[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 최근 1년간 전국 아파트 매매시장에서 경기 성남시 분당구와 광명시, 서울 동작구 등 비강남권 및 경기 주요 지역의 상승세가 매서운 것으로 나타났다. 반면 강남·서초 등 초고가 주택 밀집 지역은 대출 규제와 세금 부담의 직격탄을 맞으며 상승세가 크게 꺾였다.

7일 직방에 따르면 최근 1년간(2025년 9월~2026년 8월) 전국 아파트 매매시세 상승률 1위는 29.5% 급등한 경기 성남시 분당구가 차지했다. 재건축 및 리모델링 호재가 야탑동·서현동 일대의 가격을 끌어올렸다.

경기 광명시(28.4%), 서울 동작구(25.3%), 경기 용인시 수지구(24.8%), 서울 광진구(23.8%)가 뒤를 이었고, 경기 하남시(22.8%), 서울 성동구(22.6%), 서울 성북구(22.4%), 경기 화성시 동탄구(21.4%), 서울 송파구(17.7%)까지 상위 10곳은 모두 수도권으로 서울 5곳, 경기 5곳이었다.

서울에서는 강남·서초 등 강남권보다 성동·광진·동작 등 비강남권의 상승률이 상대적으로 높게 나타났다. 직전 1년에는 서울 강남구(22.6%), 서초구(19.3%), 송파구(17.7%), 성동구(15.6%), 동작구(12.7%) 등이 상승률 상위권이었지만, 최근 1년간 서초구는 8.0%로 상승폭이 줄었고 강남구는 22.6%에서 6.8%로 상승률이 축소됐다. 반면 성동구(15.6%→22.6%), 동작구(12.7%→25.3%)는 상승폭이 확대돼 두 시기 모두 10위권 내에 포함됐다. 송파구는 직전 1년과 최근 1년 모두 17.7%로 상승률 자체에는 변동이 없었으나, 다른 지역의 상승폭이 커지면서 순위는 4위에서 10위로 밀려났다. 성북구(4.6%→22.4%)와 광진구(12.0%→23.8%)는 새롭게 10위권에 진입했다.

경기에서는 성남 분당구가 직전 1년 10.6%에서 최근 1년 29.5%로 오르며 가장 높은 상승률을 나타냈다. 광명시도 직전 1년 3.8%에서 최근 1년 28.4%로 상승폭이 크게 확대됐다. 철산동의 재건축 추진 대단지를 중심으로 가격 상승세가 두드러졌다. 하남·용인 수지·화성 동탄도 21.4~24.8%의 상승률을 기록하며 새롭게 10위권에 진입했다. 이들 지역의 직전 1년 상승률은 0.8~6.4%에 그쳤지만, 최근 1년 사이 상승세가 두드러졌다.

3.3㎡당 가격(공급면적·세대수 가중평균 기준, 2026년 8월 31일 기준)은 하남 3710만원, 광명 3556만원, 용인 수지 2898만원, 화성 동탄 2704만원으로, 공급면적 112㎡ 기준 약 9억~12억원대다.

거래량에서도 지역별 차이가 확인됐다. 최근 1년 새롭게 10위권에 진입한 광명(+24.4%)·용인 수지(+13.6%)·하남(+18.1%)·성북(+33.0%)·화성 동탄(+115.0%)은 실거래 건수가 모두 증가했다. 반면 직전 1년 상승률 상위권이었던 과천(-55.9%)·강남(-28.6%)·서초(-26.9%)는 거래량이 모두 감소했다.

최근 1년 상승률 상위권은 강남권 중심에서 서울 비강남권과 신도시·서울 접근성이 좋은 경기 지역 등으로 확대된 모습이다. 새롭게 상위권에 진입한 경기 지역을 중심으로 거래량도 증가했다. 직전 1년 강남·서초 등 서울 고가 지역이 상승률 상위권을 주도했던 것과는 다른 양상이다. 여기에는 정책 환경 변화가 영향을 미친 것으로 풀이된다.

