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[줌인 분양현장] 은평 아파트촌의 마지막 단지 '힐스테이트 녹번역'

기사입력 : 2018년12월02일 06:25

최종수정 : 2018년12월16일 02:33

분양가 3.3㎡당 평균 1995만원..시세대비 2억원 저렴
3호선 역세권·북한산 숲세권.."입지 비해 비싸다" 반응도

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 / 한지웅 영상기자 = "'힐스테이트 녹번역' 분양권을 사면 2년 후 입주할 때까지 시세차익이 최소 2억원은 날 것으로 보고 있어요. 바로 옆 '힐스테이트 녹번'이 5억원 올랐는데 '힐스테이트 녹번역'은 분양가가 좀더 비싸니까 상승폭이 더 적을 것으로 예상하는 거죠."(서울 은평구 녹번동 H공인중개사 사무소 관계자)

"내년 서울 집값이 떨어진다 해도 이 일대 집값이 설마 1억~2억원씩 떨어지겠어요? 금융위기같은 사태가 오지 않는 한 아닐걸요. 정부 규제만으로는 그렇게는 안 떨어져요."(서울 은평구 녹번동 S공인중개사 사무소 관계자)

현대건설이 지난달 30일 '힐스테이트녹번역' 견본주택을 열고 분양일정에 돌입했다. '힐스테이트녹번역' 단지는 서울시 은평구 응암동 8번지 일대(응암1구역 재개발)에 들어선다.

단지는 지하 4층~지상 22층, 11개동, 전용면적 41~84㎡, 총 879가구 규모다. 이 중 조합원분과 임대물량을 제외한 전용 41~84㎡ 336가구를 일반에 공급한다.

'힐스테이트 녹번역'은 녹번역 일대에 마지막으로 들어서는 대단지 아파트다. 이 단지가 준공되면 지난 10월 입주를 시작한 '힐스테이트녹번(총 952가구)'과 더불어 향후 총 1831가구의 힐스테이트 브랜드타운이 조성된다. 또한 근처에 '래미안 베라힐즈(총 1305가구, 올해 12월 입주 예정)'와 '녹번역 e편한세상캐슬(총 2441가구, 오는 2020년 5월 입주 예정)' 공사가 한창 진행되고 있다.

예정 단지와 지난 2015년 입주한 '북한산 푸르지오(총 1230가구)'까지 포함하면 이 일대에 6800가구 이상의 대형건설사 브랜드타운이 형성된다.

이 중 '힐스테이트녹번역'은 서울지하철 3호선 녹번역 바로 앞에 들어서는 아파트인 만큼 분양 전부터 관심을 모았다.

'힐스테이트녹번역'은 지하 4층~지상 22층, 11개 동, 전용 41~84㎡, 총 879가구다. 이 중 336가구가 일반분양된다. 전용면적별 일반분양 물량은 ▲41㎡TA(타워형) 3가구 ▲51㎡P(판상형) 35가구 ▲51㎡T(타워형) 15가구 ▲74㎡T(타워형) 12가구 ▲76㎡T(타워형) 7가구 ▲84㎡P(판상형) 95가구▲84㎡TA(타워형) 32가구 ▲84㎡TB(타워형) 41가구 ▲84㎡TC(타워형) 25가구 ▲84㎡TD(타워형) 44가구 ▲84㎡TE(타워형) 27가구다.

일반분양 물량 기준으로 판상형 비중(74%)이 타워형(26%)보다 2배 이상 많다. 조합원 물량은 일반분양 물량에 비해 판상형 비중(61%)이 낮고 타워형(39%)이 높다.

분양가는 전 가구 평균 3.3㎡당 1995만원이다. 이 중 전용면적 84㎡ 주택형의 분양가는 3.3㎡당 2027만원이다. 전용면적 84㎡ 총 분양가는 5억8230만~7억1370만원 선. 발코니 확장비는 전용 84㎡ 기준 1010만~1090만원이다.

