AI 핵심 요약
beta- 제이알글로벌리츠 여진 속 17일 상장리츠 건전성이 재평가됐다.
- 13개 상장리츠 평균 임대율은 97.6%, 배당은 6~9% 수준을 유지했다.
- 해외자산·차환 리스크는 제한적이며 자산가치는 대체로 상승했다.
!AI가 자동 생성한 요약으로 정확하지 않을 수 있어요.
배당수익률 6~9% 유지
9개 리츠 해외 자산 없어
환헤지 정산금 리스크 무관
[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 최근 리츠의 유동성 문제가 국내 상장리츠 시장 전반에 불안 심리를 확산시켰으나, 실제 재무 건전성은 시장 우려와 다른 것으로 나타났다. 상장리츠 상당수가 해외 자산 리스크와 무관하거나 차환 대응을 이미 진행하고 있어 시장의 불안이 과도하다는 주장이 나온다.
◆ 제이알글로벌 여진에 시장 '덜덜'…9개 리츠, 국내 자산 100%
17일 한국리츠협회에 따르면 13개 상장리츠의 평균 임대율(호텔 섹터 제외)은 약 97.6%에 달했다. 배당수익률은 6~9% 수준을 유지하고 있다.
여기서 상장리츠는 ▲디앤디플랫폼리츠 ▲신한서부티엔디리츠 ▲신한알파리츠 ▲NH올원리츠 ▲NH프라임리츠 ▲이리츠코크렙 ▲ESR켄달스퀘어리츠 ▲이지스레지던스리츠 ▲이지스밸류플러스리츠 ▲KB스타리츠 ▲케이탑리츠 ▲코람코라이프인프라리츠 ▲한화리츠 등이다.
최근 제이알글로벌리츠 사태가 커지며 리츠 시장 전체에 환헤지 정산금 리스크가 부상했다. 제이알글로벌리츠는 벨기에 파이낸스타워 편입 과정에서 1200억원 규모 유상증자를 추진해 이 중 900억원을 환정산금 납입 재원으로 사용할 계획이었다. 그러나 현지 담보 감정평가 지연 등을 이유로 유상증자 계획을 철회하면서 체결한 환헤지 계약의 정산금 부담이 커지며 유동성 우려가 불거졌다.
이처럼 해외 부동산 자산을 보유한 리츠는 환율 변동 위험을 줄이기 위해 맺은 통화스왑이나 선물환 계약을 만기 또는 차환 시점에 정산하는 과정에서 추가 현금 유출이 발생할 수 있다. 현재 상장리츠 중 9개는 해외 자산을 보유하고 있지 않아 환헤지 정산금을 둘러싼 위험이 없다.
해외 자산을 포트폴리오에 편입한 3개 리츠는 전체 차입금을 고정금리로 운용하고 있다. 실물 자산의 감정평가액은 취득가 대비 평균 30% 이상 상승한 것으로 확인됐다.
◆ 주가는 NAV 밑돌지만 임대율·배당·감정가는 견조
시장에서 가장 우려하는 차환 리스크와 관련해서는 13개 리츠 중 다수가 이미 선제 대응을 마친 상태다.
NH프라임리츠는 리츠 자체 차입금이 전혀 없어 LTV가 0%다. 차환 리스크가 구조적으로 존재하지 않는 셈이다. KB스타리츠는 2027년 만기가 도래하는 벨기에 자산에 대해 이달부터 조기 리파이낸싱(재융자)에 착수했다.
디앤디플랫폼리츠는 사채시장 경색 속에서도 기업신용등급 A- 안정적 등급을 유지하며 780억원 규모 무보증 사모사채 차환을 완료했다. NH올원리츠는 단기 차입금이 없고 전 차입금을 고정금리로 전환한 상태다.
리츠업계에선 환헤지 정산금 이슈에 둘러싼 우려가 과도하다는 분석이다. 해외 자산을 보유한 KB스타리츠는 벨기에·영국 자산 모두 환헤지 계약을 완료했다. 이지스레지던스리츠는 전체 차입금을 고정금리로 운용해 달러 강세 시 오히려 환차익이 발생하는 구조다. 디앤디플랫폼리츠의 일본 자산은 AUM 비중이 5%이며, 2027년 1월까지 통화스왑 계약으로 원금 전액이 보장된다.
배당 안정성도 견조하다는 평가다. 이리츠코크렙은 상장 이후 발행가 기준 연 7.00% 배당 가이드라인을 한 번도 이탈하지 않았다. ESR켄달스퀘어리츠는 2020년 상장 이후 5년 연속 배당금을 늘려왔다. 한화리츠는 신용등급 A+를 바탕으로 2030년까지 주당 연 270원 이상의 배당 가이던스를 확약한 상태다.
신한서부티엔디리츠는 주당 330원, NH올원리츠는 150원+α의 특별배당을 예정하고 있다. NH프라임리츠, 디앤디플랫폼리츠, 이지스밸류플러스리츠 등도 자산 매각 차익을 재원으로 한 특별배당을 추가로 예정하고 있어 2026년 하반기 배당 총액은 증가할 가능성이 크다.
상장리츠 시장에서는 주가가 순자산가치(NAV)를 밑도는 할인 거래가 대부분이라는 인식이 있어 왔다. P/NAV는 주가를 주당 순자산가치로 나눈 지표로, 1배보다 낮으면 시장 가격이 보유 자산의 순가치보다 낮게 형성돼 있다는 의미다.
고금리 장기화와 리츠 유동성 우려, 일부 해외 자산 리츠의 환헤지 정산금 부담 등이 겹치면서 투자심리가 위축된 영향으로 풀이된다. 협회는 이에 대해 최근 리츠 주가가 순자산가치를 크게 밑도는 것은 사실이나 실물 자산의 가치는 오히려 상승하고 있다고 설명했다.
신한알파리츠의 포트폴리오 감정가는 취득가 2조9559억원 대비 31% 오른 3조8693억원이다. 이지스레지던스리츠의 포트폴리오 자산가치는 취득가 대비 63.2% 상승했다. 이지스밸류플러스리츠는 주당 NAV 7104원인 자산이 현재 주가 3350원대에 거래되고 있다. P/NAV 기준 약 0.47배 수준이다.
한국리츠협회 관계자는 "상장리츠 시장에 대한 불안 심리가 확산되고 있으나, 개별 리츠를 살펴보면 높은 임대율과 우량 임차인의 리츠가 다수"라며 "현재 주가 수준이 내재 가치 대비 현저히 낮은 만큼 장기 배당 수익을 추구하는 투자자에게는 오히려 매력적인 구간"이라고 말했다.
chulsoofriend@newspim.com
