3호선 역세권·북한산 숲세권.."입지 비해 비싸다" 반응도
[서울=뉴스핌] 김성수 기자 / 한지웅 영상기자 = "'힐스테이트 녹번역' 분양권을 사면 2년 후 입주할 때까지 시세차익이 최소 2억원은 날 것으로 보고 있어요. 바로 옆 '힐스테이트 녹번'이 5억원 올랐는데 '힐스테이트 녹번역'은 분양가가 좀더 비싸니까 상승폭이 더 적을 것으로 예상하는 거죠."(서울 은평구 녹번동 H공인중개사 사무소 관계자)
"내년 서울 집값이 떨어진다 해도 이 일대 집값이 설마 1억~2억원씩 떨어지겠어요? 금융위기같은 사태가 오지 않는 한 아닐걸요. 정부 규제만으로는 그렇게는 안 떨어져요."(서울 은평구 녹번동 S공인중개사 사무소 관계자)
현대건설이 지난달 30일 '힐스테이트녹번역' 견본주택을 열고 분양일정에 돌입했다. '힐스테이트녹번역' 단지는 서울시 은평구 응암동 8번지 일대(응암1구역 재개발)에 들어선다.
단지는 지하 4층~지상 22층, 11개동, 전용면적 41~84㎡, 총 879가구 규모다. 이 중 조합원분과 임대물량을 제외한 전용 41~84㎡ 336가구를 일반에 공급한다.
'힐스테이트 녹번역'은 녹번역 일대에 마지막으로 들어서는 대단지 아파트다. 이 단지가 준공되면 지난 10월 입주를 시작한 '힐스테이트녹번(총 952가구)'과 더불어 향후 총 1831가구의 힐스테이트 브랜드타운이 조성된다. 또한 근처에 '래미안 베라힐즈(총 1305가구, 올해 12월 입주 예정)'와 '녹번역 e편한세상캐슬(총 2441가구, 오는 2020년 5월 입주 예정)' 공사가 한창 진행되고 있다.
예정 단지와 지난 2015년 입주한 '북한산 푸르지오(총 1230가구)'까지 포함하면 이 일대에 6800가구 이상의 대형건설사 브랜드타운이 형성된다.
이 중 '힐스테이트녹번역'은 서울지하철 3호선 녹번역 바로 앞에 들어서는 아파트인 만큼 분양 전부터 관심을 모았다.
'힐스테이트녹번역'은 지하 4층~지상 22층, 11개 동, 전용 41~84㎡, 총 879가구다. 이 중 336가구가 일반분양된다. 전용면적별 일반분양 물량은 ▲41㎡TA(타워형) 3가구 ▲51㎡P(판상형) 35가구 ▲51㎡T(타워형) 15가구 ▲74㎡T(타워형) 12가구 ▲76㎡T(타워형) 7가구 ▲84㎡P(판상형) 95가구▲84㎡TA(타워형) 32가구 ▲84㎡TB(타워형) 41가구 ▲84㎡TC(타워형) 25가구 ▲84㎡TD(타워형) 44가구 ▲84㎡TE(타워형) 27가구다.
일반분양 물량 기준으로 판상형 비중(74%)이 타워형(26%)보다 2배 이상 많다. 조합원 물량은 일반분양 물량에 비해 판상형 비중(61%)이 낮고 타워형(39%)이 높다.
분양가는 전 가구 평균 3.3㎡당 1995만원이다. 이 중 전용면적 84㎡ 주택형의 분양가는 3.3㎡당 2027만원이다. 전용면적 84㎡ 총 분양가는 5억8230만~7억1370만원 선. 발코니 확장비는 전용 84㎡ 기준 1010만~1090만원이다.
◆ 도심까지 10분, 강남까지 30분에 간다
현대건설은 '힐스테이트 녹번역'의 편리한 교통여건을 강점으로 내세웠다. 단지 바로 앞 서울지하철 3호선 녹번역을 이용하면 도심인 종로3가역까지 10분대에 이동할 수 있다. 압구정 및 신사를 비롯한 강남권 업무지구로는 약 30분대에 이동 가능하다. 통일로와 내부순환로를 거쳐서 광화문과 종로를 비롯한 주요 도심으로 접근할 수 있다.
근처 생활편의시설로는 이마트 은평점, NC백화점, 롯데몰 은평점, 스타필드 고양점이 있다. 은평구청, 은평문화예술회관, 은평병원도 가깝다. 지금 공사 중인 서북부 최대 의료기관 가톨릭대학교 은평성모병원은 내년 5월 완공될 예정이다.
