[서울=뉴스핌] 노해철 기자 = 앞으로 서울 등 수도권 투기과열지구의 재건축 사업장에서 조합원 분양을 받으려면 2년 이상 거주해야 한다.

정부는 이 같은 내용을 담은 주택시장 안정을 위한 관리방안을 17일 발표했다. 이번 대책에는 재건축 조합원의 분양요건에 기존에 없던 거주의무기간을 부여하는 방안이 포함됐다.

현재까지는 재건축 사업에서 거주 여부와 관계없이 모든 토지 등 소유자에게 조합원 자격요건이 부여됐다. 조합원 자격을 얻으면 상대적으로 낮은 가격에 분양 신청을 할 수 있어 투기 수단으로 활용될 수 있다는 지적이 나왔다.

정부는 수도권 투기과열지구의 재건축에선 조합원 분양신청 시점까지 2년 이상 거주한 경우에만 분양 신청을 할 수 있도록 제도를 개선했다. 현재 소유한 주택의 소유 개시 시점부터 조합원 분양신청까지 2년 이상 거주해야 한다.

다만 2년 이상 연속해서 거주할 필요는 없다. 거주 기간을 모두 합산해 2년을 넘으면 분양 신청이 가능하다. 2년 거주 요건을 충족하지 못한 조합원들은 감정평가에 따라 재산에 대한 권리를 보상받을 수 있다.

거주 요건은 법 개정 후 조합설립인가를 신청하는 사업장부터 적용된다. 정부는 12월쯤 '도시 및 주거환경정비법'을 개정한다는 계획이다. 이미 조합원 지위를 획득한 경우에는 적용 대상에서 제외된다.

다음은 이번 대책과 관련된 궁금한 내용을 일문일답으로 정리했다.

-이번 대책 추진배경은?

▲지난해 12·16대책 이후 서울 주택시장은 대체로 안정세를 회복했으나, 6월 이후 상승전환했다. 수도권 및 지방 일부지역은 과열이 지속되고 있다. 특히 역대 최저수준 금리와 유동성의 급격한 증가로 투기수요의 주택시장 유입 가능성이 큰 상황이다. 비규제지역으로의 투기수요 유입 차단, 법인 매수 및 갭투자 방지, 서울 내 개발호재 관리 등 불안요인에 대한 선제적 대응이 필요하다고 판단했다.

-이번 대책으로 시장이 다시 안정될 것으로 보는지.

▲서울시 개발호재 관리, 수도권 및 일부 지방 규제지역 확대, 법인매수 및 갭투자 방지를 위한 대출·세제 개편을 통해 시장전반의 불안요인이 차단되면 시장은 안정화 될 수 있을 것으로 예상된다. 또 12·16대책에서 발표한 종부세 세율인상, 양도세 장기보유특별공제 요건 강화 등 후속입법을 신속히 완료해 시장 안정을 위한 기반을 확고히 할 계획이다. 앞으로 시장 동향을 지속적으로 모니터링하고, 필요하다면 언제든지 강력하고 즉각적인 조치를 이어갈 방침이다.

-이번에 지정한 규제지역에 대한 효력은 언제부터 발생하나.

▲관보 게시일인 6월 19일부터 효력이 발생한다.

-8월 이후 전매제한 기간이 강화되는 수도권 및 광역시는 규제지역 지정 시 전매제한 강화가 즉시 적용되나.

▲투기과열지구 및 조정대상지역으로 지정된 지역은 관보 게시일인 6월 19일부터 즉시 강화된 전매제한 규정이 적용된다. 신규 지정된 투기과열지구 및 조정대상지역에서 6월 19일 이후 분양권을 취득한 경우에는 소유권이전등기시까지 전매가 불가능하다. 기존에 거래 가능한 분양권을 보유 중인 경우, 투기과열지구는 1회에 한해 전매가 허용된다. 조정대상지역은 전매제한이 적용되지 않는다.

-토지거래허가구역의 지정 효과는.

▲허가구역에서 허가대상 면적을 초과한 토지를 취득하기 위한 계약을 체결하고자 하는 자는 사전에 관할 구청장의 허가가 필요하다. 허가를 받은 경우애는 일정기간 허가받은 목적대로 이용할 의무가 발생한다. 특히 주거용 토지의 경우 2년 간 실거주용으로만 이용 가능해 2년 간 매매나 갭투자를 위한 임대가 금지된다.

