지난해 5월15일 베트남 중앙은행은 서민용주택(아파트) 매수자와 서민용주택 및 임대주택 개발업자를 지원하는 30조동(14.3억달러)의 부동산지원방안을 발표했다. 그러나 대상주택의 부족과 시행 초기 절차의 복잡 등으로 실제 집행실적은 지난 9월말현재 11%에 불과하였다. 최초의 부동산지원방안은 서민, 공무원과 군인이 면적 70㎡ 이하 및 분양가격 15백만동/㎡ 아파트를 매수하는 경우, 최대 10년간 은행 평균대출금리의 절반 수준인 연 6%이하로 대출해 주는 것이었다. 또 개발업자에게는 최대 5년간 연6%이하로 자금을 빌려줬다.
대형 고급아파트 시장이 주류인 상황에서 △ 중앙은행의 부동산지원방안 적격대상인 소형아파트 공급 부족 △ 5개 국영은행만 대출을 취급할 수 있어 국영기업의 특성상 서류 등 절차의 복잡성 △ 건설중인 아파트를 담보로 대출 불가 △ 대출기간 최대 10년 △ 대상주택을 주거용(매매용 제외)으로 한정 등의 문제점으로 실제 집행실적이 저조하였다.
이후 7차에 걸쳐 대상 확대, 금리인하, 건설중인 아파트 담보 가능 등 대출조건을 완화했다. 하지만 추가 완화조치의 필요성이 꾸준히 제기되었다. 10월20일 중앙은행의 개정 부동산지원방안은 그동안 제기되었던 완화요구를 상당히 수용한 것으로 보인다.
가장 큰 변화는 대상주택의 면적조건을 철폐하고, 주택가격 기준(10.5억동(5만 달러) 이하)으로 대상 주택 범위를 확대한 것이다. 기존에는 주택가격이 5만달러이하라도 면적조건을 충족하지 못하였던 주택이 포함됨으로써 물량부족 문제 및 70㎡ 이상/5만 달러 이하의 미분양 아파트 해소에 도움이 될 것으로 보인다.
대출기간을 기존 10년에서 15년으로 확대하였다. 대출기간 만기시 부채를 상환하지 못할 경우 자동적으로 최대 2031년6월1일까지 대출기간이 연장되어 기존의 2023년6월1일 대비 원금상환기간이 8년 연장되는 효과를 가지게 되었다.
또 근로자, 학생 등을 대상으로 서민용주택의 임대 또는 재판매를 위한 개인도 대출 대상에 포함시켰다. 기존에는 5개 국영은행만 대출을 취급하였으나, 법 시행(2014.11.25일) 이후 30일 이내에 민영은행을 추가로 지명할 예정이다. 국영은행은 절차 및 서류작업, 대출승인에 몇 주 또는 몇 달이 소요되었으나, 민영은행이 참여함으로써 집행율이 가속화될 것으로 보인다.
서민용 부동산지원 자금의 집행실적은 2013.1월 3%, 7월 8%, 9월 11%로 증가속도가 느리지만, 서민용주택시장의 회복추세에 맞춰 일부 개발업자들은 대형아파트에서 소형아파트로 설계 변경하여 분양을 성공시키고 있다. 은행들도 정부의 부동산지원방안에 맞춰 기존과는 달리 속도를 높일 것으로 예상된다.
베트남 부동산시장이 서서히 회복신호를 보이고는 있으나, 아직 본격적인 상승국면에 진입하지는 않은 상황에서 서민용주택지원을 위한 정부의 노력은 서민용주택 수요 증가를 시작으로 베트남 부동산 시장회복을 앞당기는 역할을 할 것으로 보인다.
김광혁 피데스투자자문 호치민 리서치센터장
