민간자본 활용 없이 재원 충당 가능성 의문
[뉴스핌=서영욱 기자] 국토교통부가 발표한 주거복지로드맵을 달성하기 위한 재원이 턱없이 부족하다는 지적이 나오고 있다.
주거복지로드맵에 따라 지어야할 향후 5년간 임대주택은 총 85만가구다. 이와 함께 15만가구의 분양주택을 짓기 위해서는 5년간 119조4000억원의 재원이 필요하다.
특히 이번 주거복지로드맵에서 중점이 되고 있는 신혼부부 희망타운 20만가구는 공공임대주택의 특성상 재정 지원을 받지 못하고 대부분 주택도시기금으로 지어야한다. 지난달말 기준 주택도시기금은 총 110조원 가량이 운용되고 있으며 여유재금은 40조원이 상황.
하지만 이에 필요한 구체적인 조달방식에 대해선 언급하지 않아 향후 진행과정에서 진통을 예고했다. 이에 따라 향후 부동산 관련 세금 인상이 유력하게 거론되고 있다.
29일 국토교통부가 발표한 '사회통합형 주거사다리 구축을 위한 주거복지 로드맵'에 따르면 공공임대 65만 가구, 공공지원 민간임대 20만 가구를 비롯해 85만 가구의 임대주택을 짓기 위해서는 총 119조4000억원. 연평균 23조9000억원의 예산이 필요할 전망이다.
하지만 국토부는 이를 위한 재원과 관련해서는 마땅한 조달 방법을 제시하지 못했다.
국토부는 주택도시기금 활용을 확대하겠다는 방침만 세웠다. 국토부 관계자는 "지난 6월 기준 주택도시기금 여유 자금이 42조원 수준으로 지출 확대여력이 충분하다"며 "공적임대주택의 임대료를 유동화해 민간자금을 임대주택 건설, 매입자금에 활용하는 등 임대주택 자금조달 구조 다양화를 검토하고 있다"고 말했다.
주거복지 예산은 국가 재정으로 지원하거나 주택도시기금을 활용하는 두 가지 방법이 있다. 올해 총 주거복지 예산 19조원 중 주택도시기금이 18조원을 감당하고 있을 정도로 기금 의존도가 큰 상황이다.
국토부는 또 도시재생 뉴딜 사업을 위해 5년간 총 50조원을 기금에서 활용하기로 했다. 천문학적인 자금 사용으로 부동산경기가 위축되면 주택기금이 부실화될 수 있다는 지적이 나오는 이유다.
재정 지원도 쉽지 않을 전망이다. 과거 기획재정부는 행복주택을 건설하는 데 재정지원을 거부한 바 있다. 특히 주거 취약층을 위한 행복주택에도 재정지원을 거부한 바 있어 신혼희망타운과 같은 '사다리형' 임대주택은 재정지원을 받기 어려워질 전망이다.
전문가들은 기금과 재정 지원이 불가능하다면 민간 자본을 활용하는 것도 방법이라는 입장이다. 하지만 로드맵에는 민간 자본을 활용하는 방법도 두드러지지 않는다고 지적했다.
총 100만 가구 중 민간 자금이 활용되는 공공지원 민간임대는 20만 가구다. 이중 대형 자본이 투입될 수 있는 리츠‧펀드형 공공지원주택은 총 16만5000가구로, 연평균 3만3000가구 수준이다. 국토부가 공급하겠다는 100만 가구 중 민간 자본이 활용될 수 있는 부분이 16.5%에 불과하다는 뜻이다. 이 중에서도 매년 1만2000가구는 청년 공공지원주택으로 공급된다.
건설사들이 적극적으로 뛰어들었던 뉴스테이는 대대적으로 개편된다. 민간사업자의 개발제한구역 해제 제안권을 폐지하고 공공임대용지의 민간임대용지 전환이 불가능해진다. 또 공공택지 공급가격을 조성원가에서 감정가격으로 조정하기로 하면서 메리트가 떨어졌다.
두성규 건설산업연구원 선임연구위원은 "임대주택은 공공목적이기 때문에 사업성이 떨어져 소규모 리츠로 재원을 확보하는 것도 만만치 않을 것"이라며 "뉴스테이를 무력화시킨 상황에서 민간 기금이나 재원을 쓰지 않겠다는 것으로 보인다"고 말했다.
그는 "재정이 여의치 않고 국가 부채도 높아 뉴스테이와 같은 민간자본을 활용하는 정책이 나온 것이다. 하지만 특혜 시비로 이마저도 실패로 돌아갔다"며 "내년 보유세 인상으로 세금을 많이 거둔다고 해도 재원이 마련될지는 미지수다. 자칫 국민들에게 부담으로 전가될 수 있다"고 지적했다.
국토부는 오히려 한국토지주택공사(LH)의 부채가 줄어드는 등 재원 마련에는 문제 없다는 입장이다. 박선호 국토부 주택토지실장은 "투자와 회수가 병행되서 일어나기 때문에 매년 23조원을 투입한다고 해서 전량 회수가 안되는 것은 아니다"며 "사업을 상당부분 추진하게 될 LH도 향후 5년간 재무적으로 미치는 영향이 거의 없을 것이다. 공공기능 관점에서 충분히 지속 가능할 것으로 보고 있다"고 설명했다.
[뉴스핌 Newspim] 서영욱 기자(syu@newspim.com)
