[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 6일 열린 서울시 부동산 토론회에서는 정부의 8·3 세제 개편안이 고가 주택 보유자에 대한 세 부담 강화에 초점이 맞춰졌을 뿐, 서민 주거 불안과 전월세난 해소 방안은 부족하다는 지적이 제기됐다.

특히 장기간 한 지역에 거주한 고령층에 대해서도 높은 보유세와 양도소득세 부담이 동시에 커질 경우, 원주민의 이탈을 유도하는 이른바 '젠트리피케이션' 현상을 부추길 수 있다는 비판도 나왔다.

◆ 시민들, 이재명 정부 부동산정책 최대 난맥으로 전월세 불안 심화 지적

6일 개최된 '부동산 정상화를 위한 서울시 토론회'에서는 이번 8·3 세제 개편에 대해 전월세 문제는 전혀 손을 대지 못한 채 임차인이나 소득이 없는 고령자들을 밀어내는 결과만 양산될 것이란 불만이 제기 됐다. 

이날 토론회에서 시민들은 먼저 전월세 문제가 더 심각해질 수 있다고 우려했다. 정부의 다주택자 및 비거주 1주택자에 대한 징벌적 과세가 핵심인 이번 세제 개편으로 결국 임차인이 갈 곳을 잃을 수 있다는 지적이다. 

이창무 서울시 총괄건축가(한양대 도시공학과 교수)는 이번 세제 개편의 '타깃'은 초고가 아파트 소유자로 보이지만 마지막 여파는 전월세 임차수요가 될 것이라고 진단했다. 그는 "이재명 정부 1년간 '보유에서 거주로 가자'는 모토에 따라 정부 정책 진행되며 다주택자를 징벌하고 똘똘한 한 채의 거래를 옥죄는 장치가 도입됐다"며 "이는 현재의 노·도·강 아파트 매맷값과 서울 및 수도권 전역 전월세가격 앙등이란 결과를 낳았다"고 말했다.

이 교수는 글로벌 대도시의 경우 모두 임차 비중이 높은 현상을 갖고 있는데 이는 고용 접근성에 기인하는 결과라고 분석했다 이 교수에 따르면 서울 주택시장의 임차 비중은 55%에 이르며 뉴욕의 경우 70%에 이른다.

그는 "실거주 1주택을 장려한다는 정부 정책은 전월세가 빠질 수밖에 없는 구조인데 정부는 매물이 줄어든 전월세 수요자와 고액의 세금을 감당하기 어려운 무소득 노령자를 내쫓고 있다"며 "결국 서울에는 자산 여력 있는 사람만 모이게 될 것"이라고 말했다. 이어 그는 "서울의 임대주택 제공 주체는 비거주 1주택자와 다주택자들인데 이들 죄악시 하면서 전월세 불안이 커지게 됐다"고 말했다. 

실제 전월세 부족 현상은 현실화됐다는 게 전문가들의 이야기다. 서울 강서구의 한 중개업자는 "전월세 매물이 말랐다"고 중개 현장을 설명했다. 그는 "이재명 정부 이전까지는 전체 중개건수 중 매매가 10~20%, 전월세가 80~90%였는데 지금은 매매가 80~90%로 완전히 바뀌었다"며 "강서구에서만 아파트 전셋값은 1억~2억원이 올랐으며 전세 매물은 열흘을 넘기지 않고 소화되는 상황"이라고 말했다. 그는 "중개인들도 전세 대신 매매를 권고하고 있는 실정이라 앞으로 3~4년간 집값도 계속 오를 것"이라고 말했다.

임차인들의 고민도 커지고 있다. 최근 지방에서 일자리를 찾아 이주했다는 사회 초년생은 "첫 독립이라 그럴듯한 집에 거주하고 싶었지만 결국 전세도 아닌 월셋집을 구하게 됐다"며 "월세와 관리비로 인한 주거비 부담이 큰데다 그마저도 집주인이 실거주를 해야한다고 하면 집을 빼줘야하는데 이후 주거 문제를 어떻게 해결하지 고민인 상황"이라고 말했다.  

한 신혼부부 시민은 "전월세 계약을 언제 했냐에 천당과 지옥이 갈리는 상황이 됐다"며 "올 하반기 계약이 만료되는 임차인들은 전세 연장이 어려운 상황이 됐지만 대출도 적어 집을 매입할 상황도 아니라 집 구하기가 최대 골치가 될 것"이라고 말했다. 그는 이어 "정부의 세법 개정안은 이 대통령의 발언을 토대로 AI(인공지능)가 짠 것 같다"며 "전월세 세입자에 대한 배려 부족, 임대사업자 문제, 비아파트 공급 확대 등이 모두 제외됐다"고 덧붙였다. 

