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[尹정부 100일] 주택시장 정상화 지금이 적기...빠른 주택 공급이 관건

기사입력 : 2022년08월17일 09:00

최종수정 : 2022년08월17일 09:00

집값 하락세…정책 보단 금리인상 등 경제 하방압력 요인 커
'8·16 대책'…부동산 시장 안정의 '가속화'
'재초환' '안전진단' 규제 완화 쟁점

[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 윤석열 정부 출범 100일 동안 집값이 하락세를 보이며 안정화될 가능성이 커지고 있다.

전 정부가 내놓은 26번의 부동산 대책에 집값이 천정부지로 치솟았지만 윤 정부는 아무런 대책을 내놓지 않았지음에도 집값이 자연스레 떨어지는 상황이 연출되고 있는 것이다. 부동산 분야만 놓고보면 '천우신조(天佑神助)'의 기회가 온 것이란 분석이 나온다. 실제 집값 단기 급등에 따른 피로감이 누적된데다 연말까지 전세계적으로 금리 인상 기조가 지속될것이란 전망이 나오면서 집값은 하락세를 이어갈 것이란 전망이 많다.

주택공급확대 공약은 새 정부 출범 이후 100일이 다 됐지만 제대로 이행되지 못했다. 지난달 21일 부동산 세제는 손 봤지만 재건축·재개발 사업이 정상궤도에 오르지 못한 탓이다. 전국 재건축 단지들은 재건축 관련 규제 완화와 관련된 재건축초과이익환수제(재초환) 개정만을 목 빠지게 기다리고 있는 상황이다.

16일 발표된 윤 정부의 부동산 대책에 따라 주택공급확대에 속도가 붙을 것으로 보인다. 재초환 세부 감면에 대해선 다음달 중 추가로 발표할 예정이다. 안전진단 규제 완화 역시 적용 범위나 시행시기는 시장 상황을 모니터링 한 후 올해안에 마련한다는 방침이다. 금리인상으로 인한 거래절벽 현상과 정부의 대규모 주택공급으로 부동산 시장 안정화가 가속화될 것으로 업계는 보고 있다. 다만 조기 공급 물량보다 2025년 이후 공급 물량이 많은 부분은 아쉽다는 지적이다.

[서울=뉴스핌] 윤석열 대통령 [사진=대통령실]

◆ 주택공급확대·규제완화 공약 이행률 미흡에도 집값은 '하락세'

새 정부가 들어선지 100일이 됐지만 주택공급확대 공약 이행률은 절반 이하다. 대선 당시 주거 안정 공약의 큰 틀은 세제 완화와 대규모 공급 확대였다. 하지만 일부 세제 완화가 이뤄졌을뿐 아직까지 양도세 다주택자 중과 폐지와 종부세·재산세 통합, 취득세 완화 등 해결해야 할 과제가 산적해 있다. 주택 공급물량 확대 역시 아직까지 계획만 세웠을 뿐 진전이 없는 상황이다.

우선 정부는 생애최초 주택구입자의 주택담보대출비율(LTV) 80% 확대와 다주택자 중과세 폐지 등 수요를 늘리는 정책을 내놨다. 이달부터 생애최초 LTV 비율은 주택 소재지역과 가격, 대출자의 소득과 관계없이 최대 80% 총 6억원 한도까지 확대했다. 기존 생애최초 주택구입자의 LTV는 9억원 이하 주택의 경우 투기 및 투기과열지구에서는 50%, 조정대상지역에서는 60%였다.

다주택자 중과세 폐지가 담기 세법개정안도 마련됐다. 종합부동산세 기본 공제를 6억원에서 9억원으로 올리고 다주택자에 대한 종부세율도 2019년 기준(0.5%~2.7%)으로 낮췄추기로 했다.

세 부담이 줄어들 가능성이 높아지면서 매물은 감소하고 있는 추세다. 지난 12일 기준 서울 아파트 매물은 6만1800건으로 종부세 완화안 발표 직전인 지난달 20일(6만4668건)에 비해 4.4% 줄었다. 같은 기간 전국 아파트 매물은 43만7554건에서 39만7554건으로 8.4% 감소했다.

다만 매물 회수 움직임에도 금리 인상 기조로 매수심리가 극도로 위축되면서 거래량이 급감하고 있다. 지난 6월 서울 아파트 매매거래는 2014건으로 전월 동기 대비 15.0% 줄었다. 같은 기간 전국으로 보면 지난 5월 3만7124건에서 6월 2만8147건으로 24.1% 감소했다. 인천과 경기도 역시 각각 21.2%, 26.3% 줄었다.

거래 감소에 천정부지 치솟았던 집값 역시 떨어지고 있다. 올해 8월 둘째주 주간 아파트 가격 동향에 따르면 전국 아파트 매매가격지수 변동률은 지난주 -0.06%에서 -0.07%로 0.01%포인트 하락폭이 늘었다. 서울의 아파트 매매가격지수 역시 -0.08%로 직전주 보다 0.01%포인트 떨어졌다. 인천과 경기 역시 -0.10%, -0.15%로 하락폭이 확대됐다.

