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[서울=뉴스핌] 황숙혜 기자 = 산림 자산과 목재 제품에 특화된 리츠(REITs, 부동산투자신탁) 업체 와이어하우저(WY)가 바닥을 찍고 추세적인 반등을 시도하는 모습이다.

북미 최대 규모의 민간 삼림지 소유주로, 4%를 웃도는 안정적인 배당을 지급하지만 최근 1년 사이 21% 주가 하락을 연출, 지나치게 저평가됐다는 의견에 힘이 실리는 모양새다.

미국 신규 주택 건설과 리모델링 활동이 저하된 데 따라 목재 가격이 2025년 들어 20% 하락, 1000보드피트당 550달러 선에서 거래되면서 와이어하우저의 주가를 압박했다.

12월12일(현지시각) 업체의 주가는 23.39달러에 거래를 마감해 2022년 기록한 고점에서 반토막에 가까운 낙폭을 기록했다. 현재 주가는 1990년대 후반 수준이다.

시장 전문가들은 최근 분기 월가의 전망치를 크게 웃도는 '깜짝 실적'과 저평가 매력, 여기에 쏠쏠한 배당 수익률을 앞세워 업체의 주가가 우상향 곡선을 그릴 것으로 예상한다.

미국 금융 매체 배런스에 따르면 지난 1900년 설립한 와이어하우저는 1000만 에이커 이상의 삼림지를 보유하고 북미 대륙 전역에 33개 제조 공장을 운영한다.

시장 전문가들은 와이어하우저를 목재 제품을 생산하는 제조업체인 동시에 삼림을 부동산 자산으로 하는 리츠 구조를 얹은 비즈니스 모델을 취하고 있다고 설명한다. 제조와 부동산, 자원 비즈니스가 세법 상 리츠라는 구조 안에 포함된 형태라는 얘기다.

리츠는 무엇을 판매해 수익을 창출하는가의 문제보다 자산과 세금 구조를 기준으로 분류된다. 와이어하우저는 미국 내 1000만 에이커 이상의 산림을 보유하고 해당 토지를 부동산 자산으로 보면서 리츠 요건을 충족시키는 기업에 해당한다. 리츠 요건은 자산과 소득의 상당 부분이 부동산에서 발생하면서 소득의 90% 이상을 주주들에게 배당으로 지급한다는 내용을 골자로 한다.

그러면서 업체는 산림에서 생산되는 원목을 자체적으로 운영하는 제재 및 패널 공장에서 목재 제품으로 가공, 판매한다. 영업 내용만 보면 전형적인 제조, 유통업체의 형태를 취하는 셈이다. 때문에 월가는 리츠 구조를 입은 제조업체라고 와이어하우저를 설명한다.

업체의 사업 부문은 크게 세 가지로 구성된다. 먼저, 산림 사업이다. 미국과 캐나다에서 상업용 산림지를 보유, 관리하면서 나무를 심고 키운 뒤 수확해 원목과 벌목권을 판매한다. 수확한 통나무를 외부 고객에게 판매하기도 하고, 자체 공장으로 이전해 사용하기도 한다.

두 번째 핵심 비즈니스는 목재다. 업체는 구조용 제재목과 OSB(작거나 얇은 나무 조직들을 접착제로 압착해 만든 판자), 공학목재(EWP) 등 건축용 목재 제품을 생산해 주택 및 경공업 건설 시장에 공급한다.

매출 비중으로 보면 목재 사업 부문이 업체의 주력 비즈니스에 해당한다. 전체 연간 매출액에서 약 70%의 비중을 차지, 사실상 목재 제조업에 가깝다는 의견이다.

마지막으로, 부동산과 에너지 및 천연자원 사업이다. 와이어하우저는 산림 중 개발 가치가 높은 땅을 골라 주거와 상업용, 산업용 부지로 개발하거나 매각한다. 동시에 광물과 채석장, 천연가스, 풍력 및 태양광까지 땅 아래, 위의 자원의 탐사, 채굴, 발전 권리를 임대하거나 판매해 수익을 창출한다.