◆ 공공임대주택으로 민간임대 소멸 해결 가능할까…시민들 부정적

이번 세제 개편에 따라 임대사업자에 대한 압박은 더욱 가중된 상태다. 최왕규 세무사는 최근 등록 임대사업자들의 세제 관련 문의가 많다고 설명했다. 그는 "등록 임대사업자에 대해 장기보유 특별공제를 대폭 줄이는 정부 방침은 결국 이들 임대사업자에게도 집을 팔라는 의미인데 그렇다면 결국 모든 민간 임대주택이 사라지는 결과를 빚게 될 것"이라고 말했다. 

임대사업자들과 다주택자들의 불만도 쏟아졌다. 한 시민은 5억원짜리 집을 두채 갖고 있으며 한채는 거주하고 한채는 다세대빌라로 임대를 주고 이 소득으로 살아가고 있다고 밝혔다. 그는 "단지 집을 두채 갖고 있다는 이유로 대출도 완전히 막힌 '공공의 적'으로 규정된 상태"라며 "다주택자는 평범하게 집을 세를 줘서 먹고 사는 사람으로 악마도 천사도 아니며 그저 임대차 시장의 실핏줄의 역할을 하고 있을 뿐"이라면서 답답함을 토로했다. 

정부가 대안으로 제시하고 있는 공공임대주택에 대해서도 회의적인 시각이 많았다. 전체 임대주택 재고의 15%에 불과한 공공임대를 얼마나 늘려야 민간임대를 대체할 수 있을 것이겠냐는 시각이다. 조강태 공유주거 스타트업 대표는 "공공임대가 임대시장을 감당할 수 있겠나"며 "공공임대만으로 임대주택 문제를 해결한 나라는 손에 꼽을 수 있을 정도"라고 지적했다. 그는 이어 "공공임대주택은 원하는 곳에 원하는 만큼 나오기 어려운데다 높은 경쟁과 자격 조건 등으로 많은 사람에게 기회를 주지도 못한다"고 덧붙였다. 

정부의 실거주1주택 정책은 헌법상 거주의 자유를 위배하는 것이란 시각도 나왔다. 한채의 비아파트를 세를 주고 있는 한 노령 시민은 "세입자가 살고 싶어하는 곳에 살게 하는 것도 헌법상 자유"라며 "민간 임대주택이 이를 뒷받침해주는데 정부는 대출도 안되는데 무조건 집을 산 후 그 집에서 살라고 강제하는 상황"이라고 말했다. 

비아파트 주택 건설업자들의 고충도 전해졌다. 한 신축빌라 판매업자는 최근 3년새 비아파트공급량이 90% 줄었다고 전했다. 이는 빌라에 대한 비선호와 전세사기가 아니라 다주택자에 대한 징벌적 과세가 원인이란 게 사업자의 진단이다. 그는 "빌라 사업자는 집이 안팔리면 결국 임대사업자가 돼야하는데 취득세를 시작으로 보유세 및 양도세 중과세를 맞게 된 상황"이라며 "빌라 등 비아파트는 주거 사다리인데 정부의 다주택자 규제로 무너지게 됐다"고 강조했다. 그는 "이미 문재인 정부 때 실패했던 정책을 다시 도입하는 건 국가와 국민을 대상으로 실험을 하는 것"이라고 말했다. 

◆ "정부 정책, 목표가 무엇인지 모르겠다"…'배고픈 자 아닌 배아픈 자 위한 정책' 지적도

아울러 이번 8·3 세제개편은 부동산에 대한 '세금 포위망'이란 시각도 나왔다. 김제경 투미부동산대표는 "정부는 이번 세제 개편을 초고가 주택에 대한 규제라고 주장하고 있는데 주택가액으로 징벌적 세금을 부과한다면 주택수는 풀어줘야 하는데 이는 그대로 유지되며 결국 주택수 외 주택가액으로 규정되는 새로운 규제가 나온 셈"이라며 "그러면서 2027년까지 팔면 된다는 식인데 이는 서민에게 유탄이 돼 돌아올 수밖에 없는 제도"라고 말했다.

정부의 정책 목표를 짐작하기 어렵다는 견해도 주를 이뤘다. 김지엽 성균관대 교수는 "국가가 주택정책을 할 때는 배고픈 사람들을 대상으로 해야하는데 현 정책은 배 아픈 사람들을 대상으로 하는 것 같다"고 꼬집으며 "정부는 초고가 주택 규제는 정당하다는 주장만 내놓고 있지만 결국 이번 세제 개편에 따라 모든 주택의 보유세와 양도세가 다오르게 됐다"고 말했다.

그는 이어 "특히 이재명 정부는 문재인 정부도 건드리지 않았던 고령 실수요자들까지 세금을 대폭 올리면서 소득이 없는 고령자들은 집을 팔고 서울을 떠나야하는 헌법상 '거주 이전의 자유'까지 무시한 상태"라고 말했다. 

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