[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 최근 국회에서 공정시장가액비율 전면 폐지와 1세대 1주택자 장기보유특별공제 요건 강화를 담은 '종합부동산세법 일부개정법률안'이 발의되면서 부동산 시장과 학계를 중심으로 실효성에 대한 논의가 이어지고 있다.

개정안은 부동산 불로소득 환수와 조세 정의 실현을 취지로 내세웠다. 다만 세 부담 증가에 따른 조세 저항과 임대차 시장 변동성 확대, 도심 내 주택 공급 위축 등의 부작용이 발생할 수 있다는 우려도 제기된다.

◆ 공정시장가액비율 폐지 및 장특공제 실거주 2년 요건 포함 개정안 발의

20일 국회 등에 따르면 윤종오 진보당 의원 등 10인이 지난 8일 발의한 종부세법 개정안의 입법 예고기간이 19일 종료됐다. 관련 전문가들은 개정안 통과 시 다주택자 매물 출회 효과보다 시장 내 부작용이 더 클 수 있다고 평가했다.

발의된 개정안의 주요 내용은 공정시장가액비율 전면 폐지, 다주택자 및 법인 최고세율 상향(5.0%에서 6.0%), 1세대 1주택자 장기보유특별공제 요건을 단순 보유에서 실거주 2년 이상으로 변경, 토지분 과세표준 최고 구간 신설 및 적용 세율 상향 등이다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 매물 출회 효과에 대해 "세금 부담 증가로 매물이 일부 늘어날 수 있으나 그 규모는 제한적일 것"이라며 "자산가는 보유를 유지하고 현금 흐름이 부족한 이들만 매도에 나서 양극화가 나타날 수 있다"고 설명했다. 과세 강화가 고가 주택 가격 하락보다 자산 규모에 따른 양극화를 유발할 수 있다는 분석이다.

1세대 1주택자 장기보유특별공제에 실거주 2년 요건이 추가된 점은 임대차 시장에 영향을 미칠 것으로 예상된다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 "실거주 요건 강화는 임대인의 실거주 전환을 유도해 기존 세입자 퇴거 및 임차 수요 증가로 이어질 것"이라며 "전월세 매물 감소로 임대차 시장의 가격 변동성이 확대될 수 있다"고 전망했다.

업계에서는 조세 부담 증가가 세입자에게 전가될 수 있다고 전망한다. 다주택자가 늘어난 세금을 감당하기 위해 반전세로 전환하거나 월세를 인상하는 방식으로 임차인에게 세 부담을 이전하는 현상이 발생할 수 있다는 것이다.

서 교수는 "조세 증가는 조세 저항을 초래한다"며 "조세의 전가로 인해 부동산 가격 상승으로 이어질 가능성이 있다"고 덧붙였다.

◆ 업계 "세입자 전가 및 민간 정비사업 수익성 악화 예상"

법인 주택분 및 토지분 종합부동산세율 인상안에 대해서는 건설 산업 위축과 주택 공급 차질 가능성이 제기된다. 건설사 및 시행사가 주택 사업을 위해 사전 확보한 토지에 대한 과세 부담이 증가할 경우 사업 초기 비용이 상승하게 된다.

이러한 원가 상승은 도심 내 민간 정비사업의 수익성 저하로 이어져 사업 지연 및 포기를 유발하고 주택 공급을 지연시키는 요인으로 작용할 수 있다.

장기적으로는 사업 원가 상승분이 신규 분양가에 반영돼 무주택자의 자가 마련 비용이 증가할 수 있다는 전망도 나온다. 서 교수는 "법인 및 토지세 증가로 기업 현금 흐름이 악화되면 주택 공급에 차질이 발생할 수 있다"고 말했다.

이번 개정안은 이재명 대통령의 최근 발언과 연관되며 주목을 받았다. 앞서 이 대통령은 지난 18일 자신의 엑스(X, 옛 트위터) 계정에 "장특공제란 거주 여부와 무관하게 오로지 장기 보유했다는 사유만으로 양도세를 대폭 깎아주는 제도"라며 "부당한 목적을 감춘 잘못된 자기주장을 합리화하려고 이런 거짓말로 국민을 속여선 안 된다"고 게시했다. 이에 따라 일각에서 세금 인상 추진에 대한 우려가 나왔다.

이와 관련해 강준현 더불어민주당 수석대변인은 이날 국회에서 기자들과 만나 해당 법안 관련 "민주당에서는 세제 개편을 전혀 검토하지 않았다"고 선을 그었다.

업계에서도 해당 개정안이 원안대로 통과될 가능성은 낮다고 보고 있다. 시장에 미치는 파급력이 크기 때문에 논의 과정에서 수정될 여지가 있다는 분석이다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "원안 통과 시 파급력이 커 실제 도입 과정에서는 완화된 수준으로 조정될 가능성이 높다"면서도 "1세대 1주택자 실거주 2년 요건은 단순 보유가 갭투자를 유발했다는 지적과 관련이 있어 향후 입법 과정에서 실제 논의될 수 있다"고 평가했다.

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