[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 1기 신도시 선도지구 지정 이후 지역별 집값 흐름이 뚜렷하게 갈리고 있다. 분당에서는 선도지구로 선정된 단지를 중심으로 가격 상승세가 가팔라진 반면, 일산은 가격이 정체되거나 일부 하락하며 같은 1기 신도시 내에서도 양극화가 심화되는 모습이다. 업계에서는 입지 경쟁력과 사업 추진 속도의 차이가 집값에 선명하게 반영되고 있다는 분석을 내놓는다.

이 같은 흐름은 향후 1기 신도시 재정비가 본격화될수록 더욱 뚜렷해질 가능성이 크다. 선도지구를 중심으로 사업이 속도를 내는 지역과 그렇지 못한 지역 간 격차가 확대되면서, 1기 신도시 간 가격 차별화와 수요 쏠림 현상이 불가피할 것이라는 전망이 나온다.

◆ 선도지구 지정 분당 집값 상승률 14.75%…'독주'

21일 업계에 따르면 지난해 11월 선도지구 지정 이후 분당·일산·안양·부천·군포 등 1기 신도시 내 지역별 집값 흐름이 엇갈리고 있는 가운데 재정비 사업 추진 속도와 가시성 차이에 따라 온도차가 더욱 벌어질 것이란 전망이 나온다.

선도지구 지정 이후 집값 상승률에서 가장 두드러진 지역은 분당이다. 성남시는 지난해 11월 선도지구 지정 발표 이후 14.75%의 상승률을 기록하며 1기 신도시 가운데 가장 가파른 오름세를 보였다. 안양(7.27%)과 군포(0.82%)는 상승하긴 했지만 분당과 비교하면 제한적인 수준에 그쳤다. 

반면 일산과 부천은 전혀 다른 흐름을 보였다. 같은 기간 고양시는 –2.29%를 기록하며 오히려 하락세를 보였다. 부천 역시 –0.19%로 사실상 보합권에 머물렀다.

개별 단지로 놓고 봐도 확연하게 차이가 난다. 성남시 분당구 '샛별마을동성' 전용 84㎡는 지난해 10월 17억5000만원으로 최고가를 찍었다. 지난 2024년 8월 11억4900만원에 거래된 이후 약 6억원 올랐다. 분당구 '시범우성' 전용 59㎡는 지난해 12월 16억원으로 최고가를 경신했다. 지난 2024년 10월 10억7500만원에 거래된 이후 5억원 이상 올랐다. 

고양시 일산동구 '강촌3단지훼미리' 전용 165㎡는 지난해 6월 7억9000만원에 손바뀜됐다. 지난 2024년 11월 8억4800만원에 거래된 점을 감안하면 오히려 5000만원 가량 낮은 가격으로 거래됐다. 일산동구 '백송삼부' 전용 84㎡는 지난해 8월 4억9000만원에 거래됐다. 지난 2024년 9월 4억9500만원에 거래된 점을 감안하면 500만원 낮은 가격으로 손바뀜됐다.

◆ 입지·속도·분담금 차이…"지역별 격차 벌어질 것"

1기 신도시 선도지구로 같이 지정됐음에도 지역별 집값 흐름이 엇갈리는 배경에는 입지 경쟁력과 사업 추진 속도, 조합원들이 체감하는 분담금 부담 차이가 복합적으로 작용하고 있다는 분석이 나온다.

분당은 강남 접근성이 뛰어난 데다 판교·정자·서현 등을 중심으로 자족 기능이 탄탄해 재정비 이후 가치 상승에 대한 기대가 높다. 반면 일산은 자족 기능 확충이 더딘 데다 서울 출퇴근 의존도가 높아 '베드타운' 이미지가 강한 지역으로 평가받는다.

특히 재정비 과정에서 불가피하게 발생하는 조합원 분담금 규모에 대한 부담감이 시장 심리를 위축시키는 핵심 요인으로 지목된다. 최근 건설비와 금융비용이 급등한 상황에서 재건축·재정비 사업을 추진할 경우 분담금이 수억원대로 확대될 수 있다는 전망이 나오면서, 실수요자들 사이에서는 "집값 상승 기대보다 부담이 더 크다"는 인식이 확산되고 있다.

상대적으로 기존 주택 가격이 높고 향후 시세 상승 여력이 뚜렷한 지역은 분담금 부담을 감내하더라도 사업 추진 동력이 유지된다. 반면 중대형 비중이 높거나 기존 시세가 10억원 미만에 머무는 지역은 조합원 개별 부담이 과도하게 느껴질 수밖에 없다는 설명이다.

시장에서는 재정비가 본격화될수록 분담금 감내 능력과 입지 경쟁력에 따라 1기 신도시 내부 격차가 더욱 확대될 것이라는 전망이 나온다. 한 업계 관계자는 "입지와 기존 시세가 받쳐주는 지역은 분담금 부담에도 매수세가 이어지지만, 그렇지 않은 지역은 기대보다 부담이 먼저 부각되며 관망세가 길어질 가능성이 크다"며 "같은 선도지구 내에서도 집값과 사업 추진 속도의 차별화가 한층 뚜렷해질 것"이라고 말했다.

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