단지 내 실내골프연습장, 피트니스센터, 단체운동(GX)룸, 사우나 시설이 생긴다. 남녀독서실, 북카페(상상도서관), 맘스카페, 클럽하우스도 들어선다. 단지 곳곳에 어린이놀이터 3개소, 주민운동시설이 배치된다.
지상에 주차 없는 단지(상가주차, 택배차량 제외)로 설계된다. 지하 주차장에는 대형차량 및 초보 운전자가 주차할 수 있는 폭 2.5m 확장형(일부)의 주차공간을 제공할 계획이다.
근처에 쾌적한 자연환경도 갖췄다. 단지 남측으로 백련산과 맞닿아 있어 등산로와 공원이 연결돼 있다. 단지 동쪽에는 북한산 국립공원으로 이어지는 생태연결로가 있다. 교육시설로는 단지 바로 앞에 은평초등학교가 있고 영락중학교, 충암고등학교도 생활권 내 자리잡고 있다.
◆ 분양가, 시세보다 2억원 저렴.."입지 비해 비싸다" 반응도
'힐스테이트 녹번역' 견본주택은 개관 첫날부터 내방객으로 인산인해를 이뤘다. 분양가가 주변시세보다 2억원 이상 저렴한 만큼 뜨거운 관심을 모았다.
'힐스테이트 녹번역' 근처에 있는 북한산 푸르지오(2015년 입주)는 전용면적 84㎡ 가격이 8억~9억원 선이다. '힐스테이트 녹번역' 84㎡ 분양가(5억8230만~7억1370만원)가 주변 아파트 매맷값보다 2억원 이상 싼 셈이다.
먼저 분양한 주변 아파트들은 분양가보다 몇억씩 프리미엄이 붙어 거래되고 있다. 바로 옆 '힐스테이트녹번'은 지난 2015년 12월 분양 당시 전용 84㎡ 분양가가 5억4400만원 정도였다. 이 아파트의 동일 면적 분양권은 지난 9월 8억8000만원에 거래됐다. 3년이 채 안 된 사이 3억원 넘게 뛴 셈이다. 같은 단지의 동일 면적 입주권은 지난 9월 10억원에 거래됐다. 단순 계산하면 4억5600만원 오른 것.
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하지만 입지를 고려하면 분양가가 다소 비싸다는 평도 있었다. 단지 주변 상업시설을 비롯한 편의시설이 다소 부족하다는 의견이다.
은평구 녹번동 S공인중개사 사무소 관계자는 "녹번역 근처가 좋은 입지라고 보기는 조금 어렵다"며 "전철역 하나 가깝다 뿐이지 일자리나 중심 상업시설이 없어서 사실상 베드타운(Bed town)이나 다름없다"고 말했다.
이어 "실질적 역세권 입지는 불광, 연신내라고 봐야 한다"며 "하지만 거기 새 아파트가 없으니까 녹번역 일대가 후광효과를 받는 것 같다"고 덧붙였다.
일각에서는 분양가가 3년 전보다 너무 올랐다는 반응을 보였다. 은평구에 거주하는 한 내방객은 "바로 옆 '힐스테이트 녹번'은 지난 2015년 당시 3.3㎡당 분양가가 평균 1300만원대였다"며 "3년간 서울 집값이 오르긴 했지만 '힐스테이트 녹번역' 3.3㎡당 분양가가 약 2000만원이라는 게 선뜻 납득이 가지는 않는다"고 말했다.
모든 평형대가 84㎡ 이하 중소형인 것도 단점으로 꼽혔다. 상도동에 거주하는 한 내방객은 "남편하고 같이 모델하우스를 보러 왔는데 물량이 84㎡ 이하 중소형밖에 없다"며 "지금 사는 집이 178㎡(약 54평)인데 여기로 이사오게 되면 공간이 좁고 불편할 것 같다"고 말했다.
현대건설 관계자는 단지가 중소형 위주인 이유는 재건축사업 진행 당시 대형 평형에 대한 수요가 적었기 때문이라고 설명했다.
현대건설 관계자는 "'힐스테이트 녹번역' 사업이 지난 2011년 전부터 진행됐는데 그 당시만 해도 전용 84㎡가 충분히 크다는 인식이 있었다"며 "사람들이 대형 평형대를 분양받지 않던 시기였기 때문에 소형 평형대 위주로 구성했다"고 말했다.
sungsoo@newspim.com
