3700만원 적용시 전용 59㎡ 9억2500만원...대출 불가
고덕지구 분양가 2500만원...격차 커 현실화 불투명
[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 단군 이래 최대 재건축 사업으로 꼽히는 서울 강동구 둔촌주공아파트의 공사가 재개되면서 내년 초 공급 예정인 일반물량 분양가에 관심이 쏠리고 있다.
조합 내부에서는 애초 계획했던 3.3㎥ 3500만원보다 높게 받아야 한다는 의견이 지배적이다. 최근 집값이 내림세를 보이고 있지만 주변 시세와 비교하면 아직 저렴하다는 판단에서다. 공사 지연으로 조합원 추가분담금이 늘어나자 일각에서는 4000만원대로 높여야 한다는 목소리도 나오고 있다. 다만 분양가상한제 적용을 받아야 하고 특별공급 물량이 줄어들 수 있다는 점에서 관리처분 당시 책정했던 금액을 웃돌긴 어렵다는 목소리도 나온다.
◆ 조합측, 공사비 증액 및 주변시세 고려시 3700만원 이상 가능
18일 부동산업계에 따르면 둔촌주공 조합은 내년 1월 예정된 일반분양에서 3.3㎥ 3700만원이 넘는 분양가를 희망하고 있다.
둔촌주공 조합이 2019년 12월 관리처분계획변경인가 안으로 의결했던 분양가와 비교하면 3.3㎥당 200만원 정도 높은 금액이다. 당시 일반분양가는 3.3m²당 3550만원, 조합원 분양가는 3.3m²당 2725만원으로 책정했다.
6개월 공사 중에 따른 금융비용과 원자재값 상승으로 공사비가 껑충 뛰면서 조합은 관리처분계획변경인가 당시 금액보다 높아야 한다는 인식이 강하다.
둔촌주공 공사비는 애초 3조2000억원에서 4조3000억원으로 불어났다. 공사비 증액은 대부분 금융비용에서 발생했다. 세부 사항으로는 ▲분양 지연에 따른 금융비용 3644억원 ▲재착공에 따른 원자재 가격 상승분 3617억원 ▲조합 요청 설계 변경에 따른 추가 공사비 1253억원 ▲공사 기간 연장에 따른 손실 금액 1124억원 ▲중단·재개 준비 금액 456억원 등이다.
국토부가 산정하는 기본형 건축비도 올해에만 두 차례 인상됐다. 건설자재가 급등을 이유로 7월에 1.53% 오른 데 이어 2개월 만에 또다시 2.53% 상향 조정됐다. 정기조정 기준으로 보면 4.10%가 오른 셈이다.
조합원의 분담금 인하도 한 이유다. 공사비가 늘면서 조합원당 분담금이 8000만원 수준에서 1억8000만원으로 상승했다. 재건축 사업의 재원은 대부분 일반분양 수익이기 때문에 분양가를 높여야 조합원 부담금을 낮출 수 있다. 3.3㎥당 3700만원 수준에 분양하면 조합원당 분담금이 1억원 이내가 될 것으로 보인다. 공사비 증액 이외에도 택지비에 미래 개발이익을 일부 포함하거나, 가산비에 조합 이주비·사업비 등의 금융 이자를 반영하면 분양가를 인상할 여지가 있다고 보고 있다.
조합원 한 관계자는 "주변 시세를 고려할 때 3.3㎥ 3700만원이 아닌 4000만원대 분양이 가능하다고 보는 조합원이 적지 않다"며 "최근 분양가 심의에서 고분양가 관리 기준이 현실화되는 측면이 있어 조합 의견이 상당부분 반영될 것으로 기대한다"고 말했다.
◆ 인근 고덕지구 재건축 분양가 2500만원 수준...고분양가 논란 불가피
둔촌주공 조합원들은 일반분양가가 인상될 것으로 기대하고 있지만 실제 이뤄질지는 불투명하다.
앞서 강동구 지역에서 진행된 재건축 단지의 분양가는 3.3㎥당 3000만원을 넘지 못했다. 시차가 존재하지만 2016년 분양한 고덕주공2단지(고덕그라시움)은 분양가는 3.3㎥당 2338만원, 2017년 분양한 고덕주공3단지(고덕아르테온)은 2346만원이다. 2018년 고덕지구 마지막 재건축 단지인 고덕주공6단지(고덕자이)도 3.3m²당 평균 2445만원에 공급됐다. 이들 단지의 시세가 70~80% 상승했지만 분양가 자체만 비교하면 차이가 큰 셈이다.
분양가를 심의하는 강동구청도 부담이다. 둔촌주공은 분양가상한제가 적용돼 주택도시보증공사(HUG)가 아닌 지자체 분양가심의위원회의 심의를 받는다. 평균 분양가가 3700만원 이상으로 책정되면 일반분양 물량의 절반 이상을 차지하는 전용 59㎡(2725가구)의 분양가가 9억원이 넘어 중도금 대출이 불가능하다. 대기 수요가 많고 앞서 HUG가 둔촌주공 일반분양가를 3.3㎡당 2900만원으로 책정했다는 점에서 고분양가 논란을 지켜만 보기 어려운 현실이다.
또 공사비 증액 항목 중 가장 큰 비중을 차지하는 금융비용과 공산 중단에 따른 손실 금액 등은 건축비, 택지비 등에 합산할 근거 조항이 없다는 인식도 있다. 1조원이 넘는 공사비 증액분을 분양가에 온전히 반영하기 어렵다는 얘기다.
재건축 업계 관계자는 "택지비와 건축비 이하로 규제하는 분양가상한제에서는 조합이 원하는 3.3㎥ 3700만원 이상으로 결정되기 어려울 것"이라며 "다만 공사비와 금융비용 증액분을 얼마나 반영되는지가 분양가 산정에 변수가 될 것"이라고 말했다.
leedh@newspim.com