'힐스테이트 녹번역' 건설현장 [사진=안재용 기자]

◆ 도심까지 10분, 강남까지 30분에 간다

현대건설은 '힐스테이트 녹번역'의 편리한 교통여건을 강점으로 내세웠다. 단지 바로 앞 서울지하철 3호선 녹번역을 이용하면 도심인 종로3가역까지 10분대에 이동할 수 있다. 압구정 및 신사를 비롯한 강남권 업무지구로는 약 30분대에 이동 가능하다. 통일로와 내부순환로를 거쳐서 광화문과 종로를 비롯한 주요 도심으로 접근할 수 있다.

근처 생활편의시설로는 이마트 은평점, NC백화점, 롯데몰 은평점, 스타필드 고양점이 있다. 은평구청, 은평문화예술회관, 은평병원도 가깝다. 지금 공사 중인 서북부 최대 의료기관 가톨릭대학교 은평성모병원은 내년 5월 완공될 예정이다.

단지 내 실내골프연습장, 피트니스센터, 단체운동(GX)룸, 사우나 시설이 생긴다. 남녀독서실, 북카페(상상도서관), 맘스카페, 클럽하우스도 들어선다. 단지 곳곳에 어린이놀이터 3개소, 주민운동시설이 배치된다.

지상에 주차 없는 단지(상가주차, 택배차량 제외)로 설계된다. 지하 주차장에는 대형차량 및 초보 운전자가 주차할 수 있는 폭 2.5m 확장형(일부)의 주차공간을 제공할 계획이다.

근처에 쾌적한 자연환경도 갖췄다. 단지 남측으로 백련산과 맞닿아 있어 등산로와 공원이 연결돼 있다. 단지 동쪽에는 북한산 국립공원으로 이어지는 생태연결로가 있다. 교육시설로는 단지 바로 앞에 은평초등학교가 있고 영락중학교, 충암고등학교도 생활권 내 자리잡고 있다.

◆ 분양가, 시세보다 2억원 저렴.."입지 비해 비싸다" 반응도

'힐스테이트 녹번역' 견본주택은 개관 첫날부터 내방객으로 인산인해를 이뤘다. 분양가가 주변시세보다 2억원 이상 저렴한 만큼 뜨거운 관심을 모았다.

'힐스테이트 녹번역' 근처에 있는 북한산 푸르지오(2015년 입주)는 전용면적 84㎡ 가격이 8억~9억원 선이다. '힐스테이트 녹번역' 84㎡ 분양가(5억8230만~7억1370만원)가 주변 아파트 매맷값보다 2억원 이상 싼 셈이다.

먼저 분양한 주변 아파트들은 분양가보다 몇억씩 프리미엄이 붙어 거래되고 있다. 바로 옆 '힐스테이트녹번'은 지난 2015년 12월 분양 당시 전용 84㎡ 분양가가 5억4400만원 정도였다. 이 아파트의 동일 면적 분양권은 지난 9월 8억8000만원에 거래됐다. 3년이 채 안 된 사이 3억원 넘게 뛴 셈이다. 같은 단지의 동일 면적 입주권은 지난 9월 10억원에 거래됐다. 단순 계산하면 4억5600만원 오른 것.

하지만 입지를 고려하면 분양가가 다소 비싸다는 평도 있었다. 단지 주변 상업시설을 비롯한 편의시설이 다소 부족하다는 의견이다.

은평구 녹번동 S공인중개사 사무소 관계자는 "녹번역 근처가 좋은 입지라고 보기는 조금 어렵다"며 "전철역 하나 가깝다 뿐이지 일자리나 중심 상업시설이 없어서 사실상 베드타운(Bed town)이나 다름없다"고 말했다.

이어 "실질적 역세권 입지는 불광, 연신내라고 봐야 한다"며 "하지만 거기 새 아파트가 없으니까 녹번역 일대가 후광효과를 받는 것 같다"고 덧붙였다.