지난해 10·15 대책으로 규제지역이 서울 전역과 경기 주요 지역으로 확대되면서 15억원 초과 주택의 주택담보대출 한도가 축소됐고, 올해 5월에는 다주택자 양도소득세 중과가 재개됐다. 8월 세제개편안에서도 초고가 주택의 보유세 강화 방안이 제시됐다. 대출과 세 부담이 고가 주택에 집중되는 가운데 상대적으로 가격 부담이 낮은 지역으로 수요가 일부 이동했을 가능성이 있다.

눈여겨볼 점은 분당·광명·동작·용인 수지 등 상승률 상위권에 오른 지역 역시 규제지역에 포함돼 있음에도 상승세가 확대됐다는 점이다. 같은 규제지역 내에서도 강남권과 비강남권의 가격대 차이에 따라 대출 규제의 영향이 다르게 나타났을 가능성이 있다. 이들 지역은 강남권보다 15억원 초과 주택의 비중이 낮아 대출 규제 부담이 상대적으로 덜한 데다, 강남 접근성과 생활 인프라를 갖춘 지역을 중심으로 갈아타기 수요가 유입된 영향도 있는 것으로 풀이된다.

하반기에는 세제와 금리 등 변수가 더해진다. 최근 확정된 세제개편 정부안은 실제 거주하는 1주택자의 세 부담을 일부 완화하는 한편, 초고가 주택 등에 대해서는 세 부담을 강화하는 방향을 담고 있다.

기준금리는 7월과 8월 연속 인상돼 1년 9개월 만에 연 3.00%가 됐다. 대출 이자 부담이 커지면 주택 구매력이 낮아질 수 있어, 대출을 활용한 주택 매수 수요에는 부담 요인으로 작용할 가능성이 있다. 반면 전월세가격 상승으로 주거비 부담이 커지면서 실수요 중심의 매수세가 이어지고 있는 점은 중저가 지역의 상승세를 뒷받침하는 요인이다.

직방 관계자는 "하반기 주택시장은 전월세가격 상승과 실수요 유입이 가격을 지지하는 요인으로 작용하는 한편, 금리 인상에 따른 대출 부담과 세제 변화는 매수세를 제약하는 요인이 될 수 있다"며 "상승과 하락 요인이 함께 작용하는 만큼 지역과 가격대에 따라 시장 흐름이 달라질 가능성이 있어 향후 움직임을 지켜볼 필요가 있다"고 말했다.

[AI Q&A]

Q. 최근 1년 사이 아파트값이 가장 많이 오른 지역은 어디이며, 그 이유는 무엇인가요?
A. 상승률 1위는 29.5%가 오른 경기 성남시 분당구입니다. 야탑동, 서현동, 구미동 일대를 중심으로 재건축과 리모델링 등 대규모 정비사업에 대한 기대감이 가격 상승을 강력하게 견인한 것으로 분석됩니다.

Q. 강남·서초 등 기존 핵심 지역의 상승세가 둔화된 원인은 무엇으로 꼽히나요?
A. 정책 및 세제 변화의 영향이 큽니다. 15억원 초과 주택에 대한 담보대출 한도가 대폭 축소되고, 다주택자 양도소득세 중과 재개 및 초고가 주택 보유세 강화 방안이 맞물리면서 고가 주택의 매수 장벽이 높아졌습니다. 이에 따라 강남권의 거래량이 급감하고 상승폭도 한 자릿수로 쪼그라들었습니다.

Q. 올 하반기 부동산 시장을 좌우할 주요 변수는 어떤 것들이 있습니까?
A. 상승 요인과 하락 요인이 혼재해 있습니다. 1년 9개월 만에 연 3.00%를 기록한 기준금리로 인한 대출 이자 부담과 세제 개편은 주택 매수세를 위축시키는 하락 변수입니다. 반면, 전월세 가격 급등으로 인한 주거비 부담 증가는 중저가 지역의 실수요자 매수 전환을 촉진해 가격을 방어하는 요인으로 작용할 전망입니다.

dosong@newspim.com