공실률 3분기 연속 하락 속 오피스 투자 활황
사옥 확보 목적 전략적 투자자 부상
[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 2025년 상업용 부동산 시장이 사상 처음으로 연간 누적 거래액 20조원 시대를 열었다. 도심권역(CBD)을 중심으로 한 대규모 거래와 수익증권 형태의 투자 증가가 시장을 견인했다.
3일 상업용 부동산 전문기업 '알스퀘어'에 따르면 지난해 서울·분당 오피스 투자 시장 규모가 총 26조1000억원을 기록했다. 역대 최고치인 동시에 종전 기록인 2020년(16조1000억원) 대비 62% 증가한 수치다. 지난 4분기에만 6조9000억원 규모의 거래가 체결됐다. CBD가 전체 거래액의 45%를 견인하며 시장을 주도했다.
거래 구조에도 변화가 나타났다. 전체 거래액의 46%가 '수익증권'(Share Deal) 형태로 거래됐다. 진원창 빅데이터컨설팅실장은 "취득세 절감과 신속한 자금 집행을 원하는 투자자의 전략적 선택이 반영된 결과"라며 "사옥 확보를 목적으로 하는 전략적 투자자(SI)들이 거래 건수의 약 40%를 차지하며 시장의 한 축으로 부상했다"고 말했다.
주요 거래 사례로는 ▲CBD 시그니쳐타워(1조346억원) ▲BBD(분당권역) 분당 두산타워(7900억원) ▲CBD LG광화문빌딩(5120억원) 등이 꼽힌다. GBD(강남권역)의 AP타워는 3.3㎡당 5785만원의 높은 단가에 손바뀜하며 강남권 우량 자산에 대한 열기를 증명했다.
임대차 시장은 안정적인 수요 속에 견조한 흐름을 유지했다. 지난해 4분기 서울 오피스 평균 공실률은 6.2%로 전 분기 대비 0.4%포인트(p) 하락했다. 3분기 연속 감소세다.
권역별로는 여의도권역(YBD)이 1.9%로 가장 낮았다. 초대형 오피스를 중심으로 대기 수요가 몰리며 공실을 빠르게 해소했다. CBD는 4.5%, GBD는 4.8%로 각각 안정적인 수준을 유지했다. BBD은 신규 공실 발생 영향으로 6.3%로 집계되며 전 분기 대비 소폭 상승했다.
우량 자산 선호 현상(Flight to Quality)이 뚜렷해지며 대형 및 초대형 오피스의 공실률은 하락했다. 중대형 이하 자산은 공실률이 소폭 상승하는 양극화 현상이 포착됐다.
올해 시장은 지난해 대비 연간 거래 규모가 다소 하향 조정될 것이라는 전망이 우세하다. 2년 연속 폭발적인 거래세를 유지하기에는 거시경제적 불확실성이 존재하기 때문이다. 서울스퀘어, 을지트윈타워 A동, G1 서울 등 대형 딜들이 우선협상대상자를 선정하고 종결을 앞두고 있어 시장의 유동성은 여전히 풍부하다는 분석이다.
진 실장은 "기관투자자들의 블라인드 펀드가 시장 하방을 지지하고 있다"며 "전체 규모는 줄더라도 우량 자산을 중심으로 한 선별적 매수세는 2026년에도 이어질 것"이라고 밝혔다.
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