[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 서울의 동부 관문 청량리 일대가 오랜만에 부동산 시장의 각광을 받고 있다. 최근 공급된 주상복합, 오피스텔 등이 잇따라 '히트'를 기록하면서 지역 가치도 동반상승하고 있는 모습이다.
더욱이 수도권 광역급행철도(GTX)를 비롯해 호재가 10년을 이어갈 것으로 전망되는 만큼 서울지역 주택시장의 새로운 '다크호스'로 부상할 것이 점쳐진다. 다만 청량리 일대 개발사업의 핵심이랄 수 있는 미주아파트 재건축 추진 여부가 이 일대 개발에 변수가 될 수 있다는 지적이 나온다.
26일 서울시와 동대문구, 부동산업계에 따르면 수도권광역급행철도(GTX) C노선과 B노선의 환승역이 될 청량리역을 중심으로 동대문구 개발이 탄력을 받을 전망이다.
◇ 9개 철도노선 모이는 명실상부 '부도심' 복합환승센터 건립 추진
동대문구 중심핵인 청량리역은 지금도 광역철도 2개 노선(경춘선·강릉선)과 도시철도 3개 노선(1호선·경의중앙선·분당선)이 환승하는 거대 환승역이다. 향후 수도권 교통망의 혁명이 될 GTX C노선과 B노선이 들어서면 서울역의 뒤를 잇는 수도권 최대 환승역이 될 전망이다.
서울시가 추진하는 경전철 2개 노선도 청량리역으로 이어진다. 지난 2월 발표된 '제2차 서울시 도시철도망구축계획'의 서울 강북횡단선(목동~청량리)과 면목선(신내동~청량리)이다. 서울시 도시철도사업은 국가철도 사업과 달리 많은 시간을 필요로 하지만 10년 이내에는 가시화될 것이란 게 전문가들의 이야기다.
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이와 함께 약 60개에 달하는 버스 노선도 청량리역을 지나고 있다. 이들 시내 버스들은 서울전역과 경기도 남양주, 구리, 하남과 같은 수도권 동부지역을 잇고 있다.
동대문구는 청량리역 일대에 강남구 영동대로나 강남역처럼 복합 환승센터를 유치한다는 전략이다. 청량리역은 강원도를 비롯한 서울에서 국토 동부로 연결되는 시발점인 만큼 복합환승센터 유치에 충분한 명분이 있다는 평을 받는다.
동대문구 관계자는 "청량리역 복합환승센터는 아직 구상단계지만 서울시와 정부를 설득시킬 명분은 충분히 있는 상황"이라며 "지난해 12월 GTX C노선이 기획재정부 예비타당성 조사를 통과한데 이어 오는 9월 B노선의 예타 결과가 나오는 대로 사업계획을 입안할 예정"이라고 말했다.
◇ 뉴타운·재개발 '모범생' 신도시급 개발 추진..미주 재건축 '난제'
동대문구는 뉴타운(재정비촉진지구)·재개발사업에서도 서울에서 가장 활발한 추진을 보이고 있다. 전농·답십리 뉴타운 11개 구역 가운데 뉴타운 출구전략에 따라 지정이 해제된 곳은 전농10구역 한곳 뿐이며 6곳은 사업을 완료했거나 입주를 앞두고 있다.
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균형발전촉진지구인 청량리역 일대 재개발사업도 순항을 보인다. 특히 청량리역 역세권 일대 개발의 핵심인 청량리4구역 즉 예전 집창촌 일대가 용적률(대지면적 대비 건물연면적 비율) 900% 이상을 받아 지상 65층 규모 랜드마크 타워로 바뀐다. 오는 2023년 1425가구가 입주할 예정이다. 오는 25일 청약 접수를 마감한다.
청량리4구역 사업이 관심을 끌면서 주변 동부청과시장, 청량리3구역, 성바오로병원 부지 등도 주상복합과 오피스텔이 잇따라 추진되고 있다. 동부청과시장 자리에는 지상 59층 높이 주상복합건설 4개 동이 지어지고 있으며 청량리3구역에도 지상 40층 주상복합 2개 동이 지어질 예정이다.
이처럼 청량리에 불어오는 '부동산 붐'으로 인해 일대 주택시장의 열기도 높다. 올들어 동대문구 일대에서는 모두 5차례의 청약이 있었다. 이 가운데 중소건설사가 분양한 79가구 규모 소형 주상복합이 2.4대 1의 청약경쟁률을 보인 것을 비롯해 청량리역 해링플레이스, 청량리역 수자인이 각각 38.1대 1, 4.6대 1의 경쟁률로 1순위 청약 마감에 성공했다. 또 6월 공급한 이문휘경지엘에스테이트는 33가구의 소규모 아파트지만 75대 1의 높은 경쟁률을 보였다. 최근 분양한 청량리4구역 청량리역롯데캐슬SKY-L65의 청약결과에도 관심이 모인다.
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청량리 개발의 마지막 '퍼즐'인 미주아파트 재건축도 추진 여부에 관심이 집중된다. 지난 1978년 입주해 입주 41년이 지난 미주 아파트는 지난 2015년 안전진단 D등급을 받아 재건축 요건을 충족한 후 지난해 재건축 정비구역 지정 신청을 냈다.
하지만 서울시 도시계획위원회는 기반시설 보완을 이유로 정비구역 지정을 반려한 상태다. 전망은 다소 어둡다. 사업성이 낮아서다. 중층재건축은 늘어나는 용적률이 많지 않은데다 임대주택까지 기여해야하는 만큼 수익성이 떨어진다.
이에 따라 서울시 도시기본계획상 부도심인 청량리역(역사 기준)과 직선거리 300미터 가량 떨어진 미주아파트는 준주거지역으로 용도지역을 상향한 뒤 재건축을 추진하는 방안이 검토됐다. 미주아파트가 들어선 땅은 애초 준주거지역에서 3종 일반주거지역으로 바뀐 곳인 만큼 가능할 것이란 관측이 많았다. 반면 용도지역 상향이 어렵다는 서울시의 방침에 따라 사업은 지지부진한 상태였다.
이에 따라 주민들은 빠른 사업을 위해 현행 3종 일반주거지역에서 받을 수 있는 최대 용적률인 298%로 최고 27층 높이 1401가구 규모 재건축 정비계획을 세웠다. 하지만 이 정비계획마저 서울시에서 반려됐으며 낮은 수익성을 이유로 반대하는 주민들도 많아 사업 추진은 쉽지 않을 것으로 전망된다.
다만 이 과정에서 청량리 미주는 강남 재건축 못지 않은 가격 상승을 보였다. 문재인 정권 출범 1년 전인 2016년 5월 4억6000만원선에 거래됐던 미주아파트는 3종 일반주거지역 재건축 계획이 나온 지난해 10월 8억원까지 치솟았으며 10개월여가 지난 올해 7월에는 9억원까지 시세가 나오고 있는 실정이다. 빠른 사업 가능성이 떨어짐에도 청량리역 개발에 따른 기대심리가 모이고 있는 것이다.
유덕열 동대문구청장은 "시 방침은 용도 상향이 어렵다는 입장이며 주민들도 빠른 사업을 위해 3종 일반주거지역 재건축을 추진코자 하는 목소리가 많아지고 있다"고 설명했다.
donglee@newspim.com
