[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 한국토지주택공사(LH)가 지방 준공 후 미분양 주택 해소를 위해 매입사업을 추진하고 있지만, 사업자들의 참여 열기는 오히려 식어가는 모습이다. 매입 대상과 방식이 일부 완화됐음에도 가격과 입지, 임대수요 등을 따지는 심사 과정에서 상당수 물량이 걸러지고 있기 때문이다.

실제 4차 매입 신청 물량은 직전 공고 대비 66% 넘게 급감했다. 공공매입을 통한 미분양 해소 정책이 실질적인 성과로 이어질 수 있을지 의문이 제기된다.

LH는 올해 지방 준공 후 미분양 주택 5000가구 매입을 목표로 사업을 추진하고 있지만, 실제 계약으로 이어지는 물량은 제한적이다. 신청 규모마저 줄어든 데다 심의를 통과하더라도 가격 협의와 하자 보수 등 후속 절차를 거쳐야 한다. 이에 따라 LH가 연내 매입 목표를 달성하기는 쉽지 않을 것이란 관측이 나온다.

◆ 4차 신청 2335가구 그쳐…5000가구 목표 '빨간불'

28일 업계에 따르면 LH의 지방 준공 후 미분양주택 매입 신청 물량이 큰 폭으로 감소했다. 까다로운 심사 기준으로 실제 매입까지 이어지는 물량도 제한되면서 공공매입을 통한 미분양 해소 정책이 실질적인 성과를 거두기 어려울 것이란 전망이 나온다.

LH가 지난 8월 실시한 지방 준공 후 미분양주택 4차 매입 공고에는 총 2335가구가 신청했다. 직전 3차 공고 당시 신청 물량인 6953가구와 비교하면 4618가구 줄어든 것으로, 감소율은 66.4%에 달한다.

앞서 지난해 1차 공고에서는 3536가구가 신청했으며 2차에는 6185가구로 늘었다. 올해 3차 공고에서도 6953가구가 접수되면서 신청 물량이 꾸준히 증가했지만 4차에서는 지난해 1차 신청 규모에도 미치지 못했다.

LH는 그동안 매입 신청을 늘리기 위해 대상과 방식을 일부 완화해 왔다. 3차 공고부터 준공을 앞둔 주택까지 신청 대상을 확대하고 단지별 신청 물량을 일괄 매입하거나 제외하던 방식에서 일부 물량만 선별적으로 매입할 수 있도록 개선했다. 이 같은 조치에도 4차 신청 물량이 크게 줄면서 참여 확대 효과가 지속되지 못한 모습이다. 앞선 공고에서 이미 신청한 물량이 제한된 영향도 있을 것으로 풀이된다. 

실제 매입 실적도 신청 규모에 비해 저조한 수준이다. 지난해 진행된 1·2차 공고에서는 각각 92가구와 1322가구 등 총 1414가구의 매입 계약이 체결됐다. 올해 3차 공고에서는 6953가구가 신청했지만 심의를 통과한 물량은 950가구로 통과율이 13.7%에 그쳤다.

3차 심의 통과 물량 950가구와 4차 신청 물량 2335가구를 모두 매입하더라도 3285가구로 올해 목표인 5000가구에 미치지 못한다. 특히 4차 신청 물량은 아직 심사를 거쳐야 하고 3차 통과 물량도 최종 계약이 확정되지 않은 만큼 실제 매입 규모는 이보다 적을 가능성이 크다. LH는 현재 4차 신청 물량을 대상으로 서류 및 현장조사를 진행하고 있으며 12월부터 매입 계약을 추진할 예정이다. 

이에 따라 추가 매입 공고 등 별도의 조치가 이뤄지지 않을 경우 연내 목표 달성은 어려울 것이란 관측이 나온다.

◆ 매입가 90%로 높였지만…입지·수요 심사 여전

공공매입 확대의 걸림돌로는 매입가격과 입지·임대수요를 중심으로 한 심사 구조가 꼽힌다. LH는 공공임대주택으로 활용할 수 있는지를 판단해야 하는 만큼 미분양주택이라고 해서 모두 매입하지는 않는다.

특히 매입가격은 감정평가액을 기준으로 산정한 상한가격 안에서 결정된다. LH는 사업자들의 매도 부담을 줄이기 위해 당초 감정평가액의 83%였던 매입가격 상한을 90%로 상향했다. 현재는 감정평가액의 90%에 조정률을 반영해 상한가격을 산정하며 매도희망가격이 낮은 주택부터 우선적으로 매입 절차를 진행한다.

다만 매입가격 상한을 높였음에도 사업자들이 원하는 가격에 주택을 매각하기는 여전히 쉽지 않은 구조다. 장기간 미분양으로 자금 부담이 커진 상황에서도 가격 협의가 필요하고, 심의를 통과하더라도 감정평가와 하자점검 등 추가 절차를 거쳐야 해 실제 계약까지 이어지는 데 한계가 있는 것으로 보여진다.

입지와 임대수요도 주요 변수다. 3차 공고에서 심의 통과율이 13.7%에 그친 것은 공가율이 높은 수요 부족 지역을 중심으로 신청 물량이 집중된 영향으로 분석됐다. 준공 후 미분양이 심각한 지역일수록 공공임대주택으로 전환하더라도 수요를 확보하기 어려울 수 있다는 의미다.

다만 매입가격을 높이거나 입지 기준을 무조건 완화하기도 쉽지 않다. 수요가 부족한 지역의 주택을 대규모로 매입할 경우 공공임대 공실과 관리 부담이 늘어날 수 있어 미분양 해소와 공공자산의 효율적 활용 사이에서 균형을 찾는 것이 과제로 꼽힌다.

정부는 향후 추가 매입 공고와 매입 기준 완화 가능성 등을 검토한다는 입장이다. 다만 현재 진행 중인 매입심사 결과를 살펴본 뒤 구체적인 추진 방향을 결정할 예정으로, 추가 공고 여부나 매입가격 조정 등은 아직 확정되지 않았다.

국토부 관계자는 "매입심의 절차가 진행 중인 만큼 우선 상황을 봐야 할 것 같다"며 "매입가격이나 기준 완화 등도 폭넓게 검토할 필요가 있을 것 같지만 결정된 사항은 없다"고 말했다.

min72@newspim.com