일각에서는 분양가가 3년 전보다 너무 올랐다는 반응을 보였다. 은평구에 거주하는 한 내방객은 "바로 옆 '힐스테이트 녹번'은 지난 2015년 당시 3.3㎡당 분양가가 평균 1300만원대였다"며 "3년간 서울 집값이 오르긴 했지만 '힐스테이트 녹번역' 3.3㎡당 분양가가 약 2000만원이라는 게 선뜻 납득이 가지는 않는다"고 말했다.

모든 평형대가 84㎡ 이하 중소형인 것도 단점으로 꼽혔다. 상도동에 거주하는 한 내방객은 "남편하고 같이 모델하우스를 보러 왔는데 물량이 84㎡ 이하 중소형밖에 없다"며 "지금 사는 집이 178㎡(약 54평)인데 여기로 이사오게 되면 공간이 좁고 불편할 것 같다"고 말했다.

현대건설 관계자는 단지가 중소형 위주인 이유는 재건축사업 진행 당시 대형 평형에 대한 수요가 적었기 때문이라고 설명했다.

현대건설 관계자는 "'힐스테이트 녹번역' 사업이 지난 2011년 전부터 진행됐는데 그 당시만 해도 전용 84㎡가 충분히 크다는 인식이 있었다"며 "사람들이 대형 평형대를 분양받지 않던 시기였기 때문에 소형 평형대 위주로 구성했다"고 말했다.

 