[서울=뉴스핌] 원희룡 국토교통부 장관이 16일 서울정부청사에서 '국민주거안정 실현방안' 브리핑을 하고 있다. [사진=국토부] 2022.08.16 min72@newspim.com

◆5년간 전국 270만 가구 공급…"재초환·안전진단 규제 완화"

집값이 하락세를 보이고 있는 가운데 정부는 '국민 주거안정 실현 방안'을 통해 향후 5년간 전국에 270만 가구를 공급한다고 발표했다. 윤석열 대통령이 대선 기간 공약으로 내세웠던 '250만+α'에서 α를 20만 가구로 채워넣은 것이다. 또다른 공약이었던 '청년 원가 주택'과 '역세권 첫 집'은 통합 사업으로 추진된다.

구체적으로 정부는 수요가 많은 지역에 보다 많은 주택을 공급한다는 계획이다. 이에 따라 '재개발·재건축 사업 정상화 착수'를 주택 공급의 핵심으로 삼았다. 서울 10만 가구를 포함해 전국에서 22만 가구 이상의 정비구역을 신규 지정하고 '재건축초과이익환수제'에 따른 높은 재건축부담금을 줄여 사업 속도감을 높이는 한편, 안전진단 규제를 완화해 재건축 추진에 걸림돌을 제거한다는 계획이다.

안정적인 중장기 공급 기반 확보를 위해 2023년까지 15만가구 내외 신규 공공택지 후보지를 발굴한다. 신도시 교통여건 개선을 위해 GTX 조기 개통, 광역버스 신설 등 맞춤형 개선대책도 마련할 방침이다. 1기 신도시의 경우 내년 중 연구용역을 거쳐 도시 재창조 수준의 재정비 마스터플랜을 수립할 예정이다.

주택 공급까지 걸리는 시간도 단축시킨다. 이를 위해 주택 인허가 절차를 개선하고 소규모사업 추진 애로요인을 해소한다. 아울러 주택공급 촉진지역 제도 도입을 검토한다.

청년원가, 역세권 첫집 등을 통해 무주택 서민의 내집 마련을 지원하는 등 끊어진 주거사다리 복원에도 앞장선다. 우선 임대로 살면서 분양여부 및 시기를 자유롭게 선택할 수 있는 신개념 민가분양 모델도 도입한다. 민간 리츠가 공급주체로, 수분양자는 분양가의 절반으로 최대 10년간 임대거주가 가능하며, 나머지 절반은 분양전환 시 감정가로 납부하게 된다.

이같은 주거사다리를 위한 공공주택 공급 확대는 시장 안정에 기여할 가능성이 높은 것으로 평가된다. 문재인 정부 출범 당시 나타났던 주택공급과잉을 그대로 방치해 결국 분양주택은 물론 임대주택도 부족하게 됐던 시장 상황을 재연하지 않겠다는 의지로 풀이된다. 특히 15만 가구 규모 공공택지 확보는 중장기적인 집값 안정을 이끌 수 있는 요소라는 점에서 주택 부족에 대한 우려를 불식시키는 수단으로 꼽힌다.

◆'8.16' 대책으로 시장 안정 '가속화'…후반부 물량 치중은 '아쉬움'

전문가들은 윤 정부의 정책 요인보다 실물경제의 하방압력이 워낙 강해 집값 하락이 이어지고 있다고 입을 모았다. 집값 상승으로 수요가 줄어들고, 금리 인상으로 대출 이자 부담이 늘어난 만큼 거래절벽 현상이 나타나고 있다는 것이다.

다만 정부가 이번에 내놓은 대규모 주택 공급 대책이 시장 안정의 가속화에 도움이 될 것이란 분석이 나온다.

한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수는 "(이번 주택공급 대책은)시장 안정 가속화에 도움이 될 것"이라며 "다만 공공택지 물량을 조기에 공급하는 것보다 후반부에 치중돼 있는 부분은 아쉽다"고 말했다. 그러면서 "정부가 좀 더 공급계획에 박차를 가해 내후년에 공공택지 물량을 조기에 공급한다면 (시장 안정화에) 더욱 도움이 될 것"이라고 덧붙였다.

임병철 부동산R114 리처시 팀장은 "새 정부의 공급 대첵에는 주택 공급 확대와 더불어 공급에 속도를 내기 위해 다양한 내용이 포함돼 있어 시장에 긍정적인 시그널을 줄 것으로 예상된다"고 내다봤다.

하지만 방향성을 명확하게 제시한데 반해 장소와 시기, 방법 등 구체성이 결여된 부분은 아쉬움으로 남는다. 일각에선 재초환 규제 완화와 안전진단 규제 완화 계획에 대한 법안 통과 여부가 쟁점이 될 것이란 우려가 나온다.

임 팀장은 "재건축초과이익환수제와 안전진단 제도 개선 등은 향후 구체적인 실행 방안이 추가적으로 발표될 예정이고, 다수의 대책들도 법 개정이 필요한 부분이 많아 당장에 주택시장에 미치는 영향은 크지 않을 것"이라며 "이번 공급 대책으로 매수세가 회복되긴 쉽지 않아 보인다"고 말했다.

권대중 명지대학교 부동산대학원 교수는 "민간중심과 규제완화로 공급을 늘리겠다는 건 좋다"면서 "다만 규제완화로 인해 어느정도 공급이 될 건지 예측을 하고, 지금 현재 진행되고 있는걸 어떻게 하겠다는 구체성은 결여돼 있다"고 지적했다. 

min72@newspim.com

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