경기둔화에도 부동산은 활황, 상승세 외곽으로 번져
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[뉴스핌=강소영 기자]
경기둔화속에서도 주택건설 용지 공급 감소때문에 중국 베이징의 집값이 천정부지로 치솟고 있다. 베이징의 고가 주택 밀집지역도 시 중심부에서 다소 떨어진 5~6환 지역으로 확대되는 추세다.
중국 증권일보(證券日報)에 따르면, 2일 베이징 펑타이구(豊台區 풍대구) 토지경매가(단위 건축면적당 단가)가 사상 세번째로 높은 5.6만/m2를 기록했다. 평당 가격으로 환산하면 1평의 토지가가 우리돈 3000만원에 달한다. 불과 일주일 전 경매가 진행된 근처 토지의 가격보다 6000만/m2위안이 오른 가격이다. 이 땅을 낙찰 받은 곳은 중국 대형 부동산 기업인 화룬(華潤)-화차오(華僑)-자오상(招商) 콘소시엄이다.
베이징 펑타이구의 토지가격 상승세는 중국 부동산 시장에서 연일 화제가 되고 있다. 토지경매매가가 m2 당 5.6만, 6만, 6.2만, 7.5만으로 왠만한 고가주택의 분양가와 맞먹는다.
토지가격 상승은 분양가 인상으로 이어진다. 하이뎬구(海澱區 해전구) 5,6환 사이에 위치한 우쾅완커의 고급 아파트 '우쾅완커루뤼안(五曠萬科如園)의 최근 매매가는 7.5만/m2으로 올랐다. 직전 판매가 6만/m2 보다 1만 위안이 더 올랐다. 이번에 분양한 아파트가 유명 디자이너와 협업으로 건설된 점도 분양가를 높인 이유이지만, 주변 지역 토지가격 상승의 영향이 더욱 큰 것으로 풀이된다.
베이징 지역은 천안문과 자금성 일대를 중심으로 간선도로가 환형으로 형성돼있는데, 전통적으로 시 중심에서 가까운 4환 이내 지역과 차오양구(朝陽區 조양구)의 부동산 가격이 높았다. 차오양구 이외의 5환 밖 또는 6환 일대 부동산 가격은 상대적으로 낮았지만, 최근 이 지역의 부동산 가격이 치솟고 있는 것.
부동산 가격 급등의 가장 큰 원인은 토지가격 상승이다. 토지가격의 가파른 상승세는 부족한 공급량때문이다.
10월 31일 기준, 올해 중국 20대 지역의 토지판매액은 9733억 위안으로 2014년 같은 기간 보다 9.7%가 줄었다. 올해 부동산 가격 상승폭이 가장 컸던 선전의 토지판매액은 전년 동기 대비 52%가 감소했다. 베이징도 24% 줄었고, 상하이는 6.87% 늘었다.
대형 부동산 중개기업 야하오(亞豪)의 가오샨(高姍) 부대표는 "3환 이내에는 집을 지을 수 있는 택지가 거의 없다. 5환 이내의 택지공급도 갈수록 줄고있고, 그나마도 천안문을 기준으로 남쪽에 집중돼있다. 특히 3~4환 지역 택지는 희소성때문에 가격이 매우 높고, 4~5환 지역도 인기가 매우 높다"고 밝혔다.
그는 "5~6환 사이는 택지 공급량이 상대적으로 여유가 있지만, 환경이 우수한 지역의 토지경매가는 4~5만/m2에 달한다. 6환이내에 3만/m2 이하의 토지는 없다고 봐야한다"면서 "앞으로 6환 이내의 신규 분양 주택가격은 대체로 상승세를 보일 것"이라고 전망했다.
◆ 베이징 부동산 가격 상승, 외곽으로 확산
베이징 부동산 가격 상승은 외곽 지역으로 확산되고 있다. 중국이 베이징 주변 지역 개발을 추진하고 있는데다, 베이징에서 가까우면서도 부동산 가격이 상대적으로 저렴한 도시로 수요층이 몰리고 있는데 따른 결과다.