sungsoo@newspim.com

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'코로나19'로 상가 공실률이 급증하면서 오피스나 상가 투자의 위험성이 널리 알려졌기 때문이다. 최근 주요지역 오피스 및 상가 공실률을 살펴보면 '코로나19' 당시 보다는 회복됐다. 하지만 여전히 전국 공실률은 8.6%로 높은 편이다. 지역별로도 편차가 극심했다. 서울의 경우 2022년 1분기 공실률 7.1%에서 2년 뒤인 2024년 1분기에는 5.4%로 1.7%(P) 감소했다. 기업들에게 인기가 많은 여의도 지역의 공실률은 3% 미만이다. 반면 강원도나 충북의 공실률은 무려 26%다. 인천 역시 21.3%로 상당히 높은 공실률을 보이고 있다. 보유중인 상가에서 공실이 발생할 경우 대출이자와 관리비를 감당하기가 어려워진다. 특히 공실 상가는 매물로 내놔도 거래가 잘 안 되는 경우가 대부분이다. 한마디로 애물단지로 전략하게 된다. 또 공실이 아니더라도 세입자 관리가 만만치 않다. 결론적으로 핵심지인 서울 강남이나 여의도의 경우 공실리스크는 적지만 투자금액 규모가 상당하다. 평범한 중산층 은퇴자들의 노후대비 전략으로는 맞지 않다. 그렇다고 가진 돈에 맞춰 지방 상가에 투자할 경우 공실 위험이 상당하다. 이게 은퇴자들을 고민에 빠트리는 요인이다. 사실 상가보다는 주거용 부동산 투자가 더 안정적이다. 과거에는 본인이 거주하는 주택 외에 추가로 1-2개의 주택을 더 취득해 이를 월세로 임대해 현금흐름을 만드는 방식도 많이 활용됐다. 하지만 다주택자에 대한 종합부동산세가 강화되면서 이런 방식도 시들해졌다. 따라서 부동산 투자로 노후를 대비하려는 수요가 과거보다 줄고 다른 방식으로 현금흐름을 만들어내려는 분위기가 강해졌다. ◆ 달러 기반 미국 월배당 ETF 투자 대유행 한국인의 전체 자산 중 부동산 비중은 70%가 넘는다. 따라서 여전히 주거용 부동산이나 상가 투자규모가 압도적으로 크다. 하지만 점진적인 변화가 일어나고 있다는 점에 주목할 필요가 있다. 이미 한국인의 미국 주식이나 미국 상장 ETF 직접 투자규모가 100조원이 넘는다. 또 한국에 상장된 달러 노출 '미국 주식 월 배당 ETF' 투자도 갈수록 증가하고 있다. 주요 7개 ETF의 순자산 규모 합계액만 벌써 3조원에 육박한다. 이는 그 만큼 매월 지급받는 현금흐름에 대한 관심도가 높아졌다는 의미다. 또 미국 달러자산에 대한 수요도 높아졌다는 해석이 가능하다. 특히 한국 상장 월배당 ETF 중 은퇴 준비자들 사이에서 가장 인기 있는 유형은 미국에 상장된 '슈왑 미국 배당주(SCHD) ETF'와 유사한 '미국 배당 다우존스 ETF'다. 10년 이상 연속으로 배당을 늘려온 기업 100여곳에 분산 투자하는 게 특징이다. 연간 배당률은 약 3% 내외다. 한국에서는 대표적으로 미래에셋자산운용의 'TIGER 미국배당다우존스'가 순자산 8200억원, 신한자산운용의 'SOL 미국배당다우존스'가 순자산 5200억원, 한국투신운용의 'ACE 미국배당다우존스' ETF가 순자산 3100억원을 기록했다. 특히 한국에 상장된 각 운용사들의 '미국배당 다우존스 ETF'는 미국 상장 ETF와 달리 개인연금, 퇴직연금, IRP, ISA계좌에 편입이 가능한 게 최대 장점이다. 따라서 소득공제 및 저율과세 혜택 때문에 더 인기를 끌고 있다. 은퇴자들 입장에서는 따박 따박 들어오는 월 배당금(분배금)이 생명선이나 다름없다. 운용사간 3파전도 치열하다. 운용사들도 앞으로 월배당 ETF의 성장성이 가장 높다고 판단해 총력전이다. 덕분에 연간 총보수는 0.01%까지 내려갔다. 채권형도 아닌 해외 주식형 ETF의 총보수가 고작 0.01%인 건 매우 이례적이다. 예비 은퇴자들에게 앞으로도 인기가 높아질 수 밖에 없는 조건을 모두 갖춘 셈이다. [사진 = 셔터스톡] 퇴직 중인 아시아 여성 ◆ 은퇴자들 고민은 달러강세, 세금, 그리고 건보료 한국의 은퇴자들과 은퇴 준비생들은 요즘 기록적인 일본의 엔화약세 현상을 목격하며 새로운 고민에 빠져들었다. 본인의 자산을 100% 원화 기반으로만 보유했다가는 10년이나 20년뒤 일본 엔화처럼 원화가치가 폭락할지 모른다는 두려움이다. 지난 14년간 엔화가치는 달러 대비 반 토막이 났다. 미래에 한국 원화도 일본 엔화와 같은 길을 걷는다면 한국 원화 기반의 부동산, 주식, 채권에만 투자해 놓는 건 위험한 선택이다. 