[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 정부가 이르면 이달 말부터 토지거래허가구역 내 '세입자 있는 집'에 대한 실거주 의무 유예 대상을 비거주 1주택자까지 확대하는 방안을 추진하면서 시장의 관심이 쏠리고 있다. 임차인이 거주 중인 주택이라도 일정 요건을 충족하면 거래가 가능해지는 만큼, 시장에서는 매물이 일부 출회될 수 있다는 기대감도 나온다.

다만 전문가들은 실제 매물 증가 효과는 제한적일 것으로 보고 있다. 규제지역 대출 제한과 양도소득세 부담이 여전한 데다, 강남권 등 핵심 지역에서는 집값 상승 기대감이 여전히 높아 집주인들이 매도보다는 보유를 선택할 가능성이 크다는 분석이다.

◆ 비거주 1주택자까지 확대…"무주택자만 실거주 유예"

12일 업계에 따르면 정부의 실거주 의무 유예 확대 조치로 토지거래허가구역 내 거래 숨통은 일부 트일 것으로 보이지만 시장 영향은 지역·가격대별로 제한적으로 나타날 것이란 관측이 나온다.

국토교통부는 이날 토지거래허가구역에서 임차인이 거주 중인 주택을 거래할 경우 실거주 의무를 임대차계약 종료일까지 유예하는 방안을 추진한다고 발표했다. 기존에는 양도소득세 중과 유예 종료에 따른 보완책 차원에서 일부 다주택자에게만 허용됐지만, 앞으로는 비거주 1주택자를 포함한 '세입자 있는 주택 전체'로 대상이 확대된다.

최근 다주택자 매도 물량 증가로 서울 아파트 거래량과 무주택자 매수 비율이 늘어난 점도 이번 조치 배경으로 설명했다. 국토부에 따르면 실제 서울 아파트 매매거래량은 올해 1~3월 각각 5900건, 5600건, 6400건으로 최근 5년 평균(4100건)을 웃돌고 있다. 정부는 실거주 유예 확대가 거래 활성화와 추가 매물 출회에도 일정 부분 도움이 될 것으로 기대하고 있다.

실거주 유예는 이르면 이달 말부터 가능할 전망이다. 정부는 13일부터 관련 시행령 입법예고에 착수하고 5월 중 개정을 마무리한다는 계획이다. 다만 유예 적용을 받기 위해서는 올해 말까지 토지거래허가를 신청해 허가를 받아야 하며, 허가 후 4개월 내 주택 취득·등기 절차를 마쳐야 한다.

적용 대상은 엄격히 제한된다. 정부는 갈아타기 수요를 차단하기 위해 발표일인 이날부터 계속 무주택 상태를 유지한 매수자에게만 실거주 유예를 허용하기로 했다. 발표 이후 주택을 처분해 무주택자가 된 경우에는 대상에 포함되지 않는다.

또 실거주 의무 자체가 사라지는 것은 아니다. 매수자는 임대차계약 종료 이후 반드시 입주해야 하며 이후 2년간 실거주 의무를 이행해야 한다. 유예 기간 역시 최장 2년을 넘길 수 없다. 국토부 관계자는 이를 두고 "입주 시점만 뒤로 미루는 것일 뿐 갭투자를 허용하는 것은 아니다"라고 강조했다.

◆ "매물 일부 늘겠지만 제한적"…토허제 취지 약화 우려도

시장에서는 비거주 1주택자의 매도 여건이 개선되면서 일부 매물 출회 가능성은 열려 있다고 보고 있다. 특히 고령층을 중심으로 주거 규모를 줄이려는 수요와 차익 실현 매물이 나올 수 있다는 전망이 나온다. 

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "비거주 1주택자가 임대차를 끼고 매각할 때 토지거래허가 예외를 적용하면 일부 매물이 추가로 나올 가능성은 있다"며 "고가주택 보유자의 경우 전세를 끼고 매각이 가능해져 다운사이징이나 차익 실현 매물을 일부 내놓을 수 있다"고 말했다.

다만 대출 규제가 여전히 강한 데다 가격 상승 기대가 큰 핵심지의 경우 매도 유인이 크지 않아 실제 거래 확대 효과는 제한적일 것으로 내다봤다. 

함 랩장은 "1주택자는 다주택자보다 세 부담이 낮고 '똘똘한 한 채'를 선호하는 경향이 강해 당장 매물을 내놓기보다는 향후 실거주를 통해 절세를 완성하려 할 가능성이 높다"며 "강화된 대출 규제까지 고려하면 실제 매물 출회 효과는 제한적일 것"이라고 평가했다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "임차인을 둔 상태에서 거래가 가능해지는 만큼 일부 매물 출회 효과는 있을 수 있다"면서도 "가격 상승 기대가 큰 핵심 지역보다는 비핵심 지역 중심으로 제한적인 매물이 나올 가능성이 크다"고 말했다.

실제로 국토부도 이번 조치가 대출 완화를 통한 거래 활성화 정책은 아니라는 점을 강조했다. 국토부 관계자는 "전세가 낀 주택은 전세보증금이 선순위로 잡혀 있어 대출 여력이 제한될 수밖에 없다"며 "결국 매수자는 상당 수준의 자기자본을 보유하고 있어야 한다"고 설명했다.

이번 조치가 토지거래허가제의 실거주 원칙을 흔드는 것 아니냐는 우려도 제기된다. 서 교수는 "토지거래허가제는 실거주를 전제로 운영되는 제도인 만큼 예외 적용 범위가 넓어질 경우 제도 취지가 약화됐다는 논란이 제기될 수 있다"며 "실거주 의무를 유지한다고는 하지만 시장에서는 사실상 규제 완화로 받아들일 가능성도 있다"고 덧붙였다.

min72@newspim.com