정치인들은 지속적으로 중국을 비방해 오고 갖가지 부정적인 표현을 쏟아내고 있지만, 양국 국민 간에는 교류 협력을 심화하려는 의지가 강해지고 있다"고도 평가했다. 이어 "샤오훙수 현상이 미국의 대중국 정책을 수립할 때 좋은 참고가 되길 바란다"고 강조했다. 중국의 SNS인 샤오훙수 자료사진 [사진=바이두 캡처] ys1744@newspim.com 2025-01-17 09:22