베이징 시 중심에서 차로 50분 전후 거리에 위치한 퉁저우(通州)는 행정신도시로 인기가 치솟고 있는 지역이다. 베이징시 정부 일부 행정부서가 이 지역으로 이전할 것으로 알려졌고, 중국 정부도 퉁저우 신도시 개발을 추진하고 있다.
올해 2분기 퉁저우시 부동산 가격이 치솟고 투기 과열 조짐이 나타나자 정부가 나서 부동산 구매 제한 규제를 발표하기도 했다.
허베이성, 베이징, 톈진을 하나의 메가시티로 묶는 징진지(京津冀)프로젝트도 베이징 외각 부동산 인기 상승을 부추기는 요인이다. 베이징에서 35km떨어진 옌자오(燕交)는 대표적인 징진지 프로젝트 수혜지로 꼽힌다. 부동산 가격도 폭등세를 보이고 있다. 퉁저우 구매제한의 영향으로 수요층이 통저우 외곽 6환 밖의 옌자오로 분산된 것이 이 지역 부동산 가격 상승을 부추기고 있다.
◆ 토지가격 상승, 부동산 시장 전체 위협할 '잠재 리스크'
시장 전문가들은 베이징 등 대도시 토지가격 상승을 위험한 신호로 받아들이고 있다. 부동산 거래량이 눈에 띄게 늘지 않고, 건물의 공실률도 높은 상황에서 토지가격 상승은 부동산 기업의 재정악화를 초래할 수 있기 때문이다.
대도시 토지가격 상승은 최근 중국의 대형 부동산 기업들의 1,2선 토지수요가 급증한데 따른 결과다. 올해 들어 중국 20대 부동산 개발 기업이 토지 확보를 위해 투입한 자금은 3010억 위안, 이 중 44%가 1선 대도시 토지 구매에 쓰였다. 토지 구매 총액에서 1선도시 토지 비율이 40%를 넘어선 것은 이번이 처음이다.
그 결과 베이징 일부 지역에서는 토지가격이 부동산 가격을 넘어서는 기현상이 속출하고 있다.
중국 부동산 시장 관계자는 "최근 한 부동산 기업이 낙찰받은 상업용지의 단위 건축면적당 단가는 m2 당 3만 위안에 달했다. 바로 옆에 위치한 빌딩의 판매가와 같은 수준"이라고 밝혔다.
문제는 상업용 부동산과 주택 판매량이 뚜렷한 회복세를 보이지 않는 가운데, 원가에 속하는 토지가격이 가파른 상승세를 보인다는 점. 부동산 업계 전반이 들어올 돈은 줄어드는데 나갈 돈을 눈덩이 처럼 불어나는 상황에 처해있는 것이다.
토지확보 경쟁으로 토지가가 건물가를 웃돌게 되자, 일부 최초 토지 낙찰기업은 그 보다 비싼 가격으로 다른 부동산 개발기업에 땅을 처분하는 방식으로 리스크 헤지를 시도하고 있다. 이는 주택 및 빌딩 가격 상승을 더욱 부추겨 악순환을 초래하게 된다.
한 부동산 개발기업 고위 임원은 증권일보와의 인터뷰에서 "만약 3,4선 중소도시 미분양 물량의 압박이 가중된다면, 자금회전율이 악화돼 부동산 기업의 재정압박이 커질 수 밖에 없다"면서 "중소도시 부동산 경기가 살아나지 않으면 베이징에서 토지확보를 위해 출혈경쟁을 벌였던 기업들이 결국 '대가'를 치르게 될 것"이라고 경고했다.
일부 전문가들은 정부가 부동산 기업의 재정 관리를 통해 토지확보 경쟁을 규제해야 한다고 주장한다. 부동산 개발 기업의 부채율, 현금흐름, 순이익 증가율 등에 대한 규제 조치를 마련할 필요가 있다는 지적이다.
[뉴스핌 Newspim] 강소영 기자 (jsy@newspim.com)
