[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 정부가 비거주 1주택자에 대한 금융 규제 강화를 재차 강조하면서 실수요자와 시장 전반에 불안감이 확산되고 있다. 특히 전세대출 보증 제한 및 만기 연장 차단이 현실화될 경우 자금 압박을 받는 '영끌'(연혼까지 끌어모아 대출) 1주택자들이 급매물을 내놓을 수 있다는 전망도 나오고 있다.

직장 이동 등 불가피한 사유로 일시적으로 거주하지 않는 경우는 규제 대상에서 제외하겠다는 '핀셋 규제' 방침을 밝혔지만, 실제 현장에서 이를 얼마나 정교하게 가려낼 수 있을지는 미지수라는 지적이 제기된다. 거주 여부와 사유의 진정성을 판단하는 기준이 모호하고, 행정적으로 이를 일일이 검증하기 어려운 구조이기 때문이다.

◆ "투기 제로" 강조…비거주 1주택자 압박 본격화

13일 업계에 따르면 정부가 투기성 비거주 1주택자에 대한 규제 강화를 시사하면서 수도권 내 매물이 시장에 풀릴 것이란 관측이 나온다. 

이재명 대통령은 지난 12일 사회관계망서비스(SNS)를 통해 정부가 비거주 1주택자 전세대출 규제 강화를 검토하고 있다는 내용이 담긴 기사를 공유하며 "세제·금융·규제 정상화를 통한 부동산 투기 제로 구현은 얼마든지 가능하고 또 반드시 해야 한다"며 "생산적 금융 강화는 피할 수 없는 길"이라고 적었다. 단순한 메시지를 넘어 향후 정책 방향을 분명히 한 것으로 풀이된다. 

정부는 다주택자뿐 아니라 서울 등 수도권에 주택을 보유하고 있으면서 실제로는 다른 지역에 전세로 거주하는 '비거주 1주택자'를 사실상 투기 수요로 보고 있다. 앞서 금융당국은 지난 1일 다주택자 대출 만기연장 금지 조치를 발표하며 비거주 1주택자에 대한 규제를 검토하고 있다고 밝힌 바 있다. 

시장에선 다주택자와 같이 비거주 1주택자에 대해 전세대출 보증을 제한하거나 기존 대출의 만기 연장을 제안하는 방안 등이 거론된다. 금융 접근성을 차단해 보유 부담을 높이겠다는 의도로 보여진다. 

정부가 비거주 1주택까지 처분을 유도하는 것은 다주택자들이 내놓은 매물들이 빠르게 줄어들고 있는데 따른 조치로 풀이된다. 이날 기준 서울 아파트 매물은 7만5056건으로 지난달 8만건을 넘어선 이후 꾸준히 감소세를 보이고 있다.

이 같은 조치가 현실화될 경우 가장 큰 타격을 받는 계층은 '영끌'로 주택을 매수한 1주택자들이 될것으로 예상된다. 대출 의존도가 높은 이들은 전세를 활용해 자금을 운용하는 경우가 많은데, 전세대출이 막히면 현금 흐름에 차질이 발생할 수밖에 없다. 이에 따라 보유 주택을 처분하는 결과로 이어질 것으로 관측된다. 

시장에서는 특히 서울 외곽이나 수도권 일부 지역에서 매물 증가 압력이 커질 것으로 보고 있다. 실거주가 아닌 상태에서 대출 규제까지 겹치면 보유 유인이 급격히 낮아지기 때문이다. 이는 단기적으로 거래량 증가를 유도할 수 있지만, 가격 하방 압력으로 이어질 가능성도 배제할 수 없다.

◆ '불가피한 사유 제외'…세부 기준이 관건

다만 정부는 주거 목적이 분명하고 직장 이동이나 발령, 가족 사정 등으로 일시적으로 거주하지 못하는 경우는 규제 대상에서 제외하겠다는 입장이다. 일률적인 규제가 아니라 실수요자를 보호하는 '핀셋 규제'라는 점을 강조하고 있다.

하지만 이러한 예외 적용이 실효성이 있을지는 미지수다. 불가피성을 판단하는 기준이 명확하지 않다는 점이다. 직장 이동의 범위나 기간, 가족 사정의 구체적 내용 등을 어디까지 인정할 것인지에 대한 세부 기준이 마련되지 않으면 정책 집행 과정에서 혼선이 불가피하다.

또 이를 입증하기 위한 서류 제출이나 행정 절차가 복잡해질 경우 실수요자 역시 불편을 겪을 수 있다는 우려도 나온다. 일각에선 제도를 악용해 형식적인 요건만 갖춘 뒤 규제를 회피할 가능성도 배제할 수 없다. 결국 규제의 사각지대와 과잉 규제가 동시에 발생할 수 있다는 지적이다.

금융권과 보증기관이 개별 사례를 일일이 심사해야 하는 구조 역시 현실적인 한계로 꼽힌다. 거주 사실과 사유의 진정성을 검증하기 위해서는 다양한 자료와 현장 확인이 필요하지만, 이를 대규모로 처리하기에는 행정 비용과 시간이 과도하게 소요될 수밖에 없다.

한 부동산학과 교수는 "투기성 의도가 있는 비거주 1주택자를 겨냥한 규제 취지에는 공감하지만 실제로는 실수요자와 투자 수요를 명확히 구분하기가 쉽지 않을 것"이라며 "정책이 시장에 미칠 영향도 크지만, 현장에서의 집행 가능성 역시 중요한 변수"라고 말했다.

min72@newspim.com