-안전진단과 관련해 어떤 단지들부터 강화된 기준이 적용되나.

▲법률 개정이 필요한 안전진단 선정주체의 변경(시·군·구→시·도) 및 부실 안전 진단기관 제재 관련사항은 올해 말까지 도시정비법을 개정해 내년 상반기 안전진단을 시작하는 사업부터 시행한다. 현장조사 강화, 자문위원회 공정성 제고 등 평가방법의 개선에 관한 사항은 대책 발표 후 2차 안전진단을 의뢰하는 사업부터 즉시 시행한다.

-2년 거주 요건은 어떤 사업장부터 적용되나. 조건을 충족하지 못한 조합원들은 어떻게 되는지.

▲거주 요건은 법 개정 후 조합설립인가를 신청하는 사업부터 적용된다. 이미 조합원 지위를 획득한 자에 대해서는 적용되지 않는다. 적용대상 사업장에서 2년 거주 요건을 충족하지 못한 조합원들은 감정평가에 따라 재산에 대한 정당한 권리를 보상받을 수 있다. 감정평가는 시장·군수이 선정한 1인 이상, 조합이 선정한 1인 이상 감정평가업자가 평가한 금액을 산술평균해 산정한다.

-조합원 분양신청을 위한 2년 이상 거주 요건은 어떻게 적용되는지.

▲분양공고일 현재 소유하고 있는 건축물에서 2년 이상 거주한 경우 조합원 분양을 신청할 수 있다. 반드시 연속해 2년 이상을 거주할 필요는 없고, 기간 합산을 통한 총 거주기간이 2년 이상인 경우이면 분양 신청이 가능하다.

-사업 준공 후 실제 재건축부담금 부과 절차는.

▲재건축부담금 납부의무자인 조합은 부과종료시점(준공)부터 1월 이내에 내역서를 해당 기초 지자체장에게 제출해야 한다. 기초 지자체장은 준공부터 4월 이내에 재건축부담금을 결정･부과하고, 납부의무자는 부과일로부터 6월 이내에 납부해야 한다. 내역서를 제출하지 아니하거나 게을리 한 자는 과태료 부과대상이다.

-법인 거래가 많이 늘었나.

▲부동산매매업‧임대업 법인 수는 2017년 이후 증가세를 보이고 있다. 매매업은 2017년 12월 2만3000개에서 지난해 12월 3만3000개로 늘었다. 임대업은 같은 기간 4만2000개에서 4만9000개로 증가했다. 이에 법인의 아파트 매수 비중도 2017년 1%에서 올해(1~5월) 5.2%으로 큰 폭으로 늘었다. 특히 2019년 말부터 인천‧청주 등 과열 양상을 보인 지역을 중심으로 법인의 매수비중이 10%를 초과하는 이상 거래 현상도 포착됐다.

-법인에 대한 종부세 인상의 적용 시기는.

▲이번 종부세 인상은 20'21년도 종부세 부과고지액에 반영된다. 종부세는 재산세와 동일하게 매년 6월 1일을 기준으로 과세된다. 올해 종부세는 현행 법령에 따라 과세된다.

-법인 주택 양도차익에 대한 추가세율 인상은 모든 법인과 주택에 대해 예외 없이 적용되나.

▲현재도 주택 매매·임대사업자를 포함한 모든 법인은 주택 양도시 기본 법인세율에 추가세율을 적용받는다. 이번 추가세율 인상도 모든 법인에 대해 예외 없이 적용되지만, 사택·미분양 주택 등은 현행과 같이 추가세율에서 제외된다.

-공공재개발은 어떻게 추진되고 있나.

▲현재 제도 정비 및 후보지 발굴을 위한 서울시 협의를 추진 중이다. 하반기 중 공모를 거쳐 연내 후보지를 선정할 계획이다. 주택공급활성화지구 신설 등 공공재개발의 효과적 추진을 위한 법령 개정의 연내 완료를 목표로 관계기관 협의하고 있다. 시범사업지 선정을 위한 공모를 9월에 시작해 선정 절차를 통해 연내 후보지를 선정할 계획이다.

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