[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 2026년 주택시장은 수도권 중심의 양극화 흐름을 이어가며, 매매·전세가격 모두 상승세로 돌아설 전망이다. 공공 인허가 확대와 정책 재개로 공급이 부분적으로 회복되겠지만, 공사비 부담과 금융 불확실성으로 민간 공급 확대는 제한적일 것으로 보인다.

◆ 공공 회복에 인허가 늘겠지만… "총공급엔 한계"

4일 한국건설산업연구원(이하 '건산연')은 '2026년 건설·자재·부동산 경기전망 및 시장 안정·지속가능성 확보 세미나'를 통해 내년 주택 인허가 물량이 약 47만가구일 것으로 내다봤다.

올해보다는 소폭 증가하지만, 54만5000가구에 달했던 2021년 수준에는 미치지 못하는 규모다. 민간 부문은 수도권 내 누적 수요와 기존 주택 매매의 어려움으로 인허가 확대가 예상되지만, 공사비 상승과 자금조달 부담으로 증가 폭은 제한적이다.

PF(프로젝트파이낸싱) 사업장 정리로 인한 불확실성 해소가 이어지며 사업 여건은 점차 개선되고 있다. 공공 부문에선 지난해 발생한 정치적 요인으로 인허가가 급감했으나, 올 상반기부터 이연 물량이 재개되는 추세다. 정부가 올해 전국 인허가 목표치로 15만가구를 제시된 만큼, 올해는 직전 고점인 7만8000가구를 넘어 약 9만 가구 수준으로 확대될 가능성이 크다.

김성환 건산연 연구위원은 "지난 9월 발표한 공급 대책에 따른 착공이 늘어나더라도, 이는 민간이 수행하던 물량의 일부를 대체하는 수준에 그칠 것"이라며 "전체 공급 총량의 증가는 제한적일 전망"이라고 말했다.

내년 전국 분양 물량은 25만가구로 예상된다. 공사비 상승과 금리 인하 기대감이 공존하는 가운데 올해 대비 소폭 확대될 것으로 보인다. 수도권은 신축 아파트 선호 현상이 이어지며 수요가 유지되겠지만, 지방은 입지와 브랜드 경쟁력에 따라 극명한 양극화가 이어질 수 있다.

김 연구위원은 "공급 측면에서는 자재비·인건비 상승으로 분양가 인하 여력이 제한되고, 이른바 '노란봉투법' 등 건설안전 규제 강화 및 노동권 입법이 공급 제약 요인으로 작용할 것"이라며 "실수요 중심의 분양 수요는 꾸준히 유지돼, 정체됐던 일부 사업장들의 착공이 재개될 것"이라고 말했다. 

토지거래허가구역(토허구역) 내에서도 실수요자는 별도 허가 없이 분양을 받을 수 있어 일부 지역에서는 분양 경쟁이 심화될 확률이 높다. 투기과열지구에 분양가상한제가 추가 도입될 경우 수익성 저하로 인한 일부 수요 위축이 불가피할 것이란 예측이 고개를 든다.

◆ 전세가 4.0% 급등 예상… 수도권 임대시장 불안 가중

내년 전국 주택 매매가격은 평균 0.8% 오를 것이란 진단이 나온다. 수도권은 2.0% 오르고 지방은 0.5% 하락해 양극화가 이어질 것으로 분석됐다. 지방의 하락 폭이 올해보다 전체적으로는 완만한 상승세 전환이 가능할 것으로 예상된다.

입주 물량이 크게 줄어든다. 착공 및 기성 물량 감소로 공급 부족이 누적되고 있어서다. 올 하반기보다 가격 상승 압력이 더욱 커질 수밖에 없다. 김 연구위원은 "수요 측면에서도 올 6월 시행된 수요억제책으로 단기 조정을 겪었으나, 9월 공급정책 발표 이후 수도권 중심의 상승세가 이어지고 있다"고 설명했다.

전셋값의 경우 매매가격보다 상승 폭이 커질 것으로 보인다. 신규 입주 감소와 매수세 둔화, 실거주 수요 증가, 수도권 규제지역 지정 등 복합적 요인으로 전세 매물이 줄어들면서 전국 평균 4.0%가량 오를 수 있다. 아파트 전세가격 상승세가 비(非)아파트 임대수요로 일부 전이될 수 있으나, 공급 감소분을 상쇄하기는 어려울 것으로 분석된다.

김 연구위원은 "올해를 저점으로 건설·부동산 시장이 점진적인 회복세에 들어설 것으로 보이지만 구조적인 공급 제약과 지역 간 불균형은 당분간 지속될 것"이라며 "시장 예측의 정밀도를 높이고 수요별 맞춤형 정책이 병행돼야 한다"고 말했다.

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