업체는 이렇게 벌어들인 수입 가운데 리츠의 요건에 해당하는 부분에 대해 법인세를 거의 내지 않고 과세 소득의 90% 이상을 배당으로 주주들에게 환원한다.

투자자 입장에서는 부동산과 산림 자산에서 나오는 현금흐름을 배당으로 받는 리츠인 동시에 실질적으로는 목재 사이클에 레버리지 된 제조 및 자원 회사에 투자하는 셈이다.

주택 경기가 호조를 이룰 때 목재 가격 사이클이 우상향 곡선을 그리게 마련이고, 이 때 와이어하우저는 산림 사업과 목재 사업에서 이익이 늘어나는 동시에 마진도 상승한다.

주요 외신에 따르면 업체는 북미 산림 및 목재 리츠 업계에서 사실상 '원톱'에 해당한다. 규모 면에서 경쟁사들을 압도하는 데다 산림과 목재 시장에서 지배적인 입지를 구축했다는 평가다.

와이어하우저의 시장 점유율이 정확한 수치로 공시되지 않았지만 산림 보유 면적과 시가총액을 기준으로 업계 1위에 해당한다.

지난 10월 보도에 따르면 레이오니어 앤드 토플래치델틱(PCH)이 합병을 결정했고, 합병 회사의 산림 면적이 420만에이커로 와이어하우저와 커다란 간극을 두고 2위에 랭크될 전망이다. 업체는 목재 부문에서도 경쟁사인 웨스트 프레이저와 루이지애나-퍼시픽 등에 앞선다는 평가다.

무엇보다 수직계열화 된 비즈니스 모델이 와이어하우저의 강점으로 꼽힌다. 산림 리츠 가운데 목재 제품의 비중이 가장 크면서 가치사슬 상 가장 하위 단계인 제조 및 유통까지 포괄하는 비즈니스 구조를 확보했다는 얘기다.

산림과 통나무, 제재목 및 패널, 부동산 및 자원까지 연결되는 비즈니스 모델의 특성 상 특정 구간의 이익률이 나빠져도 다른 부분에서 상쇄해 주는 구조다.

시장 전문가들은 고품질의 자산과 지리적 분산도 와이어하우저의 경쟁력이라고 강조한다. 미국 남부와 태평양 북서부 등 생산성이 높고 수요가 탄탄한 지역에 대규모 산림을 보유하고 있어 원가 경쟁력과 수요 안정성이 크다는 설명이다.

캐나다에서 관리하는 산림까지 포함하면 해충과 산불, 지역 경기 등 개별 리스크에 대한 분산 효과도 크다고 월가는 판단한다.

탄소와 재생에너지, 자연 자본에서의 옵션 가치도 작지 않다는 평가다. 와이어하우저는 자사 임지를 활용한 탄소 크레딧과 자연 기반의 솔루션, 풍력 및 태양광, 에너지 인프라 임대 등 기후 솔루션과 재생에너지 프로젝트를 적극 추진하고 있다.

이는 단순한 목재 가격 사이클 이외에 장기적으로 추가적인 수익원과 기업 가치 재평가 요인에 해당한다고 월가는 말한다.

다만, 리스크 요인이 없지 않다. 목재와 주택 경기에 민감한 비즈니스의 특성이 강점이 될 수도 있고 약점이 될 수도 있다.

북미 주택 착공과 수리 및 리모델링 시장에 업체의 실적이 강하게 연동하기 때문에 경기 침체나 금리 급등기에는 수익성 변동이 상당하다.

리츠 구조에서 발생하는 제약도 투자자들이 고려할 부분이다. 배당 의무를 포함한 리츠의 규정 때문에 내부 유보를 통한 공격적인 인수합병(M&A)나 비목재 사업 확장에 제약이 따를 수 있다는 설명이다.

shhwang@newspim.com