이제 달러로의 통화 분산은 선택이 아니라 필수가 돼 가고 있다. 또 한국의 재정적자는 갈수록 심각해 지고 있다. 이 또한 원화 약세 요인이다. 이에 따라 미래에는 정부가 부득이 증세를 선택할 수도 있다. 그런데 한국의 소득세 최고과세율은 이미 49.5%(주민세 포함)로 충분히 높다. 상속세 최고과세율도 50~60%로 전 세계에서 가장 높은 수준이다. 따라서 증세를 한다면 한국의 부동산 세금이나 재산세가 더 높아질 가능성이 크다. 장기적으로 볼 때 이래 저래 부동산보다는 재산세가 없는 달러 기반의 미국 주식이나 미국 ETF 비중을 높이는 게 더 효율적인 전략이다. 준조세나 다름없는 건강보험료도 문제다. 은퇴를 하고 나면 자식들 명의의 피부양자로 등록해 건강보험료를 안 내고 싶은 게 인지상정이다. 하지만 현재의 건보료 재산기준으로는 소득과 상관없이 재산과표(지방세 기준) 9억 원을 초과하면 피부양자 자격이 박탈된다. 또 재산과표가 9억원에 미달하더라도 연 소득 1000만원이 넘고 재산과표가 5억4000만원∼9억원에 해당하면 피부양자 자격을 잃도록 돼 있다. 따라서 이 요건에 해당되는 사람들은 건강보험료가 공포스러울 수 밖에 없다. 더 무서운 건 급격한 노령화로 건강보험료는 계속 인상될 수 밖에 없다는 사실이다. 이래 저래 한국에서 은퇴자가 여유로운 노후를 보내는 건 생각보다 쉽지 않은 일이다. 따라서 '만50~59세 계층'에 해당되는 669만명의 은퇴 예정자들은 좀 더 철저히 본인의 은퇴계획을 준비할 필요가 있다. 바야흐로 각자도생의 시대다. longinus@newspim.com     2024-05-13 07:30
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尹 "아내 처신 사과…특검, 수사 후 부실 있을 때 하는 것" [서울=뉴스핌] 박성준 김가희 기자 = 윤석열 대통령이 9일 김건희 여사와 관련한 의혹에 대해 "제 아내의 현명하지 못한 처신으로 국민께 걱정 끼친 부분에 대해 사과드린다"고 밝혔다. 그러면서도 윤 대통령은 야당의 특검요구에 대해서는 "어떤 면에서는 정치 공세, 정치 행위 아닌가"라고 말했다. 윤 대통령은 이날 용산 대통령실에서 열린 '윤석열 정부 2년 국민보고 및 기자회견'에서 김건희 여사 특검을 요구하는 목소리가 나오는 것에 대한 의견을 묻자 이같이 답했다. 윤 대통령은 "검찰에서 수사를 시작한다고 발표한 부분에 대해서는 제가 검찰 수사에 대해서 어떤 입장 또는 언급을 하는 것이 영향을 미칠 수 있는 오해가 일어날 수 있기 떄문에 거기에 대해서는 제가 따로 언급하지 않겠다"면서 "공정하고 엄정하게 잘 할 것이라고 저는 생각하고 있다"고 했다. [서울=뉴스핌] 윤석열 대통령이 9일 용산 대통령실 브리핑룸에서 기자회견를 하고 있다.[사진=ktv 캡처 ] 2024.05.09 photo@newspim.com 이어 "특검 문제는 제가 지난 1월에 재의요구를 했지만 검찰 또는 경찰의 수사가 봐주기 의혹이나 부실 의혹이 있을 때 특검을 하는 것이 맞다고 야당도 주장해 왔다"며 "특검이라고 하는 것은 일단 정해진 검경, 공수처 등 기관의 수사가 봐주기나 부실 의혹이 있을 때 하는 것"이라고 강조했다. 아울러 "도이치(모터스)니 등 사건에 대한 특검 문제도 지난 정부 2년 반 정도 사실상 저를 타겟으로 검찰에서 특수부까지 동원해서 치열하게 수사했다"며 "그런 수사가 지난 정부에서 저와 제 가족을 봐주기 수사를 했다는 것인지, 봐주기 수사를 하면서 부실하게 했다는 것인지, 저는 거기에 대해 묻지 않을 수 없다"고 목소리를 높였다. 또한 윤 대통령은 "그 자체가 모순이라고 생각한다. 특검이라고 하는 것을 20여년 넘도록 여러 차례 운영해왔지만 그런 관점에서 여야가 의견 일치를 보고 해온 것"이라며 "지난번 재의요구에서 했던 특검에 대해서는 지금도 여전히 할 만큼 해놓고 또 하자는 것은 특검의 본질이나 제도 취지와는 맞지 않는, 어떤 면에서는 정치 공세 정치 행위 아닌가"라고 했다. 그러면서 "진상을 가리기 위한 것은 아니지 않느냐, 그런 생각은 여전히 가지고 있다"고 덧붙였다. parksj@newspim.com 2024-05-09 10:49
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