[서울=뉴스핌] 이나영 기자= 하나금융그룹의 첫 번째 공모 상장 리츠인 하나오피스리츠가 금융위원회에 제출한 증권신고서의 효력이 발생하며 본격적인 상장 공모 절차에 돌입했다고 25일 밝혔다.

증권신고서에 따르면 하나오피스리츠의 공모가는 5000원, 공모주식수는 2520만주로 이번 공모를 통해 1260억원을 조달할 계획이다. 오는 3월 23일~24일 양일간 국내외 기관투자자를 대상으로 수요예측을, 3월 31일~4월 1일 양일간 일반투자자 청약을 진행하며 4월 중 코스피 시장에 상장할 예정이다. 이번 공모의 공동대표주관사는 하나증권과 한국투자증권이다.

회사에 따르면 이 리츠의 자산은 하나금융그룹 강남사옥과 태광타워 두 곳이다. 강남역과 역삼역 도보 3분 거리의 GBD(강남권역) 핵심 입지에 위치한다. 강남은 글로벌 기업과 대기업 사옥이 밀집한 서울 대표 비즈니스 중심지다. 특히 테헤란로 일대는 신규 오피스 공급이 제한적인 핵심 입지로 평가된다.

최근 리모델링 활성화구역 지정 이후 테헤란로 변 주요 빌딩의 거래가격이 상승 흐름을 보이고 있으며, 용적률 완화 기대까지 더해지면서 기존 자산의 희소성과 가치 상승 가능성이 부각되고 있다는 분석이다. 강남 오피스 공실률은 약 2%대로 서울 평균 대비 낮은 수준을 유지하고 있다. 자연공실률인 약 5%와 비교해도 낮은 수치다.

특히 하나금융그룹 강남사옥은 그룹 계열사가 약 75%를 사용하고 있어 안정적인 임대 기반을 확보했다. 강남 오피스 임대료는 최근 10년 평균 약 6%, 자산가치는 약 7% 상승한 것으로 분석된다. 업계에서는 임대료 상승, 배당 확대, 자산가치 개선이 선순환 구조를 형성할 가능성에 주목하고 있다.

하나금융그룹은 금리가 높고 임대료가 상대적으로 낮았던 지난 2024년 및 2025년 오피스를 3.3㎡당 3300만원 및 3800만원 수준에 매입했다. 최근 강남 테헤란로 거래 사례가 3.3㎡당 4000만원을 상회하는 점을 고려하면 경쟁력 있는 매입가라는 평가다. 이후 담보대출 리파이낸싱을 통해 대출금리를 4.9%에서 4.0%로 낮추며 금융비용을 절감했고, 임대차 구조 개선을 통해 수익성을 높였다. 최근 감정평가 기준 자산가치도 500억원 상승한 것으로 알려졌다.

공모가는 순자산가치(NAV)를 기반으로 산정됐다. 개별자산가치 합계는 약 4320억원이다. 공모 후 타인자본 2503억원과 사모자기자본 60억원을 차감한 자기자본가치는 약 1756억원이다. 이를 공모 후 발행주식수로 나누면 주당 5744원 수준이다. 이번 공모가는 약 13% 할인된 5000원으로 결정됐다.

회사에 따르면 한국은행은 지난 1월 15일 기준금리를 2.50%로 동결했다. 금리 변동성이 제한되는 구간에서는 공실과 임대료 수준이 비교적 예측 가능하고 NOI 변동이 작은 오피스 자산의 배당 가시성이 상대적으로 부각될 수 있다는 분석이다. 하나오피스리츠는 첫 기 연 환산 시 약 8% 수준, 5년 평균 6% 중반, 10년 평균 7% 중반 수준의 배당을 목표로 하고 있다.

또한 회사는 타 상장 리츠와 달리 자산 유형과 권역을 명확히 설정한 투자 가이드를 제시하고 있다. 향후 전체 자산의 80% 이상을 오피스로, 50% 이상을 강남 권역 자산으로 구성하는 것을 원칙으로 하며, 주주가치와 수익률을 훼손하지 않는 범위 내에서 유상증자를 신중히 검토한다는 방침이다. 

한편 이번 리츠는 하나금융그룹 최초의 공모 상장 리츠다. 하나금융그룹이 약 300억원을 공동 투자해 책임 운용 구조를 강화했다. 하나자산신탁이 자산관리를 맡고, 하나증권이 판매, 하나은행이 담보대출을 담당한다. 업계에서는 강남 A급 오피스의 낮은 공실률, 임대료 상승 흐름, 제한적인 신규 공급 구조를 감안할 때 자산가치 방어력 측면에서도 주목할 만하다는 평가다.

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