[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 서울 주택 임대시장이 월세 중심으로 재편되는 가운데 임대료 상승이 강남권을 넘어 상대적으로 주거비가 낮은 지역으로 확산하고 있다. 강북·강동·노원구 아파트의 환산 월 임대료가 1년 새 20% 넘게 뛰었고, 소형 비아파트도 면적당 임대료 부담이 커졌다. 1·2인 가구 증가에 비해 신규 공급 회복은 더뎌 기존 주택에 대한 임대 수요가 이어질 것으로 보인다.

◆ 서울 아파트, 25개구 중 24곳서 월세 올라

23일 상업용 부동산 서비스 기업 알스퀘어가 발간한 '2026 서울 주택 전월세시장 리포트'에 따르면 올해 2분기 서울 아파트 신규 월세 거래는 약 1만7700건으로 전세 약 1만2700건을 웃돌았다. 신규 임대차 거래에서 월세가 차지하는 비중은 58%였다.

아파트는 지난해 4분기 이후 전세와 월세 거래가 모두 감소했지만 전세 감소폭이 더 컸다. 최규정 알스퀘어 리서치연구원은 "실거주 정책 강화와 기존 세입자의 계약 갱신 등으로 전세 매물이 줄면서 가격이 오르고 거래가 감소해 월세 비중이 확대됐다"고 말했다.

월세 거래의 약 3분의 2는 전용 60㎡ 이하에 집중됐다. 60㎡ 초과 주택에서는 전세 거래가 월세보다 많아 면적에 따라 임대차 구조가 갈렸다.

연립·다세대와 오피스텔의 월세 비중도 각각 66%, 81%로 전세를 넘어섰다. 특히 연립·다세대는 2021년 3분기 37%에서 30%포인트(p) 가까이 높아졌다.

임대료 상승도 이어졌다. 올해 2분기 전용 60~85㎡ 아파트의 평균 환산 월 임대료는 317만원으로 전년 동기 대비 13.5% 올랐다. 환산 월 임대료는 실제 월세에 보증금을 월세로 환산한 금액을 더한 값이다. 보증금 환산에는 한국부동산원의 전월세전환율을 적용했다.

같은 면적에서 임대료 수준은 서초구가 479만원으로 가장 높았고 강남구 451만원, 성동구 379만원, 송파구 372만원 등이 뒤를 이었다. 상승률은 강북구 26.7%, 강동구 26.4%, 노원구 24.6%로 서울 평균을 크게 웃돌았다.

강북구와 노원구의 환산 월 임대료는 각각 218만원, 197만원으로 서울 평균보다 낮았지만 상승 속도는 더 빨랐다. 금천구를 제외한 24개 자치구에서 임대료가 올라 주거비 상승이 서울 전반으로 확산하는 모습을 보였다.

◆ 1·2인 가구 늘었는데 줄어든 새집…기존 집에 수요 몰려

소형 비아파트에서는 면적당 임대료 부담이 두드러졌다. 올해 2분기 연립·다세대의 전용 3.3㎡(1평)당 평균 환산 월 임대료는 5평 미만이 약 15만원, 5~10평이 약 11만원이었다. 2020년 2분기와 비교하면 각각 약 25%, 33% 상승했다.

5평 미만의 평당 임대료는 10평 이상 구간의 약 2~2.6배에 달했다. 오피스텔도 5평 미만은 평당 16만원으로 10평 이상 구간의 10만~11만원을 웃돌았다. 임대료 총액이 낮은 소형 주택도 면적당 비용까지 저렴한 것은 아니라는 의미다.

주택 수요를 뒷받침하는 가구 소형화는 계속되고 있다. 서울의 1·2인 가구는 2015년 205만가구에서 2025년 281만가구로 늘었다. 같은 기간 3·4인 가구는 152만가구에서 127만가구로 감소했다.

신규 공급 회복은 제한적이다. 서울 아파트의 2021~2025년 연평균 준공 물량은 약 3만9000가구로 2000년대 약 5만7000가구보다 줄었다. 비아파트 인허가도 2021년 분기당 6000~9000가구에서 2023년 이후 1000~2000가구 수준으로 감소했다. 청년안심주택은 운용사·리츠의 공급 참여가 확대되며 올해 1~3분기 모집공고 기준 7259가구가 공급됐다.

아파트와 비아파트의 신규 공급이 수요를 충분히 뒷받침하지 못하면서 임대시장에서 기존 주택에 대한 의존도가 높아질 것이란 전망이 나온다.

최 연구원은 "공급 제약으로 기존 주택에 대한 임대 수요 의존도가 높아질 수 있다"며 "높은 금융비용이 지속되면 임대인의 이자 부담이 보증금이나 월 임대료에 반영되고, 임차인의 전세자금 조달 부담도 월세 수요를 높이는 요인으로 작용해 전세의 월세화가 이어질 수 있다"고 내다봤다.

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