[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 정부가 주택공급에 활력을 불어넣기 위해 재건축 사업의 '대못' 규제로 인식되던 초과이익환수제(재초환)를 완화하는 방안을 내놓았다. 하지만 시장에서 요구하던 폐지 수준의 완화가 아닌 핀셋 조정에 그쳐 서울 주요 단지의 사업 정상화에는 영향이 미미할 것으로 보인다.

재초환 면제금액과 부과구간이 일부 완화됐지만 시장에서 개편을 요구하던 부과율 상한선 50%가 유지된다. 이번 면제금액 상향 조치로 가구당 재건축 사업으로 얻는 이익이 1억원 이하면 재초환 대상에서 제외되지만 서울 지역은 대부분 수억원의 개발 이익이 발생해 부과율 조정이 없다면 큰 혜택을 받을 수 없는 구조다. 1주택자 장기보유자(10년 이상 보유 시 50% 면제)에 대해 감면 혜택을 주는 것도 다주택자·단기 소유자 등과 마찰을 빚을 수 있다는 지적도 나온다.

◆ 부과율 50% 유지돼 서울 고가재건축 효과 미미

29일 정부가 공개한 재초환 완화 방안에 대해 서울 주요 재건축의 사업 속도가 빨라지는 효과를 기대하기 어렵다는 목소리가 나온다.

63스퀘어에서 바라본 서울시내 아파트 모습.<사진=김학선 기자>

이번 조치로 재건축 초과이익환수 금액 기준이 기존 3000만원에서 1억원으로 상향된다. 부과구간도 기존 2000만원 단위에서 7000만원 단위로 확대되고 초과이익 산정 개시 시점도 조합설립 인가일로 조정된다. 1주택자로 10년 장기 보유한 조합원의 경우 재초환 부담금이 최대 50%까지 감면된다.

시장의 최대 관심사는 부과율이 최대 50%에서 20%대 수준으로 조정되는지였다. 아파트를 팔 때 양도소득세를 내기 때문에 재초환 부과율이 너무 높다는 지적이 있었다. 하지만 이번 대책에서 정부는 면제금액과 부과구간에 초점을 두고 부과율은 손대지 않았다.

앞서 전국 73개 재건축 조합이 모인 전국재건축정비사업조합연대(재건축연대)는 재건축부담금 부과율 최대구간을 25%로 낮춰 달라고 국토교통부에 요구했다. 실현되지 않은 이익에 과도한 회수 조치가 이뤄져 재건축 사업에 걸림돌이 되고 있다는 것이다.

조합연대 관계자는 "재초환 부과 자체가 불합리 규제라는 보고 있으며 부과율 최대구간을 25%로 낮춰 달라는 요구가 수용되지 않았다"며 "서울 도심 재건축은 대부분이 재초한 영향을 받기 때문에 정부의 주택공급 목표를 실현하기 위해선 조속히 현실적인 방안이 마련돼야 할 것"이라고 말했다.

업계에서도 서울 주요 단지에서는 재초환 완화 방안이 파급력을 보이고 어렵다는 시각이다. 국토교통부의 시뮬레이션에 따르면 지난 7월 기준으로 예정 부담금이 통보된 단지는 84곳인데 개정안을 적용할 경우 38곳이 면제된다. 특히 지방의 경우 32개 단지 중 21곳이 대상에서 빠진다. 반면 서울 강남권은 면제되는 단지가 없다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "재초환 부과액이 1억원을 넘는 강남권 고가아파트 밀집지역은 여전히 부담금 완화 수위에 불만이 존재할 것"이라며 "재건축 부담금의 최대 50% 부과율은 양도세 최고세율인 45%나 도시개발사업 개발부담금 최고 부과율인 25%보다 높아 과도하다는 인식이 있다"고 설명했다.

◆ "주택공급 효과 위해 재초환 폐지해야"

도심 주택공급 활성화를 위해서는 재초환이 폐지 또는 폐지 수준으로 손질돼야 한다는 목소리가 있다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "이번 재초환 완화가 제도 개선을 위한 한 걸음으로 볼 때 긍정적"이라면서도 "장기적으로는 재초환 자체의 폐지까지 포함한 제도개선이 논의될 필요가 있다"고 말했다.

강남권은 재초환 부과액이 수억원대에 달해 사업 진행에 어려움을 겪을 공산이 많다. 서울 용산구 이촌 한강맨션이 역대 최대 부과액인 7억7000만원이 통보됐고 서초구 반포3주구는 4억2000만원, 서초구 방배 삼익아파트 2억7500만원, 강남구 도곡개포한신은 4억5000만원, 강남구 대치 쌍용1차는 3억4000만원, 성동구 장미아파트는 5억원 등의 예정액이 각각 통보됐다.

실제 국토교통부는 이날 대책 브리핑에서 대책에 따른 개선효과를 설명할 때도 지방과 서울 강북권 아파트의 재건축 부담금을 시물레이션했다. 정작 재초환에 따른 가장 큰 민원이 발생하고 있는 서울 강남권에 대해서는 기초 자료조차 제시하지 못했다. 개선 내용이 강남권 재초환 부담 완화에는 큰 효과가 없다는 반증인 셈이다.

물론 이번 완화 방안으로 재초완 금액이 일부 낮아진다. 현재 부담금을 정하는 기준이 되는 초과이익은 정비사업을 위한 임시조직인 추진위원회 구성 승인일부터 산정하고 있다. 실질적인 사업주체와 부담금 납부 주체가 조합이라는 점에서 초과이익 산정 개시시점을 조합설립 인가일로 조정했다. 이 경우 재초환 산정에서 추진위 구성부터 조합설립까지의 시세 상분은 제외된다.

강남 반포동 재건축 한 조합장은 "재초환 부과율 완화는 윤석열 정부의 대선 공약이었는데 실현되지 않아 실망스럽다는 분위기가 많다"며 "집값 하락기에는 정비사업 추진이 더 어렵기 때문에 주택공급 확대를 위해서는 점진적인 정비사업 규제 완화가 절실하다"고 말했다. 이어 "1주택자 장기보유자로 50% 감면을 받는 조합원과 그렇지 않은 조합원간 입장이 달라 사업 진행에 상당한 마찰도 예상된다"고 덧붙